两湖有望试点实征商业地产物业税 不涉居民住宅

更新时间：2010-6-2 10:03:01

消息人士5月31日向中国证券报记者透露，相关部门正研究在湖南、湖北各选取一个城市进行物业税的试点实征，但是征收范围仍然是商业地产，不涉及居民住宅。??? 事实上，目前商业地产一直在征收房地产类税收，房产税是其中之一，该税种针对经营性用房（主要是商业地产）的保有环节征收。我国与房地产直接相关的税种多达14种，目前实际征收的有12种。业内人士认为，一旦物业税开始实征，将很可能合并房产税等相关税收，不会重复征收。??? 该消息人士表示，国税总局去年底已经开办了湖北、湖南“两型社会”房地产评税业务培训班。国税总局财产和行为税司司长陈杰在该培训班上明确表示，湖北、湖南两省将进行物业税的先行试点改革，要求试点地区从事试点工作的人员熟悉房地产评估的基本理论，掌握应用评税技术核定房地产交易计税价格的基本方法，并学会操作应用软件。??? 据接近湖北省发改委的人士透露，湖北省发改委此前在向财政部上报的改革方案中提出，要在武汉综合配套改革试验区内实施物业税改革，将相关税费进行归并，但土地出让金不会取消。??? 从2003年10月《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中提到“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”起，国家税务部门就开始着手物业税的“空转”研究。从2003年开始，财政部和国家税务总局在全国多个省市开展房地产模拟评税试点工作。物业税“空转”分别在北京、辽宁、宁夏、重庆、深圳等10个省区市分三批进行。??? 业界视点 大范围征房税 租房将会更贵??? 近期各方对房产税高度关注，反映了市场对楼市调控的更多期待。目前，房产税预期已然明朗，相关措施的出台也为期不远，此轮楼市调控将新添一政策利器。??? 但不少业内人士指出，目前的房地产调控形势依然严峻，根本性的问题尚未解决，不能指望房产税一出，楼市“百弊”便自然化解。楼市调控关键还在于从土地、税收、信贷等各个方面打好“组合拳”，并着力推进保障性住房建设、供应，从而真正终结房价近年来连续暴涨、社会资源向房地产业畸形积聚的乱象，从根本上破解困扰房地产已久的结构性问题。??? 另一个让人关心的问题是，房产税会对房产的价格和租金产生怎样的影响呢？??? 大额房产税的效果可以从加拿大的房产上找到范例。以多伦多北约克地区为例，这里的住宅楼房一至二室户平均收200-300加元房产税，另外管理费300加元左右，这样实际拥有成本为500-700加元。这样导致此类房子的出租价格大概在1200-1600加元；房屋价格为25-40万加元，房价租金比为250左右，扣除房产拥有成本后实际房价租金比为350-500左右。上海目前的房价租金比为450-500左右。相比之下，上海目前的房价租金比和多伦多的实际房价租金比是一个层次。上海如果增加相同的房屋拥有成本，房价租金比也将下降到300左右，这样的指标属于国际普通水平。??? 实际上讲，房子租金价格居高不下，与房屋的拥有成本有非常大的关系。房产税提高了房屋的拥有成本，因而会大幅度增加房屋租用成本，这样中国的房价出售比将会下降，甚至和国外水平一致。??? 那么对房屋价格有什么影响呢？房屋价格其实与社会支付能力和房屋的紧俏程度有密切关系。出台房产税后，其实房屋的起始拥有成本被稍微压制，因为购房人需要留出一定的拥有资金，就如同买房时留下了一些装修资金一样。但是，在房屋紧俏时期，这个拥有资金对买房人的影响非常小，而中国正处在这个阶段。所以中国在房产税出台后，预计仅有别墅和豪宅的购入价格会大受影响，而普通百姓购买的公寓只会有小幅度回落。但是，因为有租金的支撑，中国房产将实现软着陆。??? 总而言之，房产税如果大范围征收后，租金必受成本转嫁影响而上扬。对于房屋价格，豪宅会暂时有所回落（估计政策力度使得此类房产回落5%-25%，太重的房产税会导致资金出逃及更严重的日常生活品价格暴涨）；政策目标使得普通商品房基本保持价格稳定，银行系统承受最低的风险。（都市时报）