4月22日，由广东省房协和焦点房地产网共同举办的“08楼市方向”论坛在<a href=http://gz.focus.cn/votehouse/1380.html target=_blank><font color=blue>碧桂园凤凰城</font></a> (<a href=http://gz.focus.cn/msglist/21379/ target=_blank>论坛</a> <a href=http://gz.focus.cn/group/photo.php?group_id=21379 target=_blank>像册</a> <a href=http://gz.focus.cn/group/photo.php?group_id=21379&album_id=-11 target=_blank>户型</a> <a href=http://gz.focus.cn/group/photo.php?group_id=21379&album_id=-12 target=_blank>样板间</a> <a href=http://seek.focus.cn/results.php?t=n&q_s=碧桂园凤凰城 target=_blank>新闻</a>)（<a href=http://gz.focus.cn/dmc/gis/gis.php?map=id&data_id=21379 target=_blank><img src=/common/img/map_house.gif width=14 height=14 border=0/><font color=blue>查看地图</font></a>）酒店举行。本次论坛将邀请广东省政府发展研究室副主任汪一洋、广东省房协会长蔡穗生和广州市房管局市场处处长陈大旺分别做主题演讲。三位主讲嘉宾将对广东房地产2008年发展态势、广东房地产面临的总计经济环境等宏观背景进行介绍和点评。本次论坛将设立一场主题为“房地产企业2008年面临的融资环境”互动论坛，互动论坛将邀请广州市房地产协会名誉会长陈敦林、合富置业首席分析师黎文江、DTZ戴德梁行综合住宅服务部华南区主管刘彦、凯德置地（中国）投资有限公司华南区总经理罗臻毓参与互动。
<p> 2008年，房地产企业的冬天是否来临？面临货币从紧政策，房企融资将何去何从？政府保障房建设总量应该怎样控制才能平衡市场？广州2007年以来的楼价疯长，虽然在2008年年初得到了抑制，但广州楼价成交量跌入2004年以来的最低谷，楼市价格也在进一步的下调。2008年国务院常务会议宣布，“打击炒房炒地已被列为政府工作要点。”开发商和消费者的博弈在广州市场上进一步加剧。2008年广州楼市怎样走？即将到来的“五一”假期会不会成为广州楼市的复苏信号？
<p> 十年来，首次实行的“货币从紧”政策；再次对资金有着严重依赖的房地产企业提出了更高的要求。随着数家内地房企在港股IPO以及红筹地产股回归A股的受挫。国内房地产企业究竟要面对怎样的融资环境？本次论坛的互动嘉宾将会提出自己独到的看法，以及对企业融资和运作建议。
<p> 2007年焦点博客在博友们的热情参与中日益成熟，这里成为了地产新鲜资讯发布的一线平台，这里是任何政策和市场变化最敏锐的广角。焦点网地产博客已经成为业内人士讨论房地产话题最快速最热烈的舞台。本次论坛，焦点房地产网将对2007年广州地产博客的活跃分子进行一场小型的颁奖，感谢地产博友为广大网友带来见解和思想。
<p> <B>主持人：</B>各位来宾、新闻界的朋友下午好，欢迎参加由广东省房地产业协会、搜狐网、焦点房地产网主办，碧桂园凤凰城承办的“2008广州楼市方向高峰对话”论坛。
<p> 2007年9月27日央行房贷新政的出台让全国楼市进入调整期。至今的半年时间里，买家和发展商都在观望中等待政府政策动向。目前，全国两会已闭幕近一月，从全国到广州，对居民住房、房地产调控的方向已经明确。广州当地的楼市格局和走向也逐渐清晰。但仍有一些问题是2008年楼市走向的问号：即将到来的五一假期会成否为楼市的一个节点？股市的震荡是否会继续波及楼市？2008年，广州楼市会走向哪个方位？
<p> 今天的高峰论坛上将对以上的热点话题进行探讨，下面荣幸的介绍今天会议的论坛和嘉宾：
<p> 广东省政府发展研究中心副主任汪一洋
<p> 广东省房地产行业协会会长蔡穗声
<p> 广东省政府参事室参事王则出
<p> 广东省政协常委孟浩
<p> 广州市房地产业协会名誉会长陈敦林
<p> 广州市政府参事室主任张嘉极
<p> DTZ戴德梁行综合住宅服务部华南区主管刘彦
<p> 广东省房地产行业协会副会长、合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江
