<font face=楷体_GB2312>跟黄总约定的地点在他位于西安建筑科技大学内的临时办公地，采访过不少的房产公司，但记者还是第一次穿过一个大学校园，感受着暌违已久的书香气息跟房产公司的老总对话，这样的氛围，也许就是占地600亩的华鑫学府城被业内称为“学府社区”的原因所在！
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<p> 由广州恒鑫集团有限公司和西安建大科技产业有限责任公司合作开发的华鑫学府城，从一亮相就受到不少关注眼光，这不仅因为在项目附近、幸福南路的周边，还不曾出现过如此大规模的新建社区，还在于它在满足了人们对大社区的追捧的同时，赋予了更多关于精神层面的东西，试想一个社区跟学校、跟大学校区在一个院子，这本身就具备了很强的吸引力。
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<p> 在广州，恒鑫集团已经经历了20多年的发展历程，就象它的众多同城“兄弟”纷纷抢滩西安一样，华鑫学府城的开发也标志着它迈出了布局西安的第一步，那么，对于西安的房地产市场，恒鑫人究竟做着怎样的判断？在做着自己项目的同时，恒鑫又是如何观察08年的西安乃至全国的房产走势？
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<p> 为此，焦点房地产网高端访谈栏目本期采访了恒鑫集团西安恒鑫房地产开发有限公司总经理黄涛先生。</font>
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<p> 【焦点网】：咱们还是从公司进入西安谈起，现在越来越多的外地公司进入西安市场，包括在大东郊范围布局的中新、盛恒等等。在贵公司进军西安地产行业，开发华鑫学府城的前期中，你们是如何判断西安房地产行业的潜力的？或者说，当初你们得出的是一个什么样的考察结论才决定“出手”？在经过几年之后的今天，这样的结论有那些变化？
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<p> 【黄涛】：这个问题要说简单其实很简单，西安是大城市，人口就有800多万，从房地产的发展看还处于初级阶段，再加上西安是西北中心城市，人们的收入水平还在不断提高，到了这个时期也是房地产逐步起步，逐步进入发展的旺盛期。众多的房地产企业进入西安，就是很自然的事情。但这是一个简单的结论。往复杂说就很复杂了，一个公司、一个项目真的要进入一个地区的话，是要经过一个很复杂、很漫长的前期调研的过程。我们当初得的结论和现在的情况做对比我觉得没有变化。西安现在的市场跟10年前广州市场已经走过的路基本差不多。从整个市场上看，应该说比我们预期的更好一些，西安周边的经济发展，最近几年来比我们预想的要好，尤其从市场的需求来讲，比预想要好。另外一个就是西安整体的投资环境，政府的支持力度也比预想的要好。西安市这么多年对于商品房的需求，我认为压抑了很多年，我们开发华鑫学府城这个项目的07年正好是一个爆发点，开发市场上的需求得到了很大的释放了，这个选择不仅是我们选择了时机，也说明我们的很多思路符合了市场的需求。
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<p> 【焦点网】：谈到去年，咱们也说一点儿去年的事，去年的西安房价的增长幅度是往年没有的，您说到市场被压抑了很多年，您怎么看去年的价格波动？
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<p> 【黄涛】：这从两方面说，第一像我说的，主要是长期被压抑的消费需求得到了释放，这个阶段每一个城市都有，当然西安市房地产的价格摆脱不了全国房地产价格波动的影响，但我认为刚性的需求在西安仍旧占主要因素，当然也不排除不正常价格波动的情况。去年全国普遍房地产涨幅过高，中间确实有不合理的情况，造成了部分市场上不应有的恐慌心理。西安也不排除个别不是很理智的房地产商，跟风把价格抬上来，使西安部分片区的房地产价格快速攀升。
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<p> 【焦点网】：你们的项目华鑫学府城,被称为“学府社区”，与其他大型社区相比，这样跟教育的结合有那些独特之处？您能否描述一下这样的结合对于社区生活品质有那些方面的提升？
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<p> 【黄涛】：与其他大型社区相比，一个就是它的位置，也就是区位优势。二环是区分西安市市区和郊外的习惯性分界线，我们600亩的项目在二环边上，在西安绝无仅有。刚才你说其他的，把华鑫学府城称之为学府社区也没有问题，但是不完全是。我们的社区和建大在一个院子，这个是优势，建大在教学科研方面有着几十年的经验，在项目设计这方面我们比其他项目或者企业有优势。因为建大对建筑做了几十年的研究，会把几十年的研究心得用在产品上，有了天生优质的品质。另外就是关于产品本身，它运用了很多先进技术，比如环保技术、建筑材料，特别是环保的技术，可能其他项目用的就比较少。而且住宅小区和大学在一个院子，大学校园所有的资源，环境、氛围自然就会享受到，业主或者他的子女受教育的机会或者提升自己的机会会大大增加，这个叫资源优势。
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<p> 【焦点网】：产品在环保方面您能不能选一个点？
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<p> 【黄涛】：比如我们使用的保温墙材，属于学校联合开发的新型材料，说它的保温性能比其他材料要好的多，节能效果明显，而且它的施工成本降低了。
