城中村改造为何动的多卖的少？是开发商在捂盘？

更新时间：2010-6-4 10:33:34

上周都市时报报道了关于昆明城中村项目开发的新闻后，不少读者致电都市时报询问：“为何动的多卖的少，是开发商在捂盘吗？”带此疑问，近日本报记者展开了采访。　　“外界都以为房地产业是暴利，参与了城中村改造才知道，这钱真不是好赚的！”说这话的是昆明一家中型房地产公司的负责人。他最直接的感受是，公司一直在筹备开盘，但规划修改了几十次了都还没有获通过。　　据调查，从去年底到现在，城中村改造项目除南亚风情·第壹城顺利开盘外，今年新开工项目几乎还没有一个拿到预售许可证。而在去年甚至更早开工的也仅有几个项目基本达到了开盘条件，这些项目在下半年陆续开盘已是指日可待。　　运作模式不成熟尚需磨合　　“现在城中村的项目，开发商实际上觉得挺难的，有一个项目经过69次修改规划才批下来，另外一个老总说你69次算什么，我的是100多次。”不久前，在一次业界交流会上，云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研教授的概括发言，精准描述了参与城中村改造的开发商们共同面临的困惑。抛开前期拆迁难不说，开发商们普遍都已经经历或正在经历规划报批环节的艰辛，通常一个城中村项目经过几十次规划修改在目前的昆明来说是再正常不过的事情，这也成了开发商们见面互相倾诉苦衷的一个共性话题。　　“我们真不是在捂盘，实在是没有条件开盘，规划改了多少次都记不清了还没有获得通过，就更不可能拿到预售许可证，”一位一再要求不愿具名的开发商表示，对于城中村有很多话要说，但是又不好说，有根据的不好实说，没根据的不好乱说。这家公司在几年前参与城中村改造，那时许多企业都看到这是一块诱人的蛋糕，但信心不足，而在他们企业看来是大有可为，随后就义无反顾地投入其中。用这位负责人的话说，拆迁过程中的辛酸已不堪回首，而就在完成拆迁开始动工后，规划报批也犹如一场噩梦。　　“以前，一个项目从报规到获得通过，快的需要半年，一般在一年左右，现在时间则更长，”瑞丰和（中国）地产顾问机构副总经理陆韬表示，昆明的城中村改造还在摸索过程中，政府和开发商之间都在不断地磨合，尤其去年底以来一些政策规定和指导性意见不断出台，又使得在规划报批环节，增加了大量的时间成本。　　据了解，好几个关注度极高的城中村改造项目，原本都计划在去年、最迟今年上半年开盘，目前一直被搁浅，原因都是出在规划方案上。　　昆明中原地产策略中心高级经理林岚认为，目前城中村改造速度远没有预想的快，问题主要在规划报批环节，报批流程繁琐，指标量化不够详尽。同时开发商对一些政策规定和指导性意见没有充分吃透消化，也是导致规划迟迟不能通过的主要原因。昆明的大规模城中村改造史无前例，其运作模式尚不成熟，开发商和政府之间肯定需要一个磨合过程。　　陆韬、林岚以及至祥研究中心负责人等业界人士普遍认为，就规划审批条件而言，开发商没有太大的调整空间，不一定要做很个性的产品，只能是全面了解相关规定，领会相关精神，做更为充分的事前准备，符合政策，提升报规通过效率。　　改造项目何时放量仍存变数　　许多面临规划报批困境的城中村改造项目，也将希望寄托于云南的房地产新政上。今年5月16日，省政府出台《云南省人民政府关于切实做好稳定住房价格工作的若干意见》，其中明确指出要加快项目审批进度，要求按照项目审批绿色通道要求，采取切实有效措施，加快普通商品住房规划、建设和预售等环节的审批，确保尽快形成有效供应。　　“这个《意见》的出台，对城中村推进应该是个好消息，”林岚认为，新政明确指出要加快审批速度，预计下一步，报规的要求会适度宽松。现在市场的需求很大，增加供应，也有望缓和房价。　　据至祥研究中心针对城中村项目进行的动态监测，预计下半年可能进入营销推广阶段的项目约有15个，总占地面积约4000亩，总建筑面积约900万平米。　　