<p> 知名房地产专家韩世同
<p> 同创卓越房地产有限公司总经理赵卓文
<p> 中联地产广州公司副总经理吴守琴
<p> 方圆地产副总经理李峥
<p> 广州顺驰总经理李晓谦
<p> 21世纪珠江地产湘隆公司副总经理黄伟诚、总经理助理刘建军
<p> 经纬房产总经理助理张基胜
<p> 置家地产总经理张锡荣
<p> 满堂红市场研究部经理：周峰
<p> 还有中山大学管理学院MBA、岭南学院的学员和暨南大学房地产系的学员，本次论坛也得到了广州媒体的支持，他们是广州日报、南方都市报、羊城晚报、信息时报、南方日报、新快报、《生活元素》、《买楼通》、《今日地产》、《生活速递》、广州电视台等。
<p> 论坛分为三个环节，有三位嘉宾从总体市场环境为我们剖析今年广州楼市的走势，第二部分是焦点房地产网先锋博客的颁奖典礼，第三个环节嘉宾互动交流。
<p> <B>主持人：</B>下面有请广东省政府发展研究中心副主任汪一洋先生发表主题演讲：2008年广东房地产面临的总体经济环境。
<p> <B>汪一洋：</B>各位领导、来宾，各位企业家朋友、新闻媒体的朋友和同学们大家好，今天很高兴有这样的机会同大家一起探讨2008年宏观经济形势与广东房地产走势，我讲两个方面的问题。
<p> <B>一、2008年宏观经济形势</B><table align=right class=p10><tr><td align=center><img src=http://newsimg.focus.cn/zwnewsimg/newsimg45/175670.jpg border=1 width=250 style=border-color:#000000;color:#000000></td></tr><tr><td align=center><b>汪一洋</a></b></td></tr>
<p>
<p> 2008年宏观经济面临巨大的问题是什么，看法是不同的。温家宝总理在今年的人大记者招待会上讲，2008年可能成为中国经济最困难的一年，最大的困难是什么？
<p> 我们分析认为最大的困难就是通货膨胀，改革开放以来，我们面临过三次通货膨胀。
<p> 第一次通货膨胀，1987年—1988年通货膨胀，物价高涨，造成社会动荡。1989年“六四”风波，经济下滑，这是第一次通货膨胀。
<p> 第二次通货膨胀，九十年代初级的1993年—1994年，由于投资拉动的通货膨胀，高达29%，中央通过三、四年的努力，到1997年宏观经济又恢复到正常状态。
<p> 第三次通货膨胀，从2007年下半年至今，通货膨胀又出现，去年探讨的都是流动性过剩，什么是流动性过剩，钱多了。去年下半年开始探讨的是CPI高起，什么是CPI——物价指数、物价上涨。原因就是通货膨胀，人民币印得太多了，造成流动性过剩，人民币印的太多了，造成了物价上涨，不管是流动性过剩还是物价上涨都是一种现象，根源是在通货膨胀。
<p> 从2002年—2007年“十五”期间是高增长低通胀的时期，物价上涨指数只有1%—3%，有段时间甚至出现了通货膨胀，政府必须刺激消费，从去年开始，就会形成高增长高通胀或者是高增长持续通胀时期的到来，这个过程有多长时间。通过治理整顿，低估的一经济拉起到1992年通过三年将高涨的指数压下来，本次通货膨胀会持续多久，就要看国内的政策和国际的环境。这是我们目前面临的宏观经济最主要的问题。
<p> 同时随着中国经济和世界经济的一体化，国际经济的影响对国内经济也产生了巨大的作用。特别是美国次贷危机爆发严重的影响了美国经济，同时也影响了世界经济，理所当然，也影响了中国经济。美国次贷危机的爆发，可以说是由于房地产泡沫破灭造成的。房地产泡沫之所以吹起来是因为美国金融业放纵造成的，相互影响相互牵扯，对于不具备贷款条件的次贷者而言，银行放款给他们，银行房款给贷款者房价上涨，如果不能还款将贷款者的房屋收回来就可以收回贷款。从2006年开始房价下跌，造成的问题就是收回来的房产可能不能偿还银行所付的贷款，这就造成了金融危机。
<p> 美国的次贷从2006年开始到2007年逐渐爆发，2007年第四季度，美国花旗银行、美林证券、摩根大通银行都爆发了巨额的亏损。
<p> 花旗银行、美林证券都达到了近90亿美元亏损，2008年第一季度的年报出台，美林证券继续亏损，因此判断美国次贷危机要持续多久，持续多远，还会怎样影响美国经济，现在专家的判断是，还只是开始而不是结束。带此次次贷危机中，我们的中国银行、工商银行受到多少影响，美国将次贷做成债券在全球销售，次贷的风险大，利率就高，很多的金融投资商购买了高风险的次级债，工商银行今年已经提出了要准备100亿元的人民币次贷，这就意味着亏损。中国银行的次贷影响就更大一些，日本、德国等大的银行都受到美国次贷危机的影响，次贷逐渐由房地产泡沫破灭爆发进而影响美国金融，由美国金融进而影响到美国经济和全球经济，这一风波逐渐的蔓延开来，我们相信美国这次次贷危机爆发会超过1997年的亚洲金融风暴，亚洲金融风暴是由泰国影响的，泰国在全球中的经济份量和美国在全球中的份量是不可同日而语的，因此美国次贷危机的爆发也会影响到中国的经济。
