期房限转政策出台后，预售房受让方与他人———签订期房转让合同是否有效

更新时间：2005-3-7 9:01:50

去年4月本市实施期房限制转让政策后，期房转让双方纷纷采用签订自拟的期房转让合同、定金协议或上海市房地产买卖合同等来约定期房转让相关权利义务，并明确约定卖方取得房屋小产证后再办理交易过户手续。
　　但去年下半年起房价持续上涨，原先低价抛售的期房大多数房价上涨了20％以上，个别甚至达到30％以上，受巨额利益驱使，期房卖方纷纷以合同无效为由毁约，要求解除合同、退还房款，有的甚至主动要求双倍返还定金或承担违约责任，道理很简单，房价的上涨幅度已远远超过定金或违约金的数额。
　　目前上海市各区级法院受理手中此类期房转让纠纷数量特别多，但各法院对此类纠纷处理观点不统一。
　　第一种观点认为，无论双方当事人签订的是自拟的期房转让合同还是正式的上海市房地产买卖合同，既然期房转让双方约定，待卖方办出小产证后再办理交易过户手续，那么这就是一个附条件的合同，只要在诉讼前或诉讼过程中，所附的条件成就或能够成就，合同应属合法有效，应予实际履行。
　　第二种观点认为，依据城市房地产转让管理规定等法规及上海市期房限转政策，在未取得房屋小产证前，期房卖方转让期房行为应属无效。
　　第三种观点认为，如果期房转让双方签订了正式的上海市房地产买卖合同并在合同中明确约定卖方办出小产证后办理交易过户手续，就是一个附条件的买卖合同，应属有效；如果期房转让双方没有签订正式的上海市房地产买卖合同，只签订了自拟的期房转让合同，那么该期房转让合同是无效的。
　　由于此类房产纠纷目前没有统一的司法解释来规范，故房产市场上传言纷纷，造成此类纠纷愈演愈烈，呈不断上升趋势。
　　笔者认为，首先，从法律层面分析，在2004 年4月26日前，依据上海市房地产转让办法第40条规定，本市期房转让是完全允许的，故如果期房转让双方签订的合同日期在2004 年4月26日前，无论是否办理了预告变更登记手续，都应属合法有效；2004 年4月26日后，上海市人民政府关于预售商品房转让问题的决定（沪府发犤2004 犦16 号文）只是限制期房转让，在未取得房产证前，房地产登记机构不予办理权益转让预告变更登记手续，但该文并未明文禁止期房转让，期房转让双方当事人约定卖方取得小产证后再办理交易过户手续是一个附履行条件的合同，这与现行合同法及民法通则等法律不抵触，除非一方当事人举证这个所附的条件不可能成就，否则就应维持合同的严肃性。
　　其次，从诚信道德及保护社会秩序角度分析，虽然此种期房转让方式对上海市的房价上涨起到一定的推波助澜作用，但是一个城市的房价涨跌是一个综合各种因素的复杂问题，交易方式只起到微乎其微的作用，更何况这种交易转让方式并没有与现行的法律或行政法规相抵触，从诚实信用、道德角度考虑，期房卖方这种单方毁约、不诚信、不道德的行为不应受到法律的支持，否则将纵容违约方通过违约行为而获利，不利于公序良俗的社会风气，更无法体现法律的公平正义。
　　上海市辉煌律师事务所顾志宏律师