深圳农民房 --深圳租房网深圳租房信息网租房160

      由于深圳是从一个小渔村在短暂的十几年时间内发展成为一个特大城市的，因而其教育设施一直严重不足，从幼儿园到小学、中学，学位严重供不应求。90年代，深圳放开民资经营幼儿园，使之产业化，收到了很好的效果，现在幼儿教育基本上在朝着满足需求的方向走。但是在开放民资经营中小学校时，深圳的改革步骤变得迟缓了，同时由于地方政府的“地产思维”，能卖的地都卖给地产商盖房子去了（许多地产商被迫自费在小区内建立配套的教育设施），规划中预留的教育用地明显不足，也使得这一问题更难解决。在这样的背景下，户籍居民显然比暂住人口能给政府形成更大的政治压力。

但是政府能长久坐视人口结构倒挂而不理吗？一个平地上建立起来的城市如何生长自己的根？否则就如沙滩建楼。深圳需要沉淀，无论是为了形成市民社会，为了积淀文化，还是为了发展前途，都需要尽快地解决入籍问题。从今年开始，政府似已启动了户籍制度改革，但是步子显然太慢了一些。创造了“深圳速度”的城市，居然被人评论为比北京、上海、广州这样的老大城市还要保守，这对深圳形象的损害不知有多大。

在入籍问题上，深圳地方政府显然更喜欢解决高学历一族或富人们的问题，而相当程度上歧视工人阶级——在广东，甚至在全国，官方似乎都不愿意承认他们的工人阶级属性，而非要将它们归入到农民阶级一层，打工一族、农民工是官方常用的称呼，然而他们已经是工人阶级！

这种歧视事实上已直接影响到深圳或珠三角的投资环境，好几家跨国公司的负责人评论深圳或珠三角的投资环境时，都把“缺少稳定供应的熟炼技工”作为很关键的一项负面因素。不错，珠三角不象长三角那样有较好的产业基础，同时也就有了较好的产业工人队伍基础，因而有充足的技工供应。难以理解的是珠三角包括深圳决策层对此一问题的严重漠视。从80年代开始，珠三角的工厂一拨拨地接收来自内地的打工者，将他们培养成熟手后，他们便因为要回家结婚生子而告别广东，他们不可能成为广东社会的稳定一员，一是他们买不起房子，二是他们入不了籍。

深圳能否采取一些甄别措施，来判断哪些是很有用的技工，哪些是没有多少技术含量的简单劳动者，并以打分的方式给他们提供入籍的可能性？如果能有相当比例的技工和熟练工人入籍，政府再在工业区附近建设大量的廉租房，相信是能够吸引他们成为深圳社会的稳定一分子的。这个事情想到做的方法并不难，但让决策者想到这个事情却似乎要难得多。

深圳的农民房问题既是深圳的无奈，也是深圳的一个耻辱。说它是一个耻辱，是因为在深圳这样一个以规划较好在国内著称的城市，这样一个自认为已经是国际花园城市，存在着数以百计的完全不遵守任何规划、任何容积率、任何绿化率、任何防火要求的都市内的村庄，这些村庄由一幢幢互相之间距离不超过一米的杂乱无章的牵手楼、亲嘴楼组成，内部环境极其脏乱差，与它们身旁的高楼大厦形成强烈的反差。农民房问题让深圳任何一个城市发展目标，比如国际人居环境奖、比如园林城市、比如法治城市，都永不可能真正实现，它将是深圳现代化之路上永恒的污点，永远的耻辱。

说它是深圳的无奈，是因为深圳已基本上不可能真正完全解决这一问题。据统计，仅在现深圳特区内，这样的村庄就有个，总面积达万平米。而且由于利益驱动，违法乱建之风还在愈演愈烈，根本看不到刹住车的迹象。特区外早晚也会象特区内一样成为一个头疼的问题，但是控制的难度显然更大。

为什么说永远不可能解决这一问题呢？因为从现在的情况看，无论是“广州模式”——由政府主导进行拆迁，还是“珠海模式”——引入地产商进行商业开发，都不适用于深圳。前者需要政府财政极大投入，而且农民要作出极大让步，并且前提是总面积不那么大。深圳农民房总数太大，靠政府主导根本不可能解决；后者需要开发商的成本不能太高，但深圳的农民房动辄七八层，如果开发商介入，这些农民肯定漫天要价，拆迁成本肯定高得离谱，除非该地段房价可以售得极高，否则开发商根本不可能承受这样的高成本。