<p> 面临通货膨胀和美国经济衰退危险的形势下，中央政府采取了从紧的财政政策将有效的抑制需求的增加。自美国次贷爆发后造成的影响给我们敲响了警钟，房地产泡沫过大或者是没有泡沫也是不可能的，适当的通货膨胀，有一点泡沫对经济来讲还是起到刺激的作用。就象喝啤酒一样，如果没有泡沫就是有差别的，还是要有一点泡沫，如果杯子里面都是泡沫，就不是喝啤酒而是喝泡沫了。
<p> 房地产有泡沫，价格高起，市场投资旺盛，在这种情况下，美国次贷爆发了，由房地产影响到美国金融和经济，我们应该如何办。从去年的中央经济工作会议到今年的全国人大采取的措施就是要从紧银根，收缩货币。抑制流动性过剩，减少投资型的需求。
<p> 同时抑制消费性需求对房地产的需求，一方面房地产商在贷款方面收缩，资金供应链减少，对于需求和购房者而言增加贷款利率，对第二套房以上采取高利率门槛，通过政策调整使房地产和中国经济降温，缩小泡沫，随着经济的发展自然的消化，而不要产生破灭，不要想美国甚至是像1997年亚洲金融危机的不利后果。
<p> 温家宝动力提出要将控制物价和抑制通货膨胀作为今年政府的首要任务，这是中央政府采取的重要措施，必然也会对今年的经济产生很大的影响。广东经济在这样的宏观经济条件下，广东经济仍将继续保持较快的发展，从今年第一季度的报表来看，发展的速度仍然是又好又快，随着国民经济形势的变化，出口增幅有所回落，低端的鞋、帽等纺织品的出口数量上有所减少，都是符合政府调控的预期，也是我们希望达到的目标。
<p> 经济发展并不是越快越好，就象我们开车一样，不是说车设计的时速是180公里/小时，我们就要开到160公里/小时，就会导致车毁人亡，如果车可以开到120公里/小时，我只是开到20公里/小时，效率就低了，要开到80—120公里/小时之间，这样才是安全稳健的，过快或过慢都不好，过快风险增大，过慢效率太低。广东经济从过去的历次宏观调控的结果来看，对广东经济的影响不是太大。因为广东经济的自主性比较强，外资经济和民营经济强，具有混合的优势。
<p> 资金来源比较广泛，不单纯的依靠国有银行的贷款。从前两次宏观调控和政府采取的措施来看，对广东经济没有明显的抑制作用，广东经济仍然按照又好又快的方向发展。
<p> <B>二、广东房地产走势</B>
<p> 前面我们讲到房地产同金融的问题密不可分，也有学者讲，房地产是金融的一部分，从亚洲金融风暴我们看到，影响香港楼市的原因是由金融问题演变为楼市问题。本次的次贷是由楼市问题演变为金融问题，因此房地产和金融是密不可分的。
<p> 从资金的角度来看，房地产投资商的资金来源70%到80%是由银行贷款支撑的。购房者的资金来源中70%—80%是由金融支撑的，因此金融形势好往往就形成楼市状况好，金融不好也造成楼市受到很大的制约。同时通货膨胀影响房地产的价格，通货膨胀就是贬值，人民币自身造成贬值就形成资产价格的上升。
<p> 从2005年开始流动性过剩，从2006年、2007年房价开始翻番上涨，当时并没有认识到这是通货膨胀造成的楼市楼价上涨，现在回过头来看，实际上市场已经做出了敏锐的反应，通货膨胀导致楼价上涨。
<p> 从当时的成本价格来讲，并没有显著的增长，2005、2006年的成本以及2007年的成本没有显著的增长，为什么楼价却翻番上涨，2005年广州5000元/平方米还可以购买到，现在已经是10000元/平方米，翻了一番。这说明市场对楼市反应是非常敏感的，通货膨胀造成资产价格从新定价，如果得不到抑制，资产价格还会上升。如果通货膨胀得到了抑制地产价格将随着宏观经济形势的稳定趋于稳定和调整之中。
<p> 金融问题还涉及股票市场，股票市场对房地产也有很大的影响。股市好，楼市就好，股市差楼市就差。这也是连锁的反应，去年的此时，股市还在3500左右，去年10月份股市上升到6000多点，去年也不能想象到今天的股市会下降到3100多点，就是一年中又转回来了，巴菲特去年认为中石油估价太高了，在5300—5500点的时候抛售了中石油，当时很多人笑巴菲特，大师也有看走眼的时候。但是，现在回过头来看，大师就是大师，现在又是3100点左右，楼市跟股市一样，股市翻番，楼市也翻番，现在股市下跌了，楼市是否可以撑得住，因此房地产和金融业是紧密联系在一起的。
