楼市买卖博弈 如何撑到最后取得胜利？

更新时间：2010-4-28 15:23:03

买卖博弈看谁撑得到最后 ??? “我们不差钱” “房价一调就涨”。“我们不差钱，房子可以慢慢卖。”这是深圳某楼盘一售楼人员的话。　　经过2007年的一轮调控，让开发商更加谨言慎行。相信不会有再一次的万科领跌风波出现。坊间的“房价一调就涨”，没有人再愿意顶着“罪名”领衔出演这场重头戏。就像一些楼盘，不差钱，就可以一直扛下去。对于开盘价格是否会低于前批售价，或周边同质楼盘时，售楼员的回答都是一致的，没有可能。至于结果是否真像他们所祈愿的，我们将拭目以待。　　二手楼市场会有所不同。众多的投资客还是带有恐慌的，不知明天一觉醒来会发生什么。楼价是他们抬高的，他们也会采取一些形式主动出击，以求快速出货。市场趋向不好时，他们或许会主动让利，但是让到什么程度，我们同样也拭目以待。　　说到底，这就是一个博弈的过程。从卖方市场到买主市场的一场棋局。坚持到最后的无疑是胜利者。?□炒房调查　　“别看我厂里的机器在转、工人在忙，可那是亏本的，但我得做给银行看，这样才能拿到贷款，才能去炒楼。”当听到有企业主拿贷款去炒楼时，赖伟民大吃一惊。 　　2009年初，赖伟民在各地讲课时发现，来自不同行业的企业家都对楼市表现出异乎寻常的兴趣，而对企业经营反应冷淡。问题究竟出在哪儿？带着疑问，今年40岁的赖伟民（北京北大企业商学院研究中心主任、教授）。他开始了调查走访。 在与这些楼盘的“对话”中，他试图解开楼市“火爆”背后的谜团。　　走访：购房者多以投资为目的　　2009年7月，武汉 　　赖伟民：你们的楼盘很火爆，做了很多广告吧？ 　　售楼小姐：公司根本没做什么广告，客户大多数都是回头客，买了我们一期、二期后，觉得好，现在又来买三期。还没开盘，老客户就把房都订得差不多了。 　　赖伟民：他们买这么多房子干什么？ 　　售楼小姐：投资呗！现在有几个人买房子是自己住的？房价还要大涨，买房子比买什么都划算。　　　　2009年11月，杭州 　　赖伟民：我看你一下子买了两套房，这里的房子真这么好吗？ 　　购房者：我是专门从温州到杭州来买房的，只要是房子就好，过不了多久，就可以净赚至少几十万元。 　　赖伟民：不怕到时卖不出去吗？ 　　购房者：现在许多人手里有闲钱，等他们意识到炒房赚钱那么容易时，他们就会来接盘。 　　赖伟民：房子最终还是要卖给自住者呀？ 　　购房者：不，就像黄金，除了打首饰，它还有什么用？可还有这么多人买黄金，它不一样在涨吗？住房不是消费品，而是投资品。只要市场上还有大量游资，房价就还会涨。　　　　2010年3月，北京　　赖伟民：这个地段的房价已经涨了这么多，你买了好几套，还能赚钱吗？ 　　购房者：正因为涨了才买，投资本来就是买涨不买跌的。 　　赖伟民：你不怕政府出台政策遏制房价？ 　　购房者：政策每次出台，对投资者来说确实会增加成本，可成本一增加，销售价格也会随之更高。 　　赖伟民与数百名售楼小姐、购房者的对话显示，有相当部分购房者以投资甚至投机为目的。 “楼市新政出台后，二手房中介出现大量刚买不久的房子、没有装修的房子，以及同一个卖家的多套房子。”赖伟民说，这都说明楼市的投资气氛相当浓。　　赖伟民发现，许多想买房自住的人们已拿不出首付款，还不起房贷，只能租房；不少城市的租售比低得惊人，快进快出的“炒房者”实际上已成为上一轮房价上涨的重要推手。　　心理：没人相信自己接最后一棒　　在楼市间的调查，也让他发现了更多的炒房“秘密”： 　　——同时下单。当“炒房者”要购买多套房产时，他便会面临较高的首付比例和房贷利率。因此，“炒房者”一旦决定买下多套房产就要同一天下单，由于银行的征信系统无法实时更新，“炒房者”所购的每一套房产都被当作“第一套房产”。 　　——无本炒房。开发商卖房时并不收取房款，只是挂个名，说明某套房产已经售出，等房价上涨后，买家便将房产抛售，赚取差价。这类买家常常是与开发商有利益关系的人员。 　　——自卖自买。开发商发动员工和朋友以按揭方式买房，一旦银行把房贷发放给开发商，由开发商控制的买家便把房产以二手房的形式出售。