“下半年，如果有几百万平米的城中村项目集中放量，对昆明市场来说也会造成很大影响，”陆韬表示，至于下半年到底能完成多大体量的城中村改造物业开盘还不得而知，因为不确定因素太多了，只能看开发商的“造化”。　　至祥研究中心负责人认为，从趋势上来看，下半年可能存在一定程度的集中供应。前期由于改造条件和规划审批条件的变更，开发商项目报规通过难度加大、反复性增强，许多项目入市时间不断延后，伴随着调整结束，项目供应量也将逐渐增加。另外由于改造条件的变化，未来昆明市场超高层建筑将会伴随着城中村改造大量增加，城市天际线将进一步整体提升。　　而至祥的这一“超高层建筑将会伴随着城中村改造大量增加”的分析，出处是，3月22日，一份由西山区城改办下发的“关于城中村改造项目住宅建筑密度调整的通知”，这份通知明确要求：“在今年以前审定的所有城中村改造项目，凡是没有开工建设的，要在保证建筑总量、容积率的前提下，适当增减建筑高度，降低建筑密度，景观保护不限高区域的城中村改造项目申报的住宅建筑高度原则上不低于40层，建筑密度控制在18%以下。”这份《通知》则是根据《昆明市城乡规划委员会2010年第一次主任办公会会议纪要》及《昆明市主城区重点道路建设现场推进会会议纪要》制定的。　　市场需求旺盛下半年或将井喷　　虽然在新政调控背景下，市场观望情绪有所抬头，但由于昆明楼市上半年供应比较少，市场刚性需求旺盛，所以目前房价偏高、销售依旧火爆。但是到了下半年，如果以城中村改造项目为主力的大量房源面市，出现井喷的情况下，昆明的房价会出现下降吗？?　　“即使城中村改造项目想降价，都实在难降下来，”中天世纪房产经纪公司相关人士认为，由于城中村改造项目推进过程相当复杂，其成本之高已经远远超出前期的控制范围，所以目前已经不能单纯地以市场价来考虑定价，而是以自己的成本价来考虑价格。　　这位人士举例说，对于城中村改造项目，如果原先制定的房价是与周边的房价能够基本持平，在每平米四五千元的话，成本也是可以在这个房价范围内控制的，但到项目改造完后，成本就已经不是原先的成本了，可能已经是30%、甚至40%的上涨，那么房价就可能需要提高到6000元/平米，甚至更高。　　“对于城中村改造项目，只要有实力的开发商都可以参加，但最后土地的取得一定是要经过招拍挂的，政府不保证前期参与的开发商在预定成本内一定能够获得，其土地成交结果或许会是溢价很多。”陆韬表示，城中村改造项目的拿地成本是开发商不可控制的。　　今年3月1日，张官营地块挂牌拍卖就是一个实例。原本两年前就已经参与到张官营片区改造的俊发地产，对这一地块本是志在必得，就连村民的拆迁安置房都已建设好了，但拍卖现场，苏宁环球的杀出，直接导致成交价高于起拍价1.02亿元，尽管最后俊发击败了苏宁环球，但实实在在多支出了一个多亿的土地成本。而早期的莲花池片区改造中，类似的原因不得不让莲花池地块更换了主人，“志远”以超过6亿元地价的成本，才成就了志远城市综合体。　　据瑞丰和策略资源中心的监测，今年城中村土地的“第一拍”?J2009-061-1和J2009-061-2两地块，拍出了590万元/亩，比同区域南亚风情商业广场城中村改造地块平均每亩高出约130万元，催生了新一轮的城中村改造地价。　　陆韬表示，城中村改造的拆迁成本、土地成本、通货膨胀下的建设成本、营销费用等都是成本的硬指标，加上利润，房价肯定低不了，因此昆明房价的下调空间不大。　　至祥研究中心负责人认为，城中村推进现状直接增加了开发商的成本支出。一方面伴随着改造要求的调整，超高层项目逐步增多，导致开发商建筑成本的提高；另一方面时间周期的延长也造成了开发商在人员成本、资金成本等方面的成本提升。这些成本的增加与开发商需求的利润率结合后，必然会造成项目销售价格上的提升。（都市时报专题策划李先锋 记者李先锋）