<p> 政府的宏观调控措施对于广东的房地产的发展有怎样的影响，直接的影响就是收缩银根，流动资金紧缺。需求的减少，同时因为通货膨胀，人民币购买力的下降，人民币投资减少，政府宏观调控中还有一点是土地，加强土地的管理，增加经济适用房和廉租房用地，这些都会对楼市产生很大的影响。
<p> 民众对未来的预期也是影响楼市以及房地产发展的因素，随着通货膨胀的加强，民众对未来的预期产生了很大的不确定性，还敢不敢在目前高通胀的情况下，在自己加大了日常生活费的基础上进一步的投资房地产，这方面的因素也是非常明显。
<p> 经济形势比较好的时候，民众对未来的预期是明确的，我相信十年后、二十年后是可以承受目前的负担，在当前通货膨胀的情况下，民众的日常生活负担加重，柴米油烟都增加了，对未来的判断是否要投资产生很大的影响，使之更加的趋向于谨慎。
<p> 这些都是广东房地产在今年面临的形势，由于宏观的形势，资金链的断裂可能导致中小房地产的破产。消费的降低可能导致房地产销售的困难和价格的走低。冬天来了，春天不远了，春天来了前景就光明了，首先要挺住冬天，挺不过冬天什么都是空白。
<p> 2008年流动资金会成为中小房地产面临的问题，因此，万科采取降价销售，加速资金回流的趋势，在很多房地产商观望的时候，已经赚到了该赚到的钱。房地产商的房屋就象我们手中的股票，当下跌的时候，我们是不愿意出手的，只有上升的时候才愿意出手的，如果钱是借来有期限的，价格不断的下跌，虽然不愿意在低价位斩仓，但是此时没有多少回旋的余地，必须在地价卖出，这是我们面临的大的问题。
<p> 另一方面，广东经济的基本面是良好的，又为什么房地产业的发展打下了坚实的基础，经济又快又好，老百姓的生活水平在各级政府的高度关注下向民生倾斜，老百姓的收入也会随着经济的发展而得到提高。
<p> 最近，广东省正在酝酿出台广东城乡居民收入倍增计划。通过五年的时间，使广东省城乡居民的收入翻一番。从2002年到2007年GDP翻了一番，财政收入增长了2.7倍，但是居民收入只增加了40%，城乡居民没有分享到经济进步的成果。
<p> 收入越来越集中到政府和企业的手中，老百姓手中的钱越来越少，比例上是越来越，绝对数是增加的。国民经济收入的财富中老百姓收入的比例是小的，因此老百姓就会感觉到生活困难。今年过年的时候，很多的区域猪肉上涨，八十年代的时候，农民说过年买半个猪，今年就是割三斤肉回家过年，如何将经济发展的成果转化为城乡居民的收入，在未来的五年广东省委省政府在城乡收入增被计划方面努力，这对房地产的发展打下了良好的基础。
<p> 随着城市化的发展，也决定了房地产业的支柱性产业地位是不会改变的。2006年国家的城市化水平达到了44.9%，按照每年增加1%的规模，到2020年将有接近60%的居民居住在城市，这样看来，到了城市中居住，必须要有房屋。房地产业在国民经济的支柱作用还是不能替代的。现在我们面临的问题是，房地产业的发展同居民的需求之间存在结构性的差距。房地产商生产的房屋，居民是购买不起的，现在城乡居民的收入是无法购买得起的，因此存在房地产业自身的转型和发展的问题，这是非常重要的。
<p> 如何改变房地产业在民众中暴利产业的印象，房地产业怎样积极配合政府完善住房制度建设，化解民怨、民忧是房地产业健康稳定的发展，成为长期支撑中国经济发展的支柱性产业还是很大的课题。既需要政府来做，也需要房地产来做。
<p> 九十年代末，1996、1997年国务院出台了关于住房制度改革的决定，当时我们认为房屋问题推向市场化，房屋问题终于得到了解决。经过十年后，我们发现房屋的问题并没有得到解决，房屋的问题，在房屋问题上存在的矛盾越来越激化，政府意识到在市场经济条件下，住房问题不仅仅是市场经济的问题，政府也有责任承担这个问题，即是市场经济发达的美国，也有将近30%的人是居住在政府提供的房屋中。新加坡和香港有60%的人是居住在政府开发的房屋中，要政府全部解决所有的房屋问题也是不现实的，政府的思路是由政府解决买不起房屋者的住房问题，这就是廉租房，同时提供经济适用房，提供给中低收入者。高端收入者的住房问题由市场解决。
<p> 前几年地产商任志强说我的房屋是卖给富人居住的，我的房屋是为富人盖的。很多的网民痛骂任志强缺少社会责任感，他作为企业而言，他提供的房屋是由市场决定的，他建什么样的房屋，多大面积，多少价格是由市场来决定的，中低端民众的住房是由政府解决的。无论是政府还是房地产商都要在此方面作出让步，才可以使房地产业健康、持续、稳定的发展下去，谢谢大家。
<p> <B>主持人：</B>下面有请广东省房地产行业协会会长蔡穗声先生发表主题演讲：广东房地产2008年发展态势研析。
