(一)我国房地产中介组织存在的问题

1、房地产中介组织法律法规不健全。首先在房地产中介组织设立方面：目前对房地产中介组织设立进行规范的法规有《中华人民共和国房地产管理法》、建设部颁布的《城市房地产中介服务管理办法》、国家工商行政管理局颁布的《经纪人管理办法》等，但这三个法规对房地产中介设立时主管部门的审查和工商部门的登记方面的规定并不一致，《城市房地中介服务管理办法》要求设立中介机构先到房地产主管部门审查，才能到工商部门登记，而依据《经纪人管理办法》工商部门对中介机构登记不需要主管部门的审查，这造成了房地产中介机构中，尤其是房地产经纪机构绝大多数是未经过房地产主管部门审查的。这在一定程度上造成了房地产经纪市场人员素质差、专业水平低的现状。其次在物业管理方面：对于频频发生的在物业管理区域内偷盗、打人等案件，物业管理企业应承担何种法律责任，由于缺乏法律依据而难以追究。使得业主在维权方面也缺乏明确的法律依据，依据现行法律，作为业主权利组织的业主委员会既不是独立的法人实体，也不具社团组织的地位，更不能单独设财务，无名无分使业主委员会行使权利不可避免的要面对重重阻碍，通常只能在想方设法绕开阻碍中尴尬前行。

2、房地产中介组织发展水平参差不齐。近几年我国各种房地产中介发展很快，但存在明显的不平衡。从房地产中介的数量来看，东部沿海地区多于西部地区；从规模来看，一些规模大实力雄厚的中介组织集中于北京、上海等地；从组织形式来看，由政府举办的房地产中介机构的竞争优势、实力和获得信息的能力明显优于民间私人举办的，而后者的数量远远少于前者。因此，我国多数房地产中介组织处于规模小、服务水平低、信息不畅通、相互间协调配套性差的状态。

3、从业人员素质差，行为不规范。在房地产中介市场的快速发展过程中，专业人员增长速度落后于行业的发展，房地产经纪人全国统一的资格考试和认证尚未开展，加之培训力度较弱，许多经纪机构存在超范围经营、为促成交易扩大或缩小真实情况，甚至欺诈等现象，造成当事人的损失。另外，专业性极强的房地产评估机构也因评估师不能满足需要，依靠评估员进行评估，由于管理不善、监督不力，按客户意愿评估等随意评估现象时有发生。

4、市场主体利用中介的意识较差。我国房地产市场历史较短，中介市场发育不充分，服务质量和水平不高，加之房地产活动受非市场因素的影响更大，开发商和消费者等市场主体借助中介的意识很淡薄。据调查，上海市只有15．3％的市民有过借助房屋中介公司租房或买房的经历，多数人通过传媒和亲戚朋友口碑相传。大多数人对房屋中介有所了解，市民比较认同中介公司房源的充分性、为租房人提供的方便性，但有近三成受访者觉得“房屋中介大多是骗人的”，39．7％的人认为房屋中介的服务费太高，价格不合理。这也成为不利于房地产中介发展的一个因素。

此外，政出多门，政企不分，监督制约能力薄弱，公平的市场竞争机制难以实现等，都是目前我国房地产中介市场面临的问题，综合上述问题，我们发现，管理体制不顺、管理模式混乱是问题产生的根源之一，因此，理顺房地产中介市场的管理问题是当务之急。

以上是从内部管理和外部监督制约的角度看我国房地产中介组织存在的问题。从管理系统的角度说，房地产业的管理有微观层次，中观层次和宏观层次，具体的包括社会监督、政府管理、行业自律和企业内部管理。即对房地产中介市场的管理可以分为政府的宏观管理、行业的中观管理、社会监督组织的监督制约和房地产中介机构的内部管理。理顺市场管理体系，澄清不同层次管理主体的权利与义务，协调不同管理主体的关系，并配以有效的监督机制，是建立房地产中介市场管理体制的重要内容。以下将分别就房地产中介市场自律组织的问题和政府与房地产中介组织的关系对房地产中介市场的中观和宏观管理进行讨论。

(二)自律性房地产中介组织管理状况

房地产行业自律组织包括房地产业协会、学会等整个行业的自律组织，也有房地产估价师协会、经纪人协会等中介人“自己”的自律组织，不论哪个层次的行业自律组织，都作为市场的中观管理层次发挥作用。其作用主要表现在：其一，房地产行业自律组织是沟通政府与企业或中介机构的桥梁，是市场经济条件下宏观层与微观层之间的媒介。其二，房地产行业自律组织承担政府职能简化后，尤其是开发商和中介机构与主管部门脱钩后的部分管理职能，是行业日常管理的主体。其三，房地产行业自律组织协调业内务市场主体之间的利益，调节纠纷，规范市场行为。其四，房地产行业自律组织促进房地产信息资源的有效利用，促进业内交流、协作，减少市场垄断，促进公平竞争。其五，房地产行业自律组织通过建立各种专业组织，提高从业人员的素质和专业水平。