迄今为止，深圳农民房稍稍有了点解决迹象的其实只有两个村，一个是蔡屋围村，一个是田面村，前者处在深圳的金融中心区，后者处在深圳中心公园之内。据悉，后者系由田面村自己主导进行的改造，拆了旧房，家家再分新房，多余的出售获利。蔡屋围村据悉系由人民银行深圳分行与蔡屋围村的集体企业蔡屋围股份有限公司，具体的合作模式未见报道，但是可以肯定的是，村民将获得大量的现金赔偿，与此同时，再有一部分收益来自于合作双方合组开发公司的利润分红。即便如此，其拆迁成本之高也定会令人咋舌，如果不是金融中心区那样的高房价、高租价地区，房子肯定卖不出去，租不出去。将来有可能效法蔡屋围村的，也许会是岗厦村，这个唯一处在深圳将来CBD所在地的福田中心区的农村，但是除了这两个村，找不到其它更特殊地段的村庄了，因而其模式具有不可复制性。

其它上百个村庄该怎么办呢？有朋友戏说，唯一的办法是，暗中将深圳农民房分布图分别透露给布什和陈水扁，他们哪天如果想发射导弹攻击大陆的话，请他们瞄准深圳这些农民房一一击中，陈水扁或者没有这么多中长程导弹，乔治布什先生肯定会有的。

除了这些没有别的办法了吗？有，但前提是深圳农民们必须降低自己的贪欲，作出巨大的牺牲。比如说以“田面模式”或“蔡屋围模式”而论，其成立的前提是，拆迁成本必须控制在让开发商有钱可赚的程度内，哪怕这个利润率很低，只有5%。

假设某个村共有100户农民，100幢农民房，平均每幢楼有40套房子，共计4000平米。拆迁成本会怎样来计算呢？如果以市场售价来算，打个比方，每平米2000元，那么这个村现农民房的拆迁成本就至少是8个亿。这个村如果按新的小区来规划，最多能盖20幢房子，那么这个小区要卖多少钱才能额外赚出8个亿的利润来呢？更何况，连这个方案，农民们都不一定能接受，如果要让他们在卖与租之间选择，他们宁可会选择出租房，因为仅每幢楼40套房子，他们每年的房租收入就会高达数十万元！

除非农民们自动削减拆迁成本，采取回迁、入股与赔款相结合的方式，使得开发商有哪怕只是5%的利润赚。而且，深圳市政府有能力和精力与数百个村的农民谈判并达一致的意见吗？笔者看不出来。这可是一个庞大的社会工程啊。

首先深圳市政府并不是一个强势的政府，其次，在这样一个地方政权体制内，深圳土著人有着强大的势力。也许在市一级党委和政府内外地人比较占优势，但在市人大等民意机关和区、街道办这两级政府、在市、区两级的职能部门，却绝对是土著人的天下。这样一个政权结构不愿意触动深圳农民们的根本利益。这也正是过去十多年来，深圳违建风屡禁不止的主要原因所在，也正是笔者断定深圳农民房问题不可能完全及根本解决的主要原因所在。

要想解决农民房问题，除了以法律形式强制农民房拆除重建（这些房子严重违反了城市规划方面的有关法规，而且对深圳市的战略利益构成了极大损害）外，另一条渠道是堵住农民房利益驱动的根本来源。笔者早在几年前就提出过一个建议，那就是由深圳市政府出资兴建大量的廉租房，如果深圳市政府兴建大约相当于农民出租房1/4到1/3量的廉租房，以每平米10-15元的价格（一间单身公寓大约3-400元，而现价则是8-900元）批租给有工作岗位的暂住人口，那就足可挤垮农民房的出租价格水平（如果政府房只需300元每间，那么农民房就绝对租不到200元每间这个价），使得他们斥巨资翻建农民房成为一件不那么暴利甚至无利可图的事情。加引强力执法，双管齐下，至少可以刹住违建房大量增加的趋势。

而且，农民房租价剧烈下挫后，再来跟他们谈拆迁时，拆迁成本自可降低很多，农民房问题解决的可能性就大了很多。

上边所谈的这几个问题只是深圳问题的其中一部分而已。事实上，笔者承认，深圳的问题远不止这些，而且可能许多已日渐恶化了。然而地方政府迟迟不能解决这些问题，极大地打击了市民的信心，并使得深圳的城市竞争力日渐下降。

