上东城：为昆明揭开城中村改造序幕

更新时间：2010-6-21 17:02:24

上东城效果图搜狐焦点网昆明站提供的上东城售楼电话：3313222、3317888( 提及搜狐焦点网会有更多便利服务 ) 　　做第一个吃螃蟹的人chinaren，确实需要勇气。而因为抢占了“第一”的先机，成功自然有了更大胜算。　　2006年，《昆明市城中村卫生综合整治工作方案》出台。当时调查的结果是昆明市有288个“城中村”，拟订3年整治完毕。上东城 (论坛 新闻)就是这288个“城中村”改造项目中最大的项目，也是昆明第一个城中村改造项目，它的示范意义可想而知。怀抱这些光环，开发商云南泰兴隆房地产开发有限公司（下称泰兴隆地产）以先行者的姿态积极介入项目的前期拆迁工作，将项目定位为高尚景观住宅，并充分借鉴了国际先进的HOPSCA以及BLOCK街区生活模式，最终走出了一条“上东城”式的拆旧建新模式。　　十年磨一剑 把产品做好了　　从2000年着手准备，2004年开始改造，再到2007年开建goodfeel，时至今日，泰兴隆地产在上东城一个项目上一做就是10年。　　10年时间，可以改变的东西太多太多，而泰兴隆地产始终坚守在上东城——这个城中村改造样本项目上。在接手上东城之后，泰兴隆地产对项目进行了慎重的思考，最终将项目定位为高尚景观住宅，并充分借鉴了HOPSCA的“复合地产模式“以及BLOCK街区生活模式。　　具体来看，泰兴隆地产在这个5万平方米复合式建筑综合体内，规划出了三个围合圈和两个中心景观。基地东侧第一个地块中心景观区以小户型及回迁户为主；第二个地块为28层塔式住宅，以经典两居、三居为主；第三个地块布置商业办公及幼儿园；第四个地块为另一个中心景观区，以28层塔楼围绕外围布置，有效地遮挡了噪音，营造出邻城不邻街，在喧哗的城市中享受 “别墅宁静生活”的惬意和舒心。为了保证项目品质，上东城规划设计特别聘请全球性设计公司——澳洲U&A设计国际集团。“什么钱都可以省，规划设计的钱绝不能省。”泰兴隆地产常务副总经理顾刚表示。　　而国际先进的BLOCK街区生活模式go2map，通过采用线形网状创新模式，引入美式BLOCK街区设计先进理念，整体业态布局上，由咖吧坊、生活坊、创意坊组成，提供多元的休闲生活体验与日常生活服务。　　当利益关系不是那么明显时，开发商是不是真心为业主服务就变得显而易见了。在总体销售达70%的时候，泰兴隆地产选择了继续创新，立志将项目建设成为云南省第一家真正意义的“数字社区”。去年4月，泰兴隆地产与TCL正式签署合作协议，这标志着云南省第一个数字社区正式在上东城诞生。　　让利回迁户 啃下拆迁硬骨头　　对于城市拆建项目而言，能够实现和平拆迁是楼盘开发是否成功的一大考量标准。　　去年12月20日，上东城启动回迁交房。当日，382户回迁户中的107户回迁户顺利接房。据了解，截至目前，回迁率已达到99%。对于即将从原来的“村”住进真正的“城”，回迁户们难掩乔迁之喜。　　为了实现顺利拆迁并促使被拆迁户们安心回迁，泰兴隆地产在背后付出了很多，甚至是诸多利益方面的让步，用真诚和关爱感化被拆迁户。据了解焦点房地产网，自东庄村启动拆迁之日起，泰兴隆地产每月按照拆迁户原有房屋面积给予10元/平方米/月的租房补贴，与此同时，对于那些愿意回迁的住户，他们只需要支付低于市场价5000多元的价格即3000多元/平方米，就可购买到中意的房源。在公摊方面，泰兴隆地产也给予了回迁户20%的优惠。　　“我们为回迁户配备了新风系统进行楼体自动换气，每家都装有纯净水和热水器，还对房屋内部进行了装修。”交房当日项目相关负责人介绍，并且还对回迁户减免了20年的物业费和电梯费，仅此一项优惠就达1200万元。　　另据了解，在上东城的前期拆迁改造过程中，政府及相关部门也给予了很多帮助。　　事实上，从泰兴隆地产花费几年时间在项目拆迁上下的苦功也可见一斑。曾经，东庄村是昆明市区面积最大、拆迁难度最复杂的城中村，尽管一路走得艰辛，但没有任何拆迁经验的泰兴隆地产还是啃下了这块硬骨头。　　业界评价　　商业价值还可再挖掘　　至祥置业（昆明）研究中心分析km.focus.cn，上东城是昆明第一个“城中村改造项目”，它揭开了昆明大规模“旧城改造”序幕，是昆明旧城改造的领头羊。项目定位为昆明城市中心超级规模景观住宅，也彻底颠覆了昆明城市住宅小区景观稀缺的状况。　　