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<p> 【焦点网】：客观的讲，你们项目的所在地目前的生活配套并不完善，做为大型社区，你们会如何弥补这样的缺憾？对该片区的置业前景，你们将给出什么样的答案？
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<p> 【黄涛】：生活配套不完善的说法我觉得是不对的，首先作为大型房地产项目，我们所在的位置是房地产开发配套比较完善的地方。回过头来看，西安现在比较好的地方，如高新区、曲江等，以前的配套也几乎一无所有，相对来讲，华鑫学府城这个项目的配套，可以说是很完善了。从另外一个角度看，房地产开发就是完善的过程，特别是大型的项目，它对城市的配套、生活品质的提高、文明程度的提高都是很有作用的，作为大型社区，承担着城市配套完善的责任。我们所说文明程度，就是跟你生活环境息息相关的。比如我们讲古罗马的文明程度有多高，会从他们的卫生间、浴室来体现。我们周围的公共配套是比较完善的。比如说上学、教育、医疗、购物、娱乐，都非常方便。
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<p> 【焦点网】：为什么提到这个问题，很多来咱们项目咨询的网友，来到这个区域后，总感觉不够现代化，周边都是低矮的、陈旧的建筑。
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<p> 【黄涛】：可能很多人对居住的概念不太清楚，所谓配套就是跟你生活息息相关的公共资源，什么是公共资源？我们刚才说到的道路、交通、医疗、教育，甚至供水、供电，再加上生活所必备的购物、娱乐，这些都是公共资源，我理解的公共配套就是这些，公共配套越完善，消费者占有的公共资源就越多，生活成本也就越低。而不是哪个楼高，或者哪一片树多，或者哪里的街道漂亮等，那是指精神层面，不是物质层面上的。 况且从发展的眼光来看，我们的周边环境也会越来越漂亮。
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<p> 【焦点网】：购买力是房产发展的支撑点，目前在东郊，上百万建面的大社区就有好几个，比如盛恒的项目，这就牵扯到相互竞争的问题，您怎么看待西安市场的购买力？尤其对大东郊而言，这些项目的市场消化会不会有问题？
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<p> 【黄涛】：我认为竞争有多方面的因素。从市场角度讲竞争是好事情，竞争有利于优化市场，降低成本，能给消费者带来好的产品和性价比最好的选择。但是作为企业来讲，在哪里都面临竞争，并不一定只在东郊。在竞争中有的企业做得更好，有的做得更差，这是核心竞争力的问题。从项目本身来讲，一个房地产项目，往东500米和往西500米都可能有很大的区别，这样就有不同的消费人群，不要指望一个项目吸引住所有的消费者。在项目的开发之初，已经决定了你的消费人群。说到购买力的问题，我认为西安地产开发的规模远远不能满足市场，也就是说刚性的需求很大，购买力不存在问题。
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<p> 【焦点网】：谈到购买，浐灞区今年不会再出现抢房的场面了吧（笑）？
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<p> 【黄涛】：今年不会了（笑）。去年供应短缺的时候，大家都去抢，供需一旦平衡了，就不会去抢了，只会选择适合的。这跟我们经历的短缺年代攒两年钱买彩电是一样的.
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<p> 每一个房地产商、每一个城市，房地产发展的过程都会有这么一个阶段，都会有刚开始抢房，到最后从容选择自己需要的过程。作为一个企业来讲，他会根据市场变化调节。总体来讲，我一直的观点是中国人多地少，这个根本是不能改变的，我们用于开发的土地更少。人们对房屋的需求，我认为在今后几十年都是刚性需求，其中的缘由不管是人均收入的增加，还是城市化进程的加快，从量上讲，大致都往上走。所有开发商加起来都会远远满足不了需求增长，这个情况会持续很多年，最根本的问题是人多、地少，就说是你的供应少，而需求量会越来越大。
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<p> 【焦点网】：有了竞争肯定会在价格上体现。我们刚才说到有竞争，有了竞争之后，价格会平稳。
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<p> 【黄涛】：应该说趋于合理，如果某个时段供应量突然扩大，会导致价格下降。总体趋势讲，仍然是合理的，合理的情况是平稳上升。价格的突然上升或者下降，都是不正常的，或者是有害的。开发商无序竞争或者恶性竞争，使得片区供应量突然放大，价格自然就会下滑。
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<p> 【焦点网】：业内有个观点认为“2007年开发商谈地，2008年开发商谈钱”，尤其是恒大上市被迫中断这个前所未有的事件，似乎敲响了今年资金将会短缺的警钟，更有潘石屹抛出了一个“百日剧变”论，您同意“国内地产行业将面临融资困难”这样的论调吗？
