国土局网上备案预售合同资料显示，2004年1月，我市房地产市场需求旺盛，供求关系基本平衡，非住宅物业销售面积大幅增长，住宅价格保持稳定。

一、市场概况
    2004年1月，我市商品房销售面积为71.94万平方米，与去年同期相比增加11.83%。其中住宅销售面积57.42万平方米，与去年同期相比减少2.73%；办公楼销售面积7万平方米，与去年同期相比增加264.7%；商铺销售面积6.34万平方米，与去年同期相比增加93.3%。CEPA的正式启动，深港一体化进程的加快，使非住宅物业的需求增长强劲。

    从各区的住宅销售情况来看，福田区、宝安区、南山区、龙岗区、罗湖区、盐田区的住宅销售面积分别占全市住宅销售总面积的31%、23%、22%、12%、10%、2%。福田区住宅销售量所占的比例有所上升，而宝安、南山住宅销售面积继续占较大比例，房地产市场热点西移趋势更为明显。

    从市场供给来看，2004年1月，我市商品房批准预售面积68.70万平方米，比去年同期上升3.24%，其中住宅批准预售面积为60.76万平方米，比去年同期上升7.23%。从住宅新增供求对比来看，1月份住宅批准预售面积仅比住宅销售面积多3.34万平方米，新增供求比为1.06：1，新增供求较为平衡。从各区域住宅的供求对比来看，南山区、宝安区、龙岗区住宅批准预售面积大于销售面积，其它三区的供给面积小于需求面积，尤其是福田区供不应求现象较为突出。

 

表1 2004年1月各区住宅供求关系对比

    从住宅销售价格来看，1月份住宅销售均价为5934.8元/平方米，与2003年12月份相比上涨0.57％，价格波动幅度较小，基本与去年下半年的价格水平相一致。从各区域的住宅销售均价来看（见表2），宝安区、南山区、盐田区住宅均价有所上升，其它几区有所下降。随着市场热点的逐步西移，宝安区和南山区的住宅价格呈现小幅上升趋势。福田区因为高端住宅的销售量所占比例减少，使其总体价格水平有所下降。龙岗区本月的住宅需求减少，市场上供大于求，使其价格水平出现了较大的降幅。

表2 2004年1月与2003年12月各区住宅销售价格对比

二、未来的趋势判断
    由于罗湖区和福田区土地资源日益减少，新增供给已经不能满足旺盛的市场需求，在一段时间内，这两区房地产市场供求不平衡的现象仍将持续下去。但是，从长期来看，随着特区外城市化步伐的推进，地铁的开通，特区外进入特区内的交通瓶颈通将会逐步消除，特区外集聚人口能力将会增大，在特区外购房的人数将会有较大增加，房地产市场热点将逐步向特区外转移，这将减小特区内尤其福田区和罗湖区房地产市场供给不足的压力。