房地产“严控政策”能所向披靡吗？

更新时间：2010-5-7 10:38:03

从2010年年初至今，房地产调控政策从调控到严控到严厉；政策涉及面从稳定房地产市场、稳定房价到通过调整二套贷利率限制投资投机到限制二套房、遏制投资投机，从提高存款准备金率控制放贷基数到提高开发商预售门槛。政策之密集、之急迫，确实是史无前例。　　我们可以这样来理解，商品住房市场中拥挤了太多的群体，有第一次购房自住的，有需要改善现有住房条件购买第二套的，有手中有一定闲钱要投资的，有做企业产品销售困难而将资金转移到房地产市场做长期投资的等等。长期以来，由于土地供给的计划性、商品房用地的竞拍性，由于取得住房方式的单一性，也由于房地产项目开发的周期性、开发企业利润目标的实现性，商品住房市场一直供不应求。市场规律是：供不应求，水涨船高。需求群体庞大、产品又有限，加上这样的产品不但能保值还能增值，在调控政策下，自然是房价攀升——调控后略稳定（08年经济背景特殊）——房价飙升（09年需求总爆发上涨太快）——严控以观后效。　　严控政策下，也许将两个或三个群体从商品住房市场中剥离出来，商品房市场不再这么拥挤，适当达到供需平衡、房价可以稳定；也许开发商一次性公开预售全部房源价格，可以避免分次开盘或分节奏销售的不断调高房价，商品房价可以稳定；也许银行可贷款资金有限，能依靠贷款购房者大大减少，市场成交不再那么踊跃，房价会稳定。也许毕竟是也许，关键在于商品住房市场中剥离出来的需购房群体该分流到什么市场，这些市场的供给量准备好了吗？开发商的产品销售是否该取消预售改为现房销售，集中上市以避免产品日渐显山露水后房价上调，现房销售价能是预售价吗？不少首次购房者首付后还得依托按揭贷款，银行都能贷给他们吗？　　在答案还未找到的时候，各个城市的房地产市场的反映就让我们不知所措了。北京三块新地王的产生是在两会结束不久，总理要“抑制土地价格过快上涨”的话音才落；4月中旬，最严厉的调控政策连连出台，但北京的商品房将集中5月上市，开盘均价环比将上涨33.5%；贷款限制愈来愈严，但广州购买二、三套房公积金贷款首付三成的优惠政策不变……诸如此类等等等等。　　雷声大，会不会雨点小？中国经济发展不平衡，房地产泡沫厚薄不一，政策落实本身就有滞后性和阶段性，加上各地执行有及时有后延、有主动有被动、有力度强有力度弱、有对应性有非对应性。所以，“严控政策”也并非都能所向披靡、深入根治。　　我们需要深思中国房地产业是否还应作为经济增长的一个最主要来源，是不是该高度重视房地产的社会功能了。（昆明理工大学房地产开发经营教研室主任 邓晓盈）讨论：房地产“严控政策”能所向披靡吗？