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<p> 【黄涛】：所有房地产商都有最大的两件事情，第一是地，第二是钱。开发项目就需要地，开发项目也必须要有大量的资金，不管是2007年还是2008年都是开发商永恒的主题。大家都已经意识到了在中国土地是最珍贵的资源，于是出现了很多企业就是没有节制地去圈地。有些企业拿了地，在境外上市以后迅速圈钱，不考虑自己的能力和实力，没有节制地去拿地，这个时候是不正常的。倒过来，有这种行为的企业，必然回过头来就是缺钱，这种企业就不是理性经营的过程，不仅仅是去年、今年任何一个企业这样做，都会导致这样一个结果。无节制疯狂拿地，拿的地是否可以开发？开发的产品对不对路？如果理性经营就不会出现去年拿地撑死，今年没钱饿死的情况。
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<p> 像恒大上市这件事情，一个企业有一个企业的特点，恒大是具有代表性的公司，我认为这个事情也分两个方面。潘石屹说得有道理，从资本市场判断恒大上市事件是一个标志，体现了资本市场对房地产开发的信心的问题，但是也要分析具体的问题，首先是它的上市盘子太大，上千亿，这么大的盘上市的难度比小盘上市难得多，它也许不代表大势的判断，如果上市的盘比较小，比如200、300亿那是轻松的事。对于恒大来讲，少了不能满足他们的资金需求。除了刚才的政策层面，对于大势、市场的判断，还要考虑企业的经营是否是可持续发展，一个企业上市规模太大，投资商判断也非常慎重，造成了这件事情暂时搁浅，我不认为恒大上市这次不成功就代表着房地产行业的灾难。
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<p> 【焦点网】：潘石屹得出这个结论，是因为不光是恒大，排在恒大后面等待上市的还有四五十家企业。
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<p> 【黄涛】：针对几十家想上市的企业，恒大是一个标志，代表着资本市场的信心，至少是短期的信心，涉及到政策层面和市场层面问题。如果倒过来一个小房地产商顺利上市了，结论可能就反过来了，恰恰恒大的规模比较大。
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<p> 【焦点网】：还是个货币从紧的问题，有观点认为货币从紧有两方面影响，一个是开发商贷款困难，导致供应不足，使得整个市场规模变小，第二个是购房者按揭可能会困难，压缩了需求。一个是供应，一个是需求，您怎么看对这两方面的影响？
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<p> 【黄涛】：像这种由于前段时间的价格异常波动，造成后来不管是从政策层面还是经济杠杆的影响，都是短期效应。你说的供应偏紧，如果出现这种情况，那会是在以后显现出来。如果需求萎缩的话，会让两边都萎缩，需求是根本，如果需求萎缩更有灾难性。
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<p> 但是房地产开发涉及的层面很多，在中国经济发展运行过程中，房地产开发起了相当重要的作用。一个猪肉价格会把中国人的生活搅得一塌糊涂，房地产市场不正常或者短时期急剧萎缩，对经济发展会带来一些不可预测的后果。其实我来分析这个问题不合适，如果你们媒体有兴趣可以从几个环节询问，比如说银行，问问房地产贷款和按揭贷款量急剧下降，会给银行造成什么后果？或者造成不良贷款有多少？或者问一问管理部门，查一查会对这个城市和区域发展有多大影响？你们有兴趣可以做调查，房地产如果不正常的萎缩会伤害我们国家整个的经济运行体系，不仅仅是房地产商的利益。
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<p> 【焦点网】：有一部分人认为货币从紧后开发企业会降房价来套现，回笼资金。另外一种观点认为，熬不住的企业也会采取转让项目，或者合作开发，但转让、合作开发会增加成本而导致涨价，您认为哪个观点在市场上会体现出来？
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<p> 【黄涛】：我认为这不是一个观点，观点是普遍性，才能称之为观点，我认为这是企业行为，或者说代表着某个企业的行为，当然你所说的这三种情况都有可能发生。
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<p> 首先货币从紧影响的不是所有企业，只有在自己的资金链绷得很紧的情况下，才会出现这种情况。资金撑不下去的时候，企业都会选择上述方法，清仓这是一个。单个企业的行为，不能称之为观点。就算一些大企业采取行动，但绝不是所有项目都这样干，说到合作和卖项目，合作就会增加成本，或者卖项目就会增加成本，这种结论我觉得太过简单。有可能你以前的项目的设计、产品的规划，产品的定位是销不对路，等找到合作商通过重新调整，还会减少成本增加利润。这个情况可能都会有。包括卖项目也是。
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<p> 【焦点网】：因大量圈地而面临资金压力的情况，西安的企业中几乎还没有出现，本地企业还基本都是在固守战果。
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<p> 【黄涛】：西安房地产市场起步晚，但属于稳步健康的发展。就算去年的价格波动，它也没有产生投机性的价格异常，主要还是需求占了最大比例，搁到其他城市也许就不是涨百分之二十，而是百分之百了。