<p> <B>蔡穗声：</B>各位领导、朋友、媒体朋友下午好，我按照主办者的要求谈一下房地产楼市的方向问题，也说一下大的态势，从几个方面谈。<table align=right class=p10><tr><td align=center><img src=http://newsimg.focus.cn/zwnewsimg/newsimg45/175671.jpg border=1 width=250 style=border-color:#000000;color:#000000></td></tr><tr><td align=center><b>蔡穗声</a></b></td></tr>
<p> <B>资金供应和土地供应</B>
<p> 开发资金20%到位，增长幅度跟去年相比有所增加，到位资金占开发资金的比例同比下降，这说明到位资金略微紧张。
<p> 开发企业购置土地面积也有大幅度的增长，增长幅度跟去年同期相比增大。同期购置的单价是下降的，这也说明去年以来，特别是二、三季度高价拿地的状况在今年首季度有所缓和。
<p> <B>开发投资和商品房供应</B>
<p> 开发投资跟去年同期相比也有加快的迹象，商品房的施工面积和新开工面积同比增长30%，尤其可喜的是竣工面积增长比较快，住宅竣工面积比较快，说明市场供应很充足，去年第一季度统计结果是，住宅竣工是同比下降的，今年竣工同比是上升的，而且是比较大的增长。
<p> <B>销售情况</B>
<p> 商品住宅和一手住宅的销售面积和金额下降20%，没有表现出前两年销售系数大幅度增长，消化能力强的状态，表现为一般。一般的含义就是没有大的增长，也没有大的下跌。
<p> <B>空置房情况</B>
<p> 广东商品房空置是上个世纪1993、1994年宏观调控形成的，最高峰达到2200万平方米，占全国空置量的1/6，从2004年广东商品房空置量开始下降的，一直到2005、2006都是下降的态势，去年达到了1600万平方米的空置量，今年第一季度还是持续了空置量下降的态势，但是下降的速度放慢了。
<p> <B>房价情况</B>
<p> 商品房第一季度略有下降，一手住宅价格同比略有上升，环比大体平稳略有上升。
<p> <B>结论：</B>去年第四季度，一手住宅环比下降10.9%，今年第一季度价格基本上稳定。总体而言，市场的特点，投资保持了上一年增长的态势，供应链增加，销售量有所下降，市场存在观望气氛。去年的结论是，第四季度以来珠三角区域进入了市场调整期，从上面的数字分析，第一季度还是处于调整期，我们跟华南理工大学每一度发布统计报告，明后天就要发布了，这里不便于公布数字。
<p> 市场发展是不平衡的，大家知道房地产市场的特点就是地域性。从广东省来看，广州和深圳表现不平衡，从去年四季度到今年第一季度表现的情况来看，广州下调的幅度没有深圳调整的大，而且深圳下调的幅度大，回升的时间也相对延后，换句话广州回升的早一年，深圳的回升可能会更晚一点。
<p> 从珠三角来看，基本符合这样的规律，升的比较快的城市，去年二、三季度涨的比较快的城市，调整的力度会比较大，涨的没有那么大的城市，调整的力度相对缓和。例如珠海市、江门市、肇庆市调整的幅度比较小，如果全省来看就更加明显，东西两翼调整的力度比较小。
<p> 全国情况，也存在这样的情况。最近我从上海、宁波回来，了解了华东的情况，上海三月份商品房的供应量叫做五环共振，五环供应量都在增加，各个环线的供应量全市来说增加了接近200万平方米，如果环比而言供应量和成交量以及价位都上涨了，从中心区域成交情况来看，住宅均价上涨，不包括二手房情况，上涨幅度达到了6%，杭州和宁波都有类似的情况，调整的力度不大，价格坚挺，销售量有所下降，观望比较多。市场发展是不平衡的，我们要把握住不平衡，在不平衡中谋求自己的发展。
<p> 第一季度还是处在调整期，之后的走向是怎样的。我认为房地产从来不是孤立的经济现象是宏观经济的有机组成部分，刚才汪主任谈的很清晰和透彻，全国的情况，3月18日温家宝总理在记者招待会上表现出对最近经济情况的担忧，温总理说今年恐怕是中国经济最困难的一年，4月16日温家宝总理主持国务院常务会议，统计局发表了数字后，分析当前的经济形势时，当前经济总体经济形势比预想的要好，从国务院的层次，根据第一季度掌握的国民经济的各个数据分析，恐怕也在不断的调整，也会调整有关各项政策，力求使我国的宏观经济形势可以走好，而不是走坏。必然会在控制通货膨胀和避免经济衰退中取得平衡，我相信国务院不会以过分的经济代价例如经济衰退换取通货膨胀的控制，两者之间还是取得平衡的，这也是难点，也是全世界各国政府和经济学界的难点。
<p> 我们还是看好中国今年的宏观经济的形势，按照各方面的预测，无论是中国国内的经济学者还是国际上各大机构，包括货币基金组织基本的判断认为中国的经济今年会增长10%—10.5%。
