房地产泡沫再现 警惕2010年楼市现“新拐”

更新时间：2009-7-2 15:38:38

　　据DTZ戴德梁行综合住宅服务部数据分析，6月全市商品住宅成交均价上涨达14758元／平方米，环比上月12902元／平方米上涨14％，同比上涨16％，创10个月以来的新高峰，半年内深圳房价上涨最大幅度达37％；业内人士预计未来几个月内，房价将重返2007年最高点16777元／平方米；针对目前深圳楼市房价的快速上涨，向松祚、赵晓等中国经济学家都对此表示担忧——  



　　本报记者 李锦伟  





　　紧随着去年累积的刚性需求的集中释放，改善性需求夹杂着投资性需求隆重出场。投资者重回深圳楼市，开发商随行就市，在试探性小额涨价，成交量大升之后，涨价也变得汹涌剧烈。  





　　2009年初至今，房地产交易量持续回升，引发了土地市场火爆，带动了地产投资的新一轮热潮，6月深圳5块居住用地均成功出让，其中宝安中心区创出该片区新“地王”，平均楼面地价达6429元／平方米。开发商频频出手拿地，消费者纷纷出手购房，房地产市场又开始演绎疯狂。  





　　新增信贷快速流入市场  





　　房市显现泡沫  





　　投资者们将充足的“闲资”砸向楼市，而在2009年初没有出手的中低收入者则懊悔，错过了时机。  





　　戴德梁行的分析报告指出，从需求看，大户型热销似乎证明了投资性需求、改善性需求纷纷入场的事实。由于不少高端项目入市，加上在售项目涨价推动，6月全市商品住宅成交均价明显上涨，达14758元／平方米，同比上涨16％，环比上涨14％。2009年1、2、3月房价走势较平稳，但4月开始房价呈上涨走势，6月攀升明显。该报告分析，此轮上涨主因在于通胀预期及宽松的信贷政策带动投资需求入市，热销产品由中小户型转向高价的大户型，不少高端项目受市场追捧，而中低价位的普通住宅成交量减少，因而拉升整体房价快速上涨。  





　　其中，盐田区房价为全市最高区域，达34363元／平方米，环比上涨达43．17％，就是顶级豪宅天麓热销带动。宝安由于万科兰乔花园、曦城（查看地图）、观湖园（查看地图）、中粮澜山花园（查看地图）、龙岸花园等豪宅项目集中入市，均价也被拉升至15577元／平方米，环比上涨约27．57％。  





　　深圳楼市置业主体由自住客转向投资客，自住客入市明显减少。“政策放松后，投资客已经占据成交额度的50％，业主纷纷转租为售。”中联地产新洲区域经理陈和清告诉记者，投资客的大量入场，成交急升。据统计，深圳6月份二手房成交面积上涨21．53％，达124．59万平方米，共13689套，已逼近2007年最高峰的时期。  





　　“目前实体经济的增长速度与房价上涨速度是相背离的，在居民收入没有明显增长、企业利润下降的前提下，房价半年以30％速度增长，是不正常的市场行为。”中国著名经济学家向松祚接受记者采访时表示，市场投资过热，泡沫显现，是国家救市的信贷资金流向资产市场所致。  





　　新一轮政策博弈期将至  





　　楼市进入微妙观望期  





　　“房价短期内是不会降下来的，因为没有下降的理由。”世华地产研究总监肖小平说，国家政策环境依然宽松，购房者对未来经济的不确定性充满恐慌，纷纷买楼保值，为未来做保障。需求的旺盛推高了房价。  





　　中国著名经济学家、北大教授赵晓也表示，房价上涨会持续一段时间。“深圳6月房价达到了14758元／平方米，下半年还有6个月，要涨超到2007年的最高价格16777元／平方米，半年上涨14％的幅度绝对有可能达到。”  





　　“涨价的迅猛也让部分自住购房者重新陷入了观望的状态。”一位房地产业内人士表示，购买力的分化日趋严重，热销背后，普通收入群体在住宅市场明显缺位。一方面，开发商在赞叹，市场的承接力超过他们的想象；另一方面，二手房的过户数量在减少，经纪公司的高管感到“刚性需求”在逐渐变得疲软。这两类业内人士在楼市的新高潮中，对未来有着一样的不确定和隐忧。但是他们却达到一个共识，“房价涨也不会涨到多少”，因为他们一致认为房价高了，甚至个别楼盘提价开始透支未来房价上涨空间。  





