浅谈城中村改造 企业的“出局”风险

更新时间：2010-6-11 10:41:58

近期笔者在处理城中村改造法律实务的过程中，发现不少企业因为内部资金、管理或者因为企业股东观念差异较大而不得不退出城中村改造项目。为此，笔者从以下二个方面进行总结，望广大已经参与城中村项目或计划参与的企业思之慎之。　　一、城中村改造开发企业与集体经济组织签订协议中存在的法律风险　　在城中村改造中，有些城中村改造的集体经济组织以股份合作社、居民小组（村民小组）等名义与开发商签订拆迁改造框架协议或者意向性协议，就城中村改造的范围、改造原则、费用支付、双方的权利义务、违约责任、特别约定等事项进行约定。在签订上述协议前，开发商一般会提供城中村改造方案，并且向集体经济组织支付一定的保证金。这些协议的名称虽然为“框架协议”或者“意向性协议”，但协议的内容符合《合同法》的规定，并且是双方平等自愿、协商一致的基础上签订的，因此只要上述协议的内容没有违反法律法规的强制性规定，没有合同无效的其他情形，该合同就是合法有效的，对当事人即具有法律约束力，合同当事人应当按照合同的约定行使权利并履行义务。　　实践中，为加快城中村改造的进度，在签订上述协议时往往会对某些特定事项进行约定，如签订协议多少日内要签订正式的拆迁补偿协议、交纳保证金或者其他具体要求，并约定如开发商不能在上述期限内完成协议约定的义务，集体经济组织可以单方面解除合同，并可以扣除保证金。而某些参与城中村改造的企业，由于前期对项目中存在的问题分析不足或者因为企业自身的资金、管理问题导致迟迟不能签订正式的开发协议或者履行其他相关义务，导致此种情况下不得不退出城中村改造项目，并且前期交纳的保证金还面临着不能收回的风险，使企业处于一种尴尬的境地。　　二、在政府主导下的市场化运作中，城中村改造开发企业存在的法律风险　　在城中村改造中，政府主导下的市场化运作是城中村改造的一项主要原则。有些政府部门在城中村改造实施阶段的前期准备工作中，以自己的名义与开发企业签订拆迁改造协议。在市场化运作过程中，城中村改造一方主体应当是城中村改造片区的集体经济组织，而协议是在政府主导下签订的，政府部门是拆迁改造协议的一方当事人，因此，上述协议具备行政合同的主要特征；另一方面，协议是针对某一特定的城中村改造片区签订的，城中村改造的实质是一种民事行为，在协议中，往往约定了开发企业应当对于城中村改造片区的集体经济组织承担责任的条款，以及在城中村改造片区中开发企业的其他权利义务，因此，笔者认为上述框架协议应当具备民事合同的特征。　　部分参与城中村改造开发的企业，在项目进行中，很有可能出现资金不到位或者内部管理的问题，导致项目进展严重滞后。《昆明市城中村改造领导小组关于印发<企业参与昆明市城中村改造项目进入和退出的规定（试行）>的通知》第八条规定：“在征地拆迁补偿安置方案或意见公布后，参与前期合作的企业主要因自身原因，出现下列情形之一的，区政府（管委会）可书面通知其退出该项目：（一）30天签订拆迁补偿安置协议未达到10%的；（二）90天签订拆迁补偿安置协议未达到50%和拆迁工作量未达到20%的；（三）180天签订拆迁补偿安置协议未达到80%和拆除工程量未达到50%的；（四）9个月签订拆迁补偿安置协议未达到90%的。”根据这一规定，如企业因为自身原因，导致项目进展缓慢，违反上述规定，政府可以书面通知改造开发企业退出项目开发。　　综上，参与城中村改造开发的企业，应结合自身的实际情况，对项目的整体进展有总体性的把握，从而针对项目过程中可能存在的问题进行充分的评估，在项目开发前期进行解决，从而避免不必要的麻烦和损失。（昆明日报）