房产税是“纸老虎” 二手房市场不惧怕

更新时间：2010-5-26 9:52:23

一片喧嚣声中的房产税何去何从，尚无定论，但它却牵制着市场各方的神经。尤其是已拥有多套房产的业主，一旦房产税实施，到低成本将增加多少，手中多余的房子是卖是留？而房产税的开征，又是否意味着将有效抑制买房投资，平抑房价呢？　　目前业界较统一的认识是：即使征收房产税，对房价也不会产生实质性的影响，而拥有多套房产的购房者也大可不必担心，不急卖，也不必卖，因为相对于房价的涨幅，每年区区8％。的房产税仅仅只是九牛一毛。一套价值百万元的房子，年交税也只有8000元。　　多套房者?空置或出租 成本支付不大　　陈先生一家已有一套两房居住，又在银海畅园购买了一套房子用于投资，目前市值是95万元，原本计划再投资一套房产的他，面对呼声日益高涨的房产税已有些却步，虽然还不知道房产税具体如何征收，什么时候征收，但他认为这只是时间上的问题，早晚该来的都会来，到时一旦有多套房产砸在手里，又要还贷，又要交税，岂不成了烫手山芋？　　对此，昊辰地产副总经理卞东晓则认为，陈先生的担忧不是问题，而且目前手中已拥有多套房产的业主也大可不必因房产税惊慌。因为，如果开征房产税，以套数来定的可能性较大，首先用于自住的第一套房是不会征税的，即使从第二套算起，购房者将可以有两种选择：一是空置，每年需按房产价值的8％。计税，价值95万元的房产，实际缴税额仅为7600元；二是出租，该套价值95万元的房产，当前毛坯房月租金约为1200—1400元，全年最高租金收入为16800元，按每年房产租金收入的12%计税，实际缴税额仅为2016元。　　“计算下来，不管是每年7600元，还是2016元，相对于这套房子的房价涨幅来说基本上是可以忽略不计的。”卞东晓说，目前银海畅园所在的大东南板块，房产升值潜力十分良好，诸多因素都表明这一区域的房价没有下跌的理由，比如新螺蛳湾还在继续开发、市政府机关还未搬迁、大学城师生人数还在增加、轻轨还在修建等等，这一切对于房价来说，都没有跌的理由。　　同样，对于拥有多套房产的业主来说，一套房子每年的纳税额相比房产升值、房价涨幅都不足一提。　　一套房者 短暂影响投资心理预期　　卞东晓认为，房产税的风雨欲来，从大的方面来讲，会减低购房者的欲望，调整此前全民热衷买房的观念；尤其对于目前只有一套房产、且没有投资经历的人来说，房产税势必会造成一定的观望情绪，有可能一时间会把投资客挡在门外。因为他们很担心一旦出手投资，将会背负税费负担。甚至卖不出去，炒房风险加大。　　“即使房产税开征，这种观望期也不会太长，因为只要略作观察和通过向多套房者了解，很容易比较出投资是否划算，”卞东晓认为，二套房的购买者中，一部分是改善型购房，如果将此前的房子卖掉后，还是一套房，不存在缴纳房产税；如果将此前的房子空置或出租，或者投资客将投资用途的二套房空置或出租，缴纳的房产税金额就与上述拥有二套房和多套房的标准是一样的，同样相对于房价涨幅，也是很划算的。　　无房者 房价并不存在利好　　“房产税的出台，很有可能既推高房价，又会推高租金，”在卞东晓看来，房产税有点像当年的营业税一样，出台前会引起一些恐慌，但最终税收还是会转嫁到买房人身上，这次还包括将转嫁到租房人身上。因为在供需失衡的情况下，卖方占据绝对主导的地位，自然会将税收加进房价中，房主在租赁过程中的税收也自然会加进租金中。　　卞东晓认为，房产税的出台，实际上对抑制房价并没有多大作用，因为土地成本没变，房价就没有松动，甚至还可能推高房价，推高租金，所以对没有买房的人，并不存在利好。如果真正希望抑制房价，针对土地等征收的物业税则更值得期待。因为此税种将减少开发商的土地成本，自然降低房价，并由此转嫁到房屋持有人身上，大大增加多套房产持有者的成本，拥有多套房产坐待升值肯定就有很大风险。　　据调查，目前房产新政的密集出台，和房产税的甚嚣尘上，并没有对昆明二手房市场造成多大影响，降价销售和抛售现象并未出现，大部分业主都看好昆明房产的升值前景，也因为过去10年中，昆明房价涨多跌少，因此很不担心房子会降价，不打算卖，也没必要急着卖。记者李先锋　　□专家视点　　田野咨询机构董事长文剑武：　　一、二年内 不可能实施　　房产税如果在昆明实施也要看具体细则规定，比如它的范围是否包括商铺、商品房或者扩大到一般住宅。我个人认为这个在一、二年内实施的可能性不太大。　　究其影响，如果它的执行力度很严格、到位的话，应该首先会导致二手房抛售、降价，然后是一手房的销售量减少、降价；再接下来，开发商就会不敢拿地，这个动作又会导致供应量减少，现有的供求关系就会被打破，要寻找新的供求平衡，这一循环完成后房价又会上涨，这是一个规律。　　另外，我个人认为单是房产税不能解决中国房地产市场的根本问题，彻底解决必须是一个综合治理的方式，单是房产税的征收只能短期内看成效。　　瑞丰和（中国）地产顾问云南有限公司副总经理陆韬：　　买卖双方 均会有顾虑　　如果房产税落地昆明的话，我相信开发商和购房者均会有顾虑。大家最先关注的应该是税收幅度的大小，税收幅度大小直接影响到市场的接受能力。有了房产税，开发商方面销售的难度自然会增加，成本也会上升；购房者方面只要你持有房产就是有纳税的负担，这无形当中就增加了持有住房的难度。只要你是房屋持有者，就会有税收的负担，当然他还要算税收和投资回报之间的差距，比如这个房子的收益能不能抵消他所要承受的负担，如果不能抵消负担，他肯定会选择放弃。我想，房产税的另一个影响还可能是买房条件的改变，比如原来准备买大户型，现在他就得考虑税收的问题，转而买小户型。　　云南财经大学经济发展研究中心王詠雪：　　开征房产税 必须慎之又慎　　在物业税的说法空转多年以后，现在如今又出来个房产税。短短十来天时间，各种官员纷纷发表了不同的观点，这个说“是”，那个说“否”，搞得我们晕乎乎的！同时，多个城市也传出准备实行房产税的消息。　　提出房产税的目的其实是要替代物业税，物业税的实行困难重重，阻力也非常大，于是我们搞出个房产税来。虽然，房产税和物业税出台的初衷都是好的，给国家增加税收，遏制投机，控制房价上涨，通过税收杠杆，遏制富人炒房，促进房价回归。而且有消息说房产税对个人所有非营业用的房产可以免纳房产税，但我们还应该对房产税的开征持一种谨慎的态度，需要对开征房产税的利弊进行仔细的分析。和物业税一样房产税还是不容易规避诸如：税收成本向普通消费者头上转嫁、同土地出让金重复、住房消费关系难以理清、投机者容易钻空子、自住性购房难以界定、社会信用体系不健全等等问题。　　因此，开征房产税必须慎之又慎！（都市时报 首席记者 张莲昆）