分析我国房地产市场自律性中介组织的管理现状，可以发现因于如下的原因，上述作用的发挥目前还很不充分：

1、我国房地产市场体系逐步完善的过程中，各界对自律性中介组织的作用已经认识，对加强自律性组织建设的工作也比较重视，但是在具体实施过程中，却在转移一些管理职能时犹豫不决，使很多协会实际并无管理实权，变成了养老协会、开会协会。鉴于此，政府在立法时就应将一些社会服务、管理职能转移给这些自律性组织，以法律的形式明确并保证其管理职能的实现。如日本在“关于推进公寓管理规范化的法律”中专门设定一章，规定要成立“推进物业管理正规化中心”，中心的主要任务是帮助业主委员会推进物业管理的正规化，包括：收集整理有关物业管理正规化的情报资料，并提供给业主委员会的管理者及其他有关人员；向业主委员会的管理者提供技术支持、咨询；为处理物业管理方面的投诉，进行必要的指导和建议；进行物业管理方面的调查研究；进行有助于物业管理正规化的广告和宣传活动等等。因此，建立专门的法律法规，以法律确立相关自律性中介组织的管理地位和内容对我国自律性中介组织的建设非常重要。

2、目前我国建立的房地产自律性中介组织多是行业性的，主要由企业构成，具有一定的片面性。尤其是物业管理，作为市场的两个主体——物业管理企业和业主的行为规范均很重要。所以，除了建立企业自律组织以规范行业行为外，还要建立业主协会，以帮助业主、规范业主的行为。在国外，房地产项目规划要受政府和私人两方面的约束，在实践中，政府的制约比较容易满足，满足周边居民的要求却往往需要花更多的时间，居民不同意，规划就不能通过。而我国目前却没有任何机构或组织，能够帮助房地产项目的周边居民反映意见、参与决策。

3、虽然近几年房地产自律性中介组织有较快增加，但在种类上和数量上与目前房地产市场的发展状况相比仍显得不足，没有形成一个比较完善的体系。因此，其影响力还不能覆盖到房地产行业的各个领域，也难以实现针对性强、专业化的管理。如美国房地产行业自律性组织包括：开发建设领域的城市土地研究会、全美总承包商协会、国家土地开发协会、国家住房建造者协会等；评估领域的全美评估者协会、房地产评估者学会、全国房地产评估者研究所、国际写字楼评估协会、美国农场管理者及农地评估者学会等；经营管理及中介领域的全美房地产代理人协会、全国房地产代理人营销研究会、国际购物中心委员会等；日本的相关组织也比较多，如物业管理领域有高层楼宇管理协会、电梯管理协会、住宅管理协会等等。发达国家之所以比我们有很高的势能，这就是一个重要原因——行业发展比我们规范，发展商、销售商、建筑师等参与房地产的每个行业，都有自己的行业协会和行业规范。而这些行业协会我国目前只有很少的几种，随着房地产业的发展，建立能够涉及到行业各个领域的自律性中介组织，才能保证管理与市场发展同步，不至于出现管理跟着市场跑的情况。

4、自律性中介组织的服务缺乏专业化和权威性。房地产行业需要多种专业人才，这些人才的选拔、培训、考试、认证及职业道德的约束等，政府管理职能的发挥固然重要，各种专业性的自律性中介组织的作用也是不容忽视的。在业内人才的考试及资格认定等方面、在行业标准的制定方面、在提供专业技术服务和指导方面等，我国房地产自律性中介组织几乎很少一起专业性地形成权威的行业标准和规范。而发达国家的这类标准多是由行业组织制定和实施，从业人员必须达到一定的教育和培训经历，获得资格证书才能进入相关行业，执业过程中也有具体的执行标准约束和指导，这就保证了整个行业的较高水平。由于缺乏这一功能，我国房地产市场自律性中介组织对行业的规范力度较小，以代理行业为例，从业没有任何资格审查，几乎什么人都能做。

5、多数自律性组织是自上而下由主管部门设立的，以协助政府管理、传达政府要求为工作核心，与行业内的企业的关系比较松散，这与自律性中介组织自下而上产生，为本行业服务的特点不符，必然造成对企业的服务功能较弱，以至于被人们称为开会协会、收钱协会。