律师在线 接房要有“三书一证一表”

更新时间：2010-5-10 9:39:46

昨天（9日）下午2：30到5：00，都市时报5833333维权热线开通期间，电话一个接一个响起。云南大韬律师事务所李婵娟律师一一为市民答疑解惑。　　张女士：一年前签订的购房合同，现在开发商通知接房了，我想请问一下，商品房要满足什么条件我才可以接房？　　李婵娟：国务院《建设工程质量管理条例》第16条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”一般而言，在收房时需要开发商提交住宅质量保证书、住宅使用说明书、建筑工程质量认定书、房地产开发建设项目竣工综合验收合格证、竣工验收备案表，简称“三书一证一表”。但时下发展商交楼时，大多不能出具完整的文件。这种情况下，验收过住宅质量保证书及有关部门出具的关于水电、消防、电梯使用等单项验收合格证书，确保具备居住条件的，亦可收房。　　马先生：我通过中介买了一套二手房，履行了所有手续之后，现在已经入住并取得了房产证。但是，前几天我突然意外地收到房管局的通知，说我的房产证被撤销了，因为原来的房主是通过不正当手段取得的房产证，后又转手卖给了我。我感觉是祸从天降，我的房子是不是就要泡汤了？我觉得好冤枉。　　李婵娟：根据《物权法》的规定，法律界称之“善意取得”?制度。善意取得制度产生的目的就是为了保护交易的相对安全和稳定，保障受让人的利益。通俗地讲，物的所有人对于丢失或者被盗被抢等方式失去控制的物，享有追回的权利。但是，在物的流通过程中，最终占有该物的人往往是善意的、通过合法的途径取得该物的。如果将物强行追回，对于善意的第三人而言是不公平的。为了保护这些善意第三人的利益，使其继续行使物的所有权，就产生了“善意取得”制度。而你也就可以根据该制度取得房屋的所有权。不过，也需要满足规定中的3个条件：1、善意，购买房屋时你不知道原房主系非法取得房屋所有权的；2、支付了合理的对价，即以市场价购买的房屋；3、已经取得房产证。你已经取得过房产证，虽然现在被撤销了，仍属于“已经取得房产证”的情形。　　张先生：我的儿子正在上小学。一天放学后，孩子快步跑着回家，到一栏杆处，结果平时完好的栏杆却倒塌了，导致孩子摔了下去，造成高位截瘫。学校是否应该承担赔偿责任？　　李婵娟：根据2010年7月1日即将生效的《侵权责任法》规定，建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的，由建筑物的管理人或所有人承担赔偿责任。因其他责任人的原因，建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的，由其他责任人承担侵权责任。本案中，平时安全的栏杆倒塌是导致孩子摔下去的重要原因，因此，栏杆的管理人或所有人在不能证明自己无过错的情况下应承担赔偿责任。而这个孩子所在的学校只有在未尽到管理职责的范围内，承担相应的补充责任。（都市时报 记者 洪扬）