“圆桌会议”讲谈二套房贷新政调控了谁

更新时间：2010-5-25 10:59:10

自从2007年“9·27新政”出台，“二套房”这个概念首次登上房地产行业的舞台。但无论是“9·27”，还是上月出台的“新国10条”，抑或是云南省针对中央政策出台的本地细则，始终在二套房的认定上游离不定。二套房认定标准究竟难点在哪儿？怎样的认定才能在不误伤刚需群体的前提下最大限度刹住投资客的劲头？这也是本期“圆桌会议”要为广大市民解析的问题。??? 本期嘉宾??? 中原地产代理有限公司云南分公司总经理 刘天旸??? 云南大学经济学院副院长 郭树华??? 东函房产总经理 刘汝东??? 市民 龙隆??? 每次伴随国家调控政策的出台，房贷的调控总是其中一个重要指标。调房贷对于调控房地产市场的意义在于哪些地方？把一套房、二套房进行区分，并且在首付的要求、利率议价方面给予差别，这对于平抑房价的作用究竟有多大？??? 刘天旸??? 房贷可以说是楼市最大的“闸门”，因为从目前的购房者来看，绝大部分都会选择利用银行贷款来支付房款，且随着房价的走高，购房者对房贷的依赖程度也随之增加。而房贷政策以宽松的方式执行，这个“闸门”就算是打开了，投资资金不断涌入，而且有放大效应，给投资者政策支持的预期；相反，严格执行这个政策，意味着这个“闸门”基本关上，挡住很多投资资金，而且将大大改变投资预期。??? 而将首套、第二套房贷进行区分，最明显的市场效应将是投资行为直接受到打击，投资成本会因为首付提高、利率上浮之后明显提高，投资回报率的减少会使投资者选择观望或是另外选择投资途径。而最重要的是，投资者关于楼市会一直上涨的预期可能发生改变。而如果投资行为减少，直接反映到楼市的变化是成交迅速减少，多次置业的热情也会降温。??? 郭树华??? 通过金融系统和金融市场调节国民经济中的货币供应量，影响投资等经济活动，进而实现一定的政策目标的手段，这与财政政策相比，对短期政策目标的实现具有较强作用。所以调控房地产市场，金融手段是必不可少的。??? 提高第二套房或多套住房的首付比例对抑制楼市的投资气氛、防范银行房贷金融风险有积极的作用。但是几年的调控实践，我们能看到的是，收紧二套房贷以及所有基于打压地产的房贷政策，带来的效果只能是短暂的停顿，而解决不了楼市供应问题。因为深层次的问题无法解决，控制需求、控制土地都非“长久之计”，需求的压抑只能是暂时的，过后可能会更加猛烈地反弹。而高房价则是我国目前现有的财税制度、土地制度、房屋供求结构等问题共同作用的产物，也是我国在向城市化迈进的过程中的必然产物。如果不进行根本性的制度改革，那么可以判断房价即使出现短期调整，未来仍然会上涨。??? 刘汝东??? 其目的主要在于通过一系列行政措施抑制房价的过快上涨，一、二套房区分目的在于遏制投机炒房行为，抑制房价过快上涨。但其手段究竟能在房市中真正发挥多大作用还有待考量。显而易见的是，这一措施的出台，已不单单是对房市有了影响，同时还影响到了家庭及社会部分层面，俨然成为了一个社会问题，如“假离婚”现象已悄然出现。??? 龙隆??? 以往对二套房贷控制也没有抑制住房价上涨，目前的市场发展轨迹便不会因为二套房贷政策的收紧而受到影响。促使房价上涨的因素是多样的，但究其根本仍然是相对强劲的需求和相对弱的供给失衡使然，甚至和取消福利分房后保障性用房的缺席密不可分。因此，要解决房价持续快速上涨的难题，不可能靠一两项政策的收紧和放松来调节，这考验的是政府的智慧，需要系列综合的政策组合拳才能奏效。??? 在此次房贷调控政策中，二套房贷“首付不得低于50%，利率不低于基准利率的1.1倍”的规定一石激起千层浪。二套房贷新政，究竟调控了谁？