<p> 同样，我们也看好中国广东今年的房地产市场的形势，尽管从理论上说，楼市调整之后有两种可能趋向，一种是向上，一种是向下。从第一季度市场的动态发展情况来看，尽管大家认为今年的经济形势和房地产市场有很多不确定因素，这是大家公认和共识的，但是我认为还是可以保持一定的乐观态度。
<p> 下半年各项市场指标可以表现出不同程度的恢复性增长，这是可以期待的。因为今天讨论的是楼市方向的问题，如果下结论的话，我认为是正面和向上的。
<p> 例如基本层面的逆转，例如GDP的低速增长或者是负增长，城市化进程的中断或者是倒退，城市居民收入增长停滞，房地产的供应超出了经济发展和居民消费的需求，那么楼市的发展方向就会出现逆转。上述这些逆转目前还没有看到，刚才汪主任告诉我们一个好消息，就是广东省委省政府推出的居民收入倍增计划，也可以期待居民财富的增加，不单纯是银行存款的增加，必然有各方面财富的增长。
<p> 我们说正面向上的方向，方向的趋势下有波动是正常、必然不可避免的，调整是必须的。健康、稳定发展的市场，必不可少的就是调整。预测是困难的，也是有风险的。现在股市下跌的比较多，但是我对股市没有任何的研究，但是我认为对股市和房价的预测是比较危险的，不要说经济形势存在不确定性，就象全世界的经济学家对气侯研究了多年，传统的温度计、现代化的设备以及全球的卫星检测气侯，也是测不准，我们还是以宽容的态度，明天的天气50%是下雨的，因此预测是比较困难的，幸亏今天的题目比较好，叫方向，我就可以说一下。
<p> 尽管预测比较困难，但是对方向的把握，如何正确的判断形势和如何把握房地产本质属性，房地产是什么，我们要有正确清晰的领会，我认为方向还是可以把握的，谢谢大家。
<p> <B>主持人：</B>下面有请广州市房地产行业协会名誉会长陈敦林先生发表主题演讲：广州房地产市场的发展走向。
<p> <B>陈敦林：</B>各位大家下午好，听了前面两位的发言很有启发。焦点网的小马找了我几次，大家都是老熟人了，多年来也是老朋友了，所以今天来说一下，我主要说三个意思，大家一块商量，如果我说错了，就当我没有说。<table align=left class=p10><tr><td align=center><img src=http://newsimg.focus.cn/zwnewsimg/newsimg45/175672.jpg border=1 width=250 style=border-color:#000000;color:#000000></td></tr><tr><td align=center><b>陈敦林</a></b></td></tr>
<p> 第一，广州市政府强势出击，将市场给震住了，将上涨的房价止住了。
<p> 第二，去年一年可以用这样的一句话来说明，市政府用了四招调整房地产市场。
<p> <B>1、兑现了4653户双特困户的住房问题，这一招不容易的。</B>去年年底以前，就是春节以前，所有的双特困户搬进新屋，当然放弃的除外，政府做了大量的工作，说话算数。我不知道媒体和在座的各位到过双特困户的住宅区，如果没有去过的话，建议你们去看一下，我去过两次，廉价房就是双特困户住宅区，可以跟商品房媲美，而且从舒适度而言是一流的，道路宽，空旷的地方多，密度不大，现在还没有配套，这是事实。半年后或者是一年后到现场看一下，就不会有这样的感觉。
<p> 我们坐火车到香港看过廉租房的情况，我们也到棠下看一下九十年代建的解困房和今天的廉租房就会感觉不同，政府这一招是得人心的。
<p> <B>2、推出土地超过5平方公里，5平方公里土地的推出实际上是近六年来推出土地的综合还要多。</B>年初张市长讲，连续三年每年拿5平方公里的土地推出，其中70%是用于住宅建设用地。上半年没有推几块，媒体有怀疑，开发商有怀疑，认为政府说话不算数，看来今年没有多少希望，5平方公里是拿不出来的。因此，有些开发商总是说没有地，我在多次会议上讲，有地的，主要是有地没有人要，下半年政府推出几十宗地块，超过了5平方公里，市场一下子镇住了，政府说话算数。
<p> <B>3、限价房如期推出</B>
<p> 2006年在金沙洲搞限价房论坛是在10月份，当时是在万科的销售部座谈的，政府的决心是很大的，而且很坚定，一定要搞限价房，而且要如期的推出。
