土地增值税从严清算 有望成房地产调控利器

更新时间：2010-5-28 10:11:13

国家通过土地增值税清算来调控房地产市场的思路日渐明晰。在“新国十条”和各地细则均提及要加大土地增值税清算力度之后，国家税务总局26日发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中若干计税问题。有关专家指出，土地增值税将和土地、信贷等方面的政策措施一起，形成房地产调控的“组合拳。”??? 土地增值税于1994年开征，但由于预征率较低等原因，一直没能充分发挥调节土地增值收益的作用。在本轮房地产调控中，土地增值税又一次进入公众视野。??? 《通知》指出，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，要按照发票金额来确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同的售房金额及其他收益确认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。??? 为了减少开发商通过虚报开发费用等方式来避税的空间，《通知》明确，开发企业财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；不能提供金融机构证明的，开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。其他房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。??? 事实上，在上一轮房价暴涨的时候，有关部门便出台了土地增值税清算这一措施。2006年底，国税总局下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从2007年2月1日起全面清算土地增值税。其中列出了七种必须以及可以要求进行土地增值税清算的情况，包括开发商整体转让项目，直接转让土地使用权，项目销售率已达85%，项目三年未销售完毕等。但随后金融危机爆发，这一严厉政策未能得到执行。??? □政策反应??? 开发商资金压力加大或被迫降价??? 今年以来，部分地区已开始加强对房地产开发企业土地增值税的征管力度。多位开发商和业内人士向记者表示，国税总局此次明确土地增值税的清算有关细节，可能意味着将加紧推进相关工作，这无疑会使那些没有准备的开发商现金流迅速收紧。??? “在楼市成交量大跌的情况下，土地增值税清算对开发商而言可谓雪上加霜。”北京阳光100常务副总裁范小冲说。他向记者直言，如果地方政府严格执行这一政策，开发商的现金压力势必大大增加，一些没有准备的中小开发商境遇将更难。??? 世联地产的分析师认为，土地增值税清算再加上房产税的酝酿，可能意味着未来房地产调控将由税收担纲。严格征收土地增值税，将会增加开发商囤地和捂盘的成本，对开发商的资金链产生压力，从而促使开发商加大开发力度、调整开发结构、加快市场供给。??? 中原地产华北区董事总经理李文杰认为，土地增值税清算将加速开发商现金流失，为此一些开发商可能不得不选择降价促销，以回笼资金。“开发商成本增加，可能会转嫁一部分给消费者，不过北京等地的细则中已指出，清算和稽查的范围是定价过高、涨幅过快的开发项目，看来主要目的还是打压虚高的房价。”世联地产有关分析师表示。??? 此前，广西、河南、厦门、重庆、北京等地相关部门已陆续出台措施，要求企业在规定期限内进行土地增值税清算，有的还提高土地增值税预征率、将核定征收改为查账征收等。??? 天相投资分析师表示，去年楼市销售火爆，2010年初开发商资金较为充裕，但这一局面未必能持续。“影响开发商资金链的，除了销售回款的进度和拿地外，还有政府后续对于开发商资金管理的政策。如果政府严格要求开发商将预售账款进行专户管理，并只用于对工程款的支付，也就是说开发商无法再占压建筑商的工程款，那么开发商即使不拿地，也有可能在三季度出现资金面紧张的局面。”??? □行业动态??? 土地市场降温 房企涌入二线城市??? 调控声中，手握重金的房企频繁出击二线城市，而一线城市中的北京和上海的土地市场却开始降温，记者了解到，这被认为是未来楼市出现结构性变化的信号。??? 一线土地市场降温??? 宏观调控下，一线城市土地市场首遭冲击。??? 5月7日，上海市新江湾C4地块的出让以底价成交收场。据悉，该地块挂牌价为11.0833亿元。在竞拍阶段仅有2家开发商参与，最终上海城投以11.08亿元拿下该地块。??? 记者了解到，与C4地块一路之隔的便是上海曾经的“单价地王”C6地块。相关人士表示，C4地块所在的上海新江湾自2005年起便频出“地王”，已成为上海土地市场走向的重要风向标。该人士向记者指出，前段时间由于市场太好，所以C6地块价格畸高，但以目前的市场环境看，即使C4地块以底价成交，也未必能够做到稳赚不赔。?　　另据北京市土地整理储备中心信息显示，北京5月24日推出的4块非住宅类用地因无人报价，最终全部流拍。??? 开发商转移战场??? 在一线城市土地降温的同时，二线城市却呈现出不同的景象。??? 4月调控新政出炉前，中粮集团董事长宁高宁曾就杭州大悦城事宜亲赴杭州。据透露，中粮集团拟对该项目投资50多亿元。此外，中粮于今年5月再次在杭州拿地，由中粮全资子公司杭州易筑房产通过竞拍方式，取得杭州萧储（2010）24号地块，总价6.28亿元。??? 随着一线城市住宅用地日益稀缺，竞争日益激烈，房企拿地成本较大，加之一线城市高企的房价成为本轮调控的重点，预计开发企业在今年会将重点转向二三线城市。??? 某央企的杭州负责人向记者透露：“目前我们觉得，一线城市受调控政策的影响太大，二三线城市的发展机遇或者会更好。相对来说，二线城市楼盘占用的资金比率要比一线城市少，因此可以提高资金周转率，降低运营成本。”??? 早在此次房产新政出台之前，房企在二三线城市拿地的热情就已高涨。公开数据显示，万科去年12月新增的8个项目全部位于二三线城市，包括大连、沈阳、天津、武汉、烟台、东莞、厦门和长春。万科、中海、保利、富力等30多家大型房企在二、三线城市新增土地储备的建筑面积超过1200万平方米，占到其总新增土地储备建筑面积的60%以上。??? 二线城市接棒？??? 浙江大学房地产研究所所长赵杭生在接受《每日经济新闻》采访时指出，房地产企业转向二三线城市是一种战略调整。??? 赵杭生对记者说：“一线城市的房价高，地价也高，总的成本要远远高于二三线城市。另外，一线城市也是大家关注的焦点，如果把楼盘开发到二三线城市去，则可以避免这些矛盾。而这次调控，则加快了开发商二三线城市布局的脚步。”??? 业内人士认为，大的房企，尤其是央企一向对政策的判断先知先觉，近期大型房企在一线城市和二线城市布局的反差，或许折射出一个信号：经历这次调控后，二线城市或许会在楼市的再次起飞中接棒，率先发力。(都市时报)