假如开征房产税 不要等同“降房价”

更新时间：2010-5-26 9:46:11

房产税会否是新政后的又一场“新震”？它又是否做好“接班”新政的准备？一段此起彼伏“新政”大谱，总是“插曲”不断。但既然“风声”中的房产税“飘忽不定”，那我们不妨做一假设性“猜想”——房产税会在昆明楼市制造多大的市场敏感度？它的配套执行方案会从哪里动刀？是祭出“90平米”规则？还是按持有套数划定？此时，我们更应该抱着娱乐化的心态，去看待如同电影《风声》一般的新政变奏，既然答案未知，我们姑且就以猜想式的角度，来看看它吧！　　政策“空转” 昆明楼盘“因势利导”　　新政“第一刀”（首付比例提高）目前在昆尚未划开多大的口子，房产税假若“接班”跟进，对于慢半拍性格的昆明楼市来说，又有多大的威慑力呢？“其对昆明房价的威慑力不可小觑。”至祥置业（昆明）研究中心认为，“由于目前昆明廉租房建设规模还没有真正起来，房产税在增加投资群体的房屋持有成本的同时，势必直接导致住房租金价格上涨。因此如果在没有组合式的、全方位考虑的情况下贸然推出房产税，对经济的影响是很大的。”　　有意思的是，在新政意欲重击投资需求，房产税话题甚嚣尘上的时刻，昆明一些在售楼盘及新盘已及时调整营销策略，借新政来引导“自住”置业，楼盘营销向新政“示好”趋向明显。譬如，5月份的昆明楼市销售冠军——新亚洲欢乐城虽以7000元/平米均价开盘售罄，开发商在后续营销上把售罄原因归结为“刚需释放”在支撑，但不可忽略的是，这批“刚需客户”当中有相当一部分是“打算就近买房置业”的新螺丝湾经营户，这一群体大多也身兼“投资客”身份；同样，4月份的销售冠军——盛高大城2期1040套房源开盘售罄的销售纪录中，“南腔北调”的异地投资客明显不在少数，但其近期的营销宣传对此有所收敛，多次将自身定调为南市中央区“自住楼盘”，并在舆论宣传中“因势利导”，结合项目为自住型购房者支招。　　面积做文章？ 90平米是个安全线？　　目前已知的8％。房产税政策主要产生在房屋交易环节，但最终执行势必需要一个配套政策加以完善，而按照以往惯例，90平米以下的房子，历来不是楼市政策重拳出击的主力对象，那么，房产税的“配套型”政策，又是否会在面积上（即以90平米划界）做文章？　　“房产税的征收意义主要是打击拥有两套以上房产的投资群体，因此房产税在征收执行上应该保护首次购房群体和改善型住房群体。”田野房地产咨询有限公司数据中心数据分析师陈亮认为，“就目前来看，90平米可能会是一个界线，但是由于房产税征收执行方式仍处猜定阶段，具体的征收标准只能按照目前的购买限制界定范围进行参考。”陈亮的观点似乎暗合了时下出现的投资异变——“风声”中的房产税，让一部分投资者的投资趋向产生“预测式”转向，开始往90平米“标准线”上靠，把原计划购置一套200多平米别墅的行动做了“拆分”，变成购买三套90平米以下的小户型，以期减少可能产生的税负，尽可能保住投资利润。　　90平米真的是个安全线吗？“如果政策真这样的话，只会造成一种可能，就是全面抬高小户型房价，因为大家都去投资小户型去了。房产税的征收应该是小面积住房有可能征税基数点上小一些，但从投资角度来说，大户型的投资收益实际要高于小户型，所以从收益上考虑，90平米不一定就是安全线。”至祥表示。　　按套数划界？小炒家出货最急？　　看来，房产税的配套执行政策的关键还不在面积认定上，以面积划界似乎也未必能一击命中，“房产税的关键还在于宏观性的考虑，比如对经济和房价会有什么样的影响。”对于房产税征收标准，至祥持有的观点是，“面积的认定应该不会是关键，过于强调面积认定，就失去了限制投资的目的，应该是在持有套数上做文章。