住宅物业投资门槛提高 昆明商业地产关注度升温

更新时间：2010-6-11 9:57:19

二套住宅首付五成、利率上浮10%的新政，提高了住宅物业的投资门槛，降低了收益空间，在此之下，投资商业地产，或许被认为是一条出路。　　随着国家相关政策的陆续落地并产生影响，作为二线城市的昆明已经有了明显的感受。近期，地产界对商业地产的关注度出现前所未有的升温态势，而业内人士也以超出之前的热情，全方位投入到昆明商业地产发展出路的讨论中。　　“住宅黄了，商业红了”俨然已成为房产新政下投资者们的流行语。处于城市化进程高速发展中的昆明，在声势浩大的城中村改造中，不少经济实力较强的城中村居民和投资客似乎找到了新的投资机遇。二套住宅首付五成、利率上浮10%的新政，提高了住宅物业的投资门槛，降低了收益空间，在此之下，投资商业地产，或许被认为是一条出路。在当下“住宅冷淡、商铺升温”的局势下，昆明房地产发展路径中将会有怎样突破瓶颈的动作？记者了解到，部分地产商已经开始重新考虑开发方向和商业体量布局，并寻求一种全新的视角和观点，包装和营造良好的商业地产氛围。但是，现实并非如人意：在未来大批涌现的城中村改造项目中，拥有大体量商业面积的项目不在少数，以至于“城市综合体”概念在这个城市一度泛滥。如何解决这些矛盾和问题？成为地产商最为关心的事情。　　上周四晚，搜狐焦点沙龙33期如期举行。围绕本次主题“昆明商业地产发展的机遇与挑战”众嘉宾展开激烈讨论，对于商业地产的前景，可谓众说纷纭。乐观派与消极派观点冲撞，并提出大量有见地的观点。　　昆明商业地产被迫自持？　　欣都龙城策划部经理潘璇、云南筑友房地产开发有限公司营销总监卓坚勇参与了本次沙龙。在这两家地产公司的项目中都规划有不小的商业体量，并且公司均表示商业部分将实现自持。卓坚勇认为：一是出于对市场的保守估计，另一方面，自持商业对一家企业的发展也大有帮助，因为开发好、销售好却运营不好的例子很多，这对于城市来说无疑是一种创伤。越来越多的地产公司选择自持，对整个城市商业的健康运营大有好处。潘璇也表示了相同观点：无论于企业自身或是片区商业生态功能的良性发展，自持都是好的。　　此时， 智谷城市可持续发展研究中心董事长吴扬文则表示，昆明的商业地产是被迫自持。“昆明目前缺乏大量商业存在的潜力，而现在昆明存在着大量的商业地产开发，这两者是相矛盾的。大量的商业地产项目存在而没有市场消化，这就会让昆明的商业地产被迫自持。而自持在某种意义上会导致烂尾，昆明商业地产未来发展不容乐观。”　　吴扬文分析道，昆明的商业地产还有很多问题，开发商需要探索的东西也很多。综合各地的烂尾楼事件来看，烂尾楼都是从商业地产中诞生的，有必要从这些烂尾楼的事件里吸取教训。昆明城市规划、低碳理念的深入、交通等各个方面都和商业地产的发展密切相关，商业地产发展的如何，开发商在自持时代把项目做得如何，是有机考核昆明经济、管理体系、产业布局的一个指标。　　另外，吴扬文指出，商业地产是非刚性需求，城市的发展决定商业地产的发展程度，区域经济的发展影响商业地产的发展，昆明的开发商不能闭门造车，而是要以开放的，学习的心态来做项目。云南的“桥头堡建设”让整个云南都能以更加开放的姿态面对世界，这对昆明的商业地产来讲是非常好的机遇。现在的自持时代与以往的完全不同，开发商需要考虑多重因素，人口流动的情况、经济的繁荣程度、交通的情况，还要考虑项目开发的稳定性和可持续性，商业地产的自持，对开发商提出了更高的要求，开发商的资质成为商业地产发展的重要条件，能不能发展好，是自持时代提出的挑战。　　商业硬伤—缺失的文化属性　　“为什么其他片区大型超市的客流量就没有市中心多，人为什么要舍近求远？”在场业内人士钱波指出。毕竟像三市街、正义路这样自然形成的商业中心昆明还只有一个，它在漫长的历史中积累了自身的文化属性。现代人对于逛街，目的不再是最重要的，体验式消费成为主流心理，逛的过程和感觉已被发觉和重视。　　“昆明城中村改造体量那么大，如何消耗？住宅与商业都是针对人的需求而做的，昆明商业地产步入自持时代，不是说地产项目都要做成商业地产，而是根据消费者的需求来定的，有些项目需要做成商业地产，有些项目则不需要。现在昆明的现状是一个城中心，受配套是否齐全、城市规划是否合理、产业格局、人的心理习惯定势等几方面的影响，要几年内很快形成多个城中心或者说转移城中心这是很困难的事情，所以商业地产项目一定要扎堆才能做好，项目扎堆才能形成大的商业氛围和气场，以冲抵文化属性缺失带来的负面心理影响”钱波认为。　　自持时代能创造神话　　云南筑友房地产开发有限公司营销总监卓坚勇认为：“自持”对于昆明的商业地产既是机遇更是挑战，自持时代的商业地产能创造神话，但要靠引导。消费习惯也可以引导，“自持”开发商就不能跟随市场而是要引导市场。商业地产是可以引导的，在专业的指导下，用心规划，用心设计。　　目前昆明的商业地产项目最大的问题是忽略和弱化运营，总是先把房子盖起来，而不是先规划，进行科学运营。这样就很难适应自持时代的新要求。开发商在开发时需要赋予写字楼一定的行业属性，但昆明的许多项目都没有做好这一点，要在自持时代能创造神话，必须要了解行业需求，参考大城市的量级产品，先进行策划和运营，成功的项目是把人气先旺起来。　　谨防租售风险　　云南亮剑律师事务所的杨帆则站在法律的角度进行解析：目前新政策下开发商半租半售情况较为多，开发商出租商业楼盘、写字楼主要核心问题是合同的签订，而合同签订的关键问题在于合同期限租金以及租金支付方式。他认为，开发商要综合评估楼盘升值空间和其他各种因素确定自己的租期、租金还要考虑违约风险大小约定违约金，做到风险的防范。同时在预售商品房的时候一定要自己审查格式合同的合法性和合理性，防止因为不确定性而导致的对买房人群体性违约，所以合同正式签订前一定要请教房地产专业律师、土地规划行政部门各种可能带来的违约风险，降低企业违约损失成本，减少社会不稳定因素，维护和谐。 　　另外杨帆指出，要谨防新政下的开发商商品房与购房者“不可抗力”导致合同无法履行。由于新政的出台，提高了购房者贷款利率和首付比例，这样就造成了部分购房者无法继续履行合同。根据《合同法》司法解释（二）二十六条的规定。这种情况可以界定为可不抗力导致合同无法履行。买卖双方都不承担违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，已经预交定金的买方有权要求开发商返还定金。他希望国家能够尽快出台有差异化得购房新政，采取税收货币政策和其他调控手段相结合的方式有效稳定房价。防止因为购买二套房而“假离婚”“子女分户”等更深层社会问题。（昆明日报 记者邓攀）