<p> 第一个限价房的推出是<a href=http://gz.focus.cn/votehouse/4462.html target=_blank><font color=blue>保利西子湾</font></a> (<a href=http://gz.focus.cn/msglist/23937/ target=_blank>论坛</a> <a href=http://gz.focus.cn/group/photo.php?group_id=23937 target=_blank>像册</a> <a href=http://gz.focus.cn/group/photo.php?group_id=23937&album_id=-11 target=_blank>户型</a> <a href=http://gz.focus.cn/group/photo.php?group_id=23937&album_id=-12 target=_blank>样板间</a> <a href=http://seek.focus.cn/results.php?t=n&q_s=保利西子湾 target=_blank>新闻</a>)一口价6500元/平方米，到了今天价格一定没有变化。限价房的推出，政府付出了很大的努力和干扰。限价房是新鲜事物，是一块试验田，应该允许有成功和失败，这是全国首创。我们不要将限价房说的那么难听，什么买了限价房，上了政府的当，限价房是政府设的全套，第一个限价房如何用，还要硬撑限价房，这都是媒体的观点，而且标题是很大的。
<p> 各位，我们的限价房得到国家的认可，中央党校、理论前沿对广州的限价房给予了高度的肯定，有一篇文章羊城晚报3月7日转载，题目叫做“广州的限价房政策值得推广”。同时还发表了新华社评论，肯定了政府的勇气和决心。
<p> 不是说政府设了圈套，买了限价房上了政府的当，政府不会欺骗百姓的，这个话不太负责任的。这个事情跟大家讲清楚，到目前为止，广州推出限价房地块10块，正在销售的有4个，还有6个地块。我们的限价房有将近100万平方米的土地，我们要建180万平方米的限价房，1.5万套。最近政府部门也讲了，如果房价真正达到了一个水平，可以不推或者是少推，媒体也进行了报道。
<p> <B>4、建立住房体系</B>
<p> 广州市的住房体系是廉租房、经济适用房、限价房和经营性商品房，我们不是王婆卖瓜自卖自夸，那个城市都没有做到，广州做到了。因此我用的题目是，广州市政府强势出击将市场镇住了，将上涨的房价止住了。
<p> 2006年广州的一手商品住宅均价是6547元/平方米，2007年达到8599元/平方米，去年最高峰是10月份突破了1.1万元/平方米，今年3月份达到了9316元/平方米，楼价和政府所期待的是有距离的，最近在一个论坛上发言，羊城晚报报道的很好，将我说的原话都写上去了，我说张市长在2007年3月份在北京开会时说，一定要将房价降下来，要降到合理的水平，2007年3月份的房价是怎样的，一手住宅均价7029元/平方米，今年3月份北京又开两会，今年3月份广州一手住宅的均价是多少9303元/平方米，9303-7029=2274，两者之间还是有差距的，开发商的代表在北京讲广州的房价稳定在8000元/平方米还是比较合适的，因此政府要坚持搞限价房是有道理的。
<p> 时间证明王石先生对楼市的分析、判断和所采取的措施是正确的，去年下半年王石先生接受中央媒体的采访，就谈到对楼市的看法。提出了三个鲜明的观点：拐点问题，王石说拐点到了，为什么到了，因为房价高到百姓不能接受了。怨声载道就说明高了。中国的有一句话物极必反，到了一定程度一定要回头的，因此王石先生的发言后，有的媒体说是拐点，有的人说是王石卖拐作秀。我当时认为王石不是作秀而是务实，王石是成功的企业家，对楼市的看法不会轻易的说三道四的，一定有自己的主见和依据的。
<p> 王石第二个观点，万科从此不拿第王之地，我们在几个城市有的拿了地王之地，给我们自己造成了被动，给当地政府业带来了一些负面的影响，我认为这句话是求实和负责任的。他说这句话的时候是广州一个地王接一个地王的时候，现在拿了地王之地的朋友们，可能都要动一番脑筋，不然要收回成本都比较难的。有的已经成为烫手的山芋，前几天跟几个开发企业的老总说，他们说，谁想到会有今天，否则这些地就不会要的，现在怎么办，土地搁置的久了，政府要收回，因此王石讲的话是有道理的。
<p> 从王石采取的措施来看，没有错的，该降的就降，该打折的就打折，这就是先见之明，你认为我傻，认为我发疯了，我认准了就这样走定了。这桶金还是让王石赚了，时间证明王石先生对楼市的分析和判断以及采取的措施是正确的。
<p> 第三观点，2008年广州楼市突出了一个稳字，也就是说广州楼市不会出现暴涨暴跌大起大落，有些城市前年达到了3万元/平方米，去年下半年只有1.2万元/平方米，这就是大起大落、暴涨暴跌，广州不会出现这样的情况，有升也是稳中有升，有降也是稳中有降。回顾广州发展的历史，这二十年来基本上是按照这样的规律运行的。广州历史上有个93年，均价达到了7496元/平方米，最低的时候是4780元/平方米，二千年以后也是从四、五千元一直上升到六千元不断的上升的，因此这种升幅只能说是升幅快了或者是过快，不是暴涨或者是大起的范畴。