深圳的问题并非一日之寒。自厉有为以来，深圳市的一二把手频繁调换，李子彬、张高丽、于幼军、黄丽满等等，你方唱罢他登场，使得任何一任领导人都不可能沉下心来解决其中哪怕一两件事。现在李鸿忠刚从广东省委常委、常务副省长任上转来深圳任代市长，有一种传言是，由于李鸿忠系从常务副省长来任深圳市长，因而他很可能是先为担任深圳市委书记热一热身（张高丽当年从广东省常务副省长到深圳，是直接担任的市委书记），黄丽满料将很快从深圳市委书记任上离去。基本上从厉有为以后，每个市委书记、市长平均任期似没有超过3年，深圳成了官员们的晋身之阶，而短暂的任期使得他们很难再有象梁湘、李灏那样的建树。

李鸿忠以40多岁的年龄，如果担任深圳市委书记的话，料将兼任广东省委副书记（之前在十六大上他已成为为中央候补委员），其政治前途高看一线。深圳将成为他的重要的晋身之阶，如果他能在深圳做出优越成绩，将有助于他在政治上更上一层楼。李在惠州市长、市委书记和广东省副省长任上，一直都给人以务实的印象，加上年龄优势，较年轻的干部相比近六十岁以求平安引退者相信会有做大事的积极性，许多人推测它将会是深圳的利好消息。但愿如此。在他的新官上任三把火中，其中一把搞“净畅宁工程”是没错的，但是实效还有待观察。

笔者在2001年怀着对深圳的热爱回到深圳定居，然而这两年来却眼见着深圳越来越不那么美好，所以也就能够理解许多深圳人的痛惜心情。在最初的时候，笔者还总是劝告朋友们不要急，不要太多情绪化的言论，要平和冷静地看待这些问题，要多建设性地替深圳着想，然而时间久了，连自己也觉得有点自欺欺人，也觉得有点灰心了。尽管我清醒地知道这种抱怨的心态是不太好的。

事实上，任何事情都是双面的。我们对深圳的抱怨客观上起到了为唱衰深圳添油加醋的效果，同时也起到了向政府施加压力促其改进的作用，但是我们如何把握这个平衡呢？我自己的选择是：不多说。这也正是自《深圳，你是来到还是离去》之后，关于深圳的是非笔者不再过多评论的原因所在。

众口铄金。保罗。克鲁格曼《预期消褪的年代》一书中说，经济增长很多时候取决于人们的心理预期，如果人们都预期经济会景气，那么大家都会增加消费和投资，结果经济就真的景气起来了，如果大家都预期经济会衰退，那么就都减少消费和投资，那么经济衰退就真的来了。一个城市也是这样，很多时候对发展最为关键的正是市民的信心。大家都抱怨，这种失望和抱怨就互想感染，对这个城市的信心就渐渐消磨，最后这个城市就真的没有前途了。对深圳人来说，现在最需要的就是信心。激发人们信心的一般会是重大的利好，而从最近的种种迹象来看，深圳的重大利好正在向我们走来——其中一个迹象就是因特虎特供信息里边所提到的：国务院的调研小组来调查深圳的发展问题。如果情况属实，就证明了笔者一直以来的一个论断：对于这个全国第二大工业城市、第四重要的经济中心，任何一位最高决策者都不会长期坐视它的发展瓶颈不理的。

同样的命题也适用于香港。笔者一直的一个论调就是，大部分看淡深圳的人，更主要是因为看淡香港，因为对香港没有信心了，所以对深圳的信心也高不到哪里去。深圳和香港这样一个连体城市，命运实在是福祸与共，毕竟深圳这座城市之所以能诞生，全是因为香港那座城市的缘故。虽然深圳经过这十多年的建设，有了自己相对独立的金融体系和物流体系，有了自己特色、不大依赖香港而发展起来的高新技术产业，因而在国内甚至有了放单飞的资格，但是香港的兴衰，毕竟还是要严重地影响到深圳的兴衰啊。

事实上，笔者前边的论断同样适用于香港，对于这个中国唯一的国际大都市、20年来中国经济的火车头、亚洲重要的金融中心、物流和贸易中心，中国的最高决策层同样不能长期坐视它的发展瓶颈不理的。

否极泰来？