　　记者走访数个楼盘现场踩盘发现，持观望情绪、只看不买的置业者越来越多。一位打算在南山前海置业的鲁小姐告诉记者，2008年前海区域的新房开盘价格都在1万元／平方米以下，由于竞争激烈，雷圳0755（查看地图）还推出了价格为7800元／平方米的房子，可是现在该区域的价格普遍上涨到1．1万～1．3万元／平方米的水平。房价的迅速上涨，让鲁小姐暂停了置业计划。  





　　但房价的快速上涨和转通胀的预期下，开发商同样显示了担忧。南山澳城项目开发负责人罗振坤博士接受记者采访时表示，担心未来国家以收紧信贷政策来抑制资产市场的泡沫滋生。  





　　“近期，国家推出大批低价土地，就是对房地产市场做调整的预先信号。”赵晓表示，估计国家将通过增加土地供应，收紧房贷、明年取消营业税减免的政策等组合拳来调控市场。“3～6个月内，新的调整政策就会推出。楼市将再次进入新一轮政策博弈期。”  





　　下半年实体经济如没明显好转  





　　警惕2010年楼市现“新拐”  





　　“政府并不希望新调控政策推出会打击到市场，主要是要稳定房市，最近楼市泡沫上涨，楼市投资过热，国家已经对其有所警惕了。”赵晓表示，新政策组合拳推出，届时肯对会对资产价格形成一定的对冲。  





　　而业内人士认为，此轮房价的上涨主要是国家政策的支撑，如果没有宽松政策环境支持，房价上涨动力将消失。向松祚表示，如果2009年三、四季度实体经济没有明显增长或好转，预计房价上涨只能维持半年，楼市新拐点将在2010年年初出现。  





　　“本来国家放松信贷政策，想用钱把经济‘烧’起来，结果楼市火起来，实体经济却依然疲软。”赵晓认为，房地产市场的调整已经成为“变异病毒”。  





　　“国家下猛药诊治‘病态楼市’，但是被病态市场吸收后，反而培育出了新的抗药性病毒，变种成市场‘滞涨病毒’，促进房价大幅度上涨。” 赵晓以“变异病毒”形象地比喻了楼市的“病态突变”。  





　　经济学家们都认为，实体经济的增长复苏疲软，资产价格却大幅上扬，楼市泡沫出现，情况如得不到遏制，后果将会比经济衰退更可怕。“如果泡沫经济破灭，银行呆坏账增加，又进一步影响实体经济，那么有可能导致经济萧条，带来更可怕的后果。”向松祚认为。 

　　声音  





　　房地产泡沫已现  





　　“按照工资和房地产平均价格算，中国房地产泡沫已经是世界最高，与英国、美国最高位时不相上下。”独立经济学家谢国忠表示。  





　　对国家统计局发布的4月份房地产当月销售面积数据、销售额数据、汽车当月销售额数据进行季节调整后，不难发现这几个数据都创了历史新高或者接近历史最高，这成为最近房地产和汽车类股票上涨的一个驱动因素。市场不少人士据此认为，未来几个月，房地产和汽车行业将带动A股继续上扬，甚至有人认为上海、北京的房屋价格将在未来一年创历史新高。谢国忠却对此质疑：可以去看看房子卖给谁了？  





　　去看看银行的按揭贷款，房贷增加多少？二手房市场的交易量增加不少，但是二手房市场的推动力是购买成本的下降，其中一个是价格的下降，一个是利息下降。中国虽有很多刚性的需求，但有需求不一定代表能买得起。中国一年1000万人结婚，其中只有200万人买得起房子。汽车销量增高，是因为汽车是中国新的消费市场，但也是由于价格下降引起的。  





　　谢国忠认为，上海房屋价格未来创历史新高不可能，因为上海的房地产价格上涨的一部分原因是靠国外资金来支撑，现在外国缩水了五六万亿财富，美国的失业率已经是8％多，在这种情况下去炒房子可能性不大。北京的房价靠全国资金来支撑，而企业盈利状况不理想没钱，怎么炒房子？北京的房价未来也不可能上涨。所以接下来房地产价格仍会下跌，因为在每一批刚性需求释放后，下一批需求都是在更低的价位上才能释放。