当然，面积不同，税率标准也应有所差异，这样才能体现税收减小社会财富差距的目的。”　　普遍被业界采纳的执行建议是，在房产税上考虑对一定标准内的居民第一套住房免征或显著优惠。此外要注意渐进安排，比如改革方案出台的第一阶段，可暂不覆盖一般商品住房，只对高端独立别墅与豪华公寓先行实征。“如政府管理部门能可靠地认定一户多套房的情况，对某个数量界限以上的部分实征，当然也是可行的。”　　就昆明市场而言，手持十多套房源的大多集中在异地客身上，而大多数投资客则是手持两三套物业的小炒家，一位中介人士表示，在昆明主城区持有十多套物业的“资深”炒家转手很快，“一套物业通常不会在他们手上停留1年，所以，即便房产税按年征收，对这类人打击效果则会不明显。”那么，这样一来，持有两三套物业的小炒家出货可能最急，这类小投资客，通常是一套用于自住，另外一两套拿来放租。假若房产税开征，应会迫使这类持有两三套物业的小投资客“吐出”正在收租的房源，扩大二手市场供应，从而抑制中低端房源价格上涨。　　房价下降 不能只指望某个政策　　现阶段中国房地产市场大众购买力出现疲软，主因是房价上涨过快，普通群体收入已跟不上房价上涨的脚步，房产税是否能够抑制炒楼推低楼价？　　对此，多数专家集体“看空”，在房价上涨预期依旧明显的情况下，房产税“转嫁说”成为普遍观点。陈亮对此表示认同，“房产税效果如何，要从房产税的征收条件和对象进行界定。就目前提出的几种征收方法来看，效果可能不会很明显，因为这些费用可能会转嫁给租房群体和真正需要购房居住的群体，而对于投资客户来说不会有太大的打击效果。”的确， 8％。的房产税对高端业主而言，仅当每月多交几千元管理费罢了。而且这种税费的增加也极有可能转嫁到买家身上，导致变相助涨房价。　　“这就是政策配套的问题。”至祥认为，如果在没有大量推出廉租和经济适用房的情况下，单独提出“房产税”，只要城市中存在刚性的租房需求，就势必会推高租金价格，转嫁到租房人头上，“因此我们认为政策的出台不能单一性。”　　“把房产税作为解决房价过快上涨的救命稻草本身就是一个错误。”陈亮表示，因为国家无法控制负担房产税费用的群体会是谁，尽管房产税可能会抑制部分投资客，但是对资金雄厚的投资客来说，房产税作用并不明显，而对于购房自住与改善性群体却将会有较大的影响。“房价下降，不能只指望某个政策的出台，应该从国家的经济结构、保障性住房的大力建设和完善的市场政策相结合才能真正对这个市场有效。”　　市民理财 应分散种类来投资　　新政之下，昆明楼盘在未实质性降价的前提下产生“日光盘”（开盘当日售罄），是恐慌性、投机性购房需求仍在支撑？昆明上半年有限的开盘量，让昆明楼市需求难解饥渴，而一些新项目的开发商也在观望，把新盘开盘期推至8、9月份甚至年底。因此，下半年对昆明楼市来说，是一个不小的考验。　　征收房产税，目的之一是“使投机购房者的房产收益大大降低”，以达到抑制投资需求稳住房价的目的。但另一方面，在新理财时代，商品房仍是理财投资的主要途径，面对“没个准”的政策变数，普通消费者要怎么应对，才能保证理财收益？　　“中国楼市为什么能这样火爆，这不仅仅是因为它是中国人最为看重的安家之所，它也是目前中国人为数不多的投资渠道里面的一种，但是这个投资渠道在以前只要有一定的资金都可以进入，但是现在由于国家对它的调控力度越来越大，尤其是目前对二套房贷的收紧，50%的首付比率，它所需要的资金越来越多。”陈亮表示，对于资金量不是很大的消费者，可以考虑其他的增值保值产品。“分散种类来投资，不要全部资金都投资在房地产里面。”至祥建议，房产之外，亦可尝试黄金、外汇、基金、债券、储蓄、信托等投资品种，“新投资时代，不能只盯着一个篮子。”(都市时报 首席记者 车云东)