风之铃地产咨询公司总经理姜芸也表示，上东城是城中村改造的第一盘，开发建设时连一个学习的样板都没有，它只要能够平稳过渡，实现顺利销售，并给其他楼盘一些借鉴，就是最大的成功。　　与此同时，姜芸分析认为，上东城的商业价值还没有充分发挥出来。受地形限制，它与外围的连接口只有两个，这导致项目对区域价值的利用难以达到最大化。　　至祥置业（昆明）研究中心建议，“城中村改造项目”拆迁补偿工作、道路管网的重新建设都需要大量启动资金，在开发过程中需要关注的重点是资金运作和各种复杂关系协调。具体来说，未来即将介入城中村改造的房地产开发企业可以从上东城模式中借鉴以下经验：首先，在条件允许的情况下，积极寻求政府的支持，以推动开发商与村民之间利益一致性的快速达成；其次go2map，需要加强对项目周边区域的整合能力，更加合理的规划项目未来的发展前景；最后，城中村改造项目对资金的需求量非常大，开发商要积极拓展合理的融资渠道，保证项目运作的资金需求。　　记者点评：城中村改造是一项系统工程，上东城改造历经十年之久的时间再次验证了城中村改造项目对开发商资金实力、耐心等全方位的考量，实力一般的房企还是慎入为妙。　　经验之谈　　实现顺利拆建多方合力才有效果　　“城中村改造很有必要，只有通过城市改造，才能实现城市面貌的提升。与此同时，市民生活环境的改善，也依赖城市改造的完成。”泰兴隆地产常务副总经理顾刚介绍，城市拆建项目前期细化方案的制定很重要，越细越好。方案还要符合国家政策，兼顾被拆迁户的利益，开发的效应也要兼顾。与此同时，在制定了周密的方案之后，执行过程也要一鼓作气，以尽量缩短项目的运作周期。此外，要充分估计可能出现的各种问题。比如，货币补偿完成之后，房价上涨了，之前获得补偿的被拆迁户会有意见；回迁安置时chinaren，房源的公摊问题也容易引发问题。　　实现拆建项目的顺利建设，实际上需要多方面的努力。在此前接受媒体采访时，泰兴隆地产董事长汤秋云也介绍了以下几点经验：首先，拆迁前做好充分的思想准备；其次，与政府部门要有良好沟通合作；第三，保持开发商资金链的连续性。城中村的拆迁改造必须要求开发商有充足的并且可延续性的资金链，才能支持一个更加长的过程；第四，拆迁执行组织结构合理性。开发商在拆迁执行中，要有一个合理有序的内部组织结构、拆迁规则和管理方法；再有，拆迁分配的公正性、改造的科学性。拆迁要详细了解国家和地方拆迁改造的法律、法规及有关文件精神，实现在贯彻执行过程中与拆迁户的充分沟通，达到多一分理解，融入人性化的工作方法。　　后来者　　产品附加值将是城中村改造项目的提升点　　有消息显示，截至今年年初，昆明336个城中村已有80个进入全面拆迁。　　目前，已经正式进入推售环节的城中村改造项目并不多，由本土房企经典地产开发的经典双城 (论坛 新闻)、汇都国际 (论坛 新闻)二期以及外来房地产海伦堡地产、国福地产等开发的城中村改造项目均在为加快项目进展、挖掘项目特色、提升项目价值等方面进行积极探索。以推进速度较快的经典双城为例www.focus.cn，项目谋划用千亩大盘的气度打造西市区最大的商业综合体，通过全面涵盖金融系统、高端写字楼、国际级购物中心、大型休闲娱乐中心，并有“矩阵商业公园”、优质医院、幼儿园、学校等完备的市政配套，用一站式开创西市区“城中之城”时代。即将开放Art Deco售楼部以及开放精装样板房的滨江俊园 (论坛 新闻)则致力于打造低碳大盘。　　面对众多城中村改造项目进行的各种探索，风之铃地产咨询公司总经理姜芸分析，第一个城中村改造项目，即使它是中规中矩的操作，但它受市场的关注度也会很高，成功运作的概率相对高。而之后同样类型项目的操作压力就会大很多，如果没有特色，很容易走上同质化的路线，市场的关注度会大打折扣。目前，由于在建筑的层数、只能建塔楼等方面已经有了严格的规划限制km.focus.cn，城中村项目要在建筑、户型等方面有大的创新已经很难了，更多的只能往景观、产品细节以及附加值等方面下功夫。　　如何提升项目价值是城中村改造项目面临的一大难题。新都昌地产市场发展部策划经理王政福分析，这样的点很多，可以采取总体规划、价值点的挖掘、新技术新材料的引进和利用、经济指标的控制、总体成本的把控和营销手法等方式上进行突破。 更多介绍请进：上东城楼盘详情  查看户型  更多楼盘动态业主交流请进：上东城业主论坛   发送给朋友