这不仅可以帮助开发商回笼资金，还有助于把房价维持在较高的水平上。　　——阴阳合同。在二手房交易中，如购房合同的真正价款为100万元，假合同做成150万元，三成首付，原本可从银行贷70万元，现在则变成105万元。 　　房价高企不下，为何还受到追捧？投资客、企业经营者向赖伟民给出一种答案： 　　“人民币升值预期、劳动力成本上升、出口退税减少、原材料上涨 ，加上金融危机的冲击，许多企业便顶不住了。”一些曾经是企业主的“炒房者”告诉赖伟民。　　在湖北一楼盘的售楼处与两名高级白领的对话，也让赖伟民理解了投资者对楼市的热情。 　　“收入还不错，攒了点钱，总得有地方放吧？”“投资股市风险太大，国债收益太低，还抵不上货币贬值。”“外币、期货门槛太高，风险也大。”“炒房已经成为击鼓传花的游戏，只是谁也不信自己会接到‘最后一棒’。”赖伟民说。（都市时报 本报综合）□观点　　全民炒房 不要重头再来　　大概还没有哪次楼市调控像这次这样，来得如此迅速而猛烈。　　“新政”之前，楼市的逻辑是这样的：不需要什么房产知识，不需要数据、分析，只要买房就有大把钞票赚。房价一路狂飙，给炒房提供了似乎是无限大的空间。　　“新政”来了，我们以为楼市当有片刻安宁，可是“史上最严厉楼市新政”到了一些城市犹如泥牛入海。比如杭州，新政后第一天，杭州市成交商品房240套，成交均价18505元/平方米；第二天，成交438套，成交均价21170元/平方米，成交量和价格居然双双创了年后第一高；第三天，成交417套，成交均价18823元/平方米……　　高频率、大剂量的利益刺激，一而再、再而三地提高着人们的兴奋点，有敢冒险的人，还有更敢冒险的人，他们相信机会只属于那些狠角色——太多，因为炒房而暴富的神话，遮蔽了楼市残酷的本来面目。　　第四天、第五天、第六天……成交量开始停滞、下降，预定量急剧缩水，投资客抛盘传闻风起，但仍然没有多少人认为楼市真的就会从此走上回落的轨道，绝大多数开发商、房产中介甚至购房者都会告诉你，只要半年或许用不了半年，楼市就能回暖。是啊，楼市盛宴一开就是十年，座上客风卷残云，候补者暗自悔恨，只想分一杯羹的普通人则为之付出了最大的代价。这十年，我们看到商品房的成交量或许有“热胀冷缩”，但其价格却一路上行，势不可挡。　　人们被流行的见解挟持，很难相信，这一次的调控结果会与上一次，上上一次有什么不同。我想，我的声音，你可能不会倾听，听了你也不会在意，你信奉“长期看，房价总是要涨”的凯恩斯哲学，它已被无数人、无数次传唱。让传唱的人传唱吧，即使谱上曲，它也永远不是歌。我只希望，到下一个十年，回头看，我们不必用“这是一个全民炒房的时代”来定义今天。（米易）　　首次置业难言“底部”　　楼市确实处于高泡沫的预警期，再不控制显然是不合适的。 　　信贷新政，旨在严格限制各种名目的炒房和投机性购房，同时政府也正在制定房产消费税和实名制等调控措施，全面围追堵截投资客和炒房者，将房价坚决地遏制在可控范围内，让极度膨胀的泡沫和市场欲望及时刹车。　　收拾完炒房客，接着开始整顿开发市场，从土地—信贷—市场秩序，房地产市场宏观调控，正在向更广、更深的方向进展。　　其实对首次置业者而言，调控初期扮演了“牺牲者”。一旦成交量大幅下挫，房价被迫调整，就出现了入市良机，对首次置业而言无所谓绝对的底部。在未来的楼市里，当中低档的楼盘没什么投资价值的时候，就恰当地把投资客压缩到了豪宅或者说商业与商务市场，这是他们未来的自留地。只要投资客不影响大众住宅产品，市场就归于平静和安宁了。　　还有一个可以期待的是房地产投资渠道的多元化方向，比如呼吁了很多年的资产证券化，这些都是良性的金融衍生品，没有什么危机之虞，只有将社会游资和民间资本有效疏导，才能正本清源。　　作为政府肯定是希望楼市健康稳定可持续发展，房价不出现大起大落，稳步前行，人人享有居住权，产业发展良性有序，利益分配尽量公平合理，这是政府的和谐之初衷；而老百姓显然也不愿看到房价跌宕起伏，让人心绪难宁，理想状态就是房价反映市场合理需求，充分享受到居住权。（王永胜）