<p> 2008年政府在保障型住房方面是大有作为的，现在正在建设和准备出售廉租房和经济适用房，有两到三万套。量是比较多的。改革开放多年来，广州推出市场的保障性住房福利房就是过去所讲的，保障型住房达到了70万套，整个广州市大概有230万户家庭，目前广州市拥有940万套住宅，这是最新统计的数据。已经出让的10个限价房地块中有4个已经销售或者是处于准备销售期，其他的正在紧锣密鼓的建设中，总的货量达到了1.5万套。
<p> 土地的出让方面去年超过了5平方公里，政府的土地供应会出现怎样的状况，量少了，大概在3平方公里左右，速度放缓了，政府也要观察市场的反映，大家都精明的，政府更加的精明。
<p> 地王不断出现的情况会很少了，去年金沙洲、琶洲、珠江新城都出现了地王，白云山脚下，包括太和也出现了地王，整个地王布满了广州，今年没有地王了，不可能再出现这样的情况了。
<p> 质量和速度都要不断的回归理性，楼市的销售总体来讲是平稳的。2007年广州市一手住宅销售量801万平方米，今年三个月已经过去了，一手销售的情况是，一月份住宅34万平方米，二月份23万平方米，三月份37万平方米，加起来不到100万平方米，现在开发商宣传的力度加大了，根据我在房地产多年的经验来看，只要报纸上经常看到广告说明楼市不好了，看不到广告说明楼市很好，这就是我的经验。现在的广告铺天盖地，有的是整版的广告，越是这样越是难卖，是不是这样，媒体是最有敏感度的。如果媒体说现在的房地产广告没有人刊登了，就说明楼市好，最近跟媒体销售部的人讲，现在还可以，这就说明开发商不可以了，媒体就可以了，就是这么简单的。
<p> 很多媒体、专家都说一个观点，楼市好股市就好，楼市不好股市就不好，我不这么看。我相反的认为楼市和股市有关系，但是关联度不大，股市不好，相反楼市会好，你信不信？
<p> 我讲一个道理给大家听，有钱人炒股，动不动几百万、上千万去买股票，不需要通过炒股的钱买楼，换句话你投资十万、二十万、三十万的人炒股，有几个人可以赚到买楼的钱，我认识的众多朋友，我们应酬的时候，他们一边吃饭，一边开着手机看股票，我说你们这么忙，到底赚了多少钱，我家里的老大炒股，他说我炒股八年最好的时候赚了一套沙发和一个电冰箱，加起来是9000多元，投入了差不多二十多万元，二十多万元放在银行中也可以购买沙发和冰箱。我的观点是怎样来的，就是陈扬先生读报来的，他说炒股就是数字游戏，一会儿你说赚了，一会儿他说赚了，到底赚了多少，谁也没有搞清楚，有的人辛辛苦苦一年也就是平衡，我的小孩子炒股三年赚了三万多元，被套了六万多元，想通过炒股买楼是错误的，绝大多数的人，尤其是小股民是买不起楼的。
<p> 股市好楼市就好，这是不可能的。我的观点不知道大家是否可以接受，我个人就是这样看待的，我接触的朋友中，没有一个人是炒股赚了很多钱而去买楼的。相反我听到一个信息很有启发，前天广东珠江电台报道的，一季度广东省普通居民的存款全国第一，超过了2万亿元，这是好事啊。
<p> 我认为这部分钱放在银行是最稳定的，如果拿出来买楼的话就会比较可靠，这是银行统计的信息。今天利用这个机会，跟大家谈一下个人的看法，2008年广州的楼市突出的就是一个稳字，焦点的主编小马搞焦点访谈让我说一句话，我说“房地产行业永远有春天”，这不是说大话，肯定会按照这个思路走下去，有困难是暂时的，我们的房地产企业家都是经过风吹雨打久经考验的，他们有应对风险的能力，有应变能力，应该是没有问题的，所以我说房地产行业永远有春天，今天就说到这里。
<p> <B>主持人：</B>今天论坛的第一阶段，主题演讲到此结束，让我们掌声感谢以上三位嘉宾。今天到场的除了三位嘉宾外，还有很多都是业内资深专家，他们也是焦点网的博客博友，2007年焦点博客在大家的日益参与中日益成熟，是信息发布的平台也是政策敏锐的广角，已经成为业内人士讨论房地产话题最快速和热烈的舞台，今天焦点房地产网将对2007年广州地产博客的活跃分子颁奖，感谢大家的见解和思想，下面有请焦点房地产网博客圈主李杰公布获奖博客。
<p> <B>李杰：</B>我是焦点房地产网广州站的记者李杰，今天的身份是地产博客圈的圈主，台下有很多的圈友，今天首次以管理者的身份讲一下地产博客圈，首先介绍焦点网博客的概况，就是如何注册和使用。
<p> 首先，进入焦点房地产广州站的首页，2005年焦点设置了自己的博客，包括业主、地产博客、家居博客几种。
<p> 如果是新的注册额用户，点击注册，注册后在用户名和密码中输入注册信息进入。
<p> 焦点博客的知名网友栏目是“地产名博”，目前显示的是八个博客和四个页面，对新的博客进行扶持和配置，在座的包括韩总和赵总的博客都是名博，点击量都达到了60万以上。
<p> 这是我的博客，开通博客后有几个要设置的，首先在个人档案区域要设置博客属性。在个人资料选择方面可以进行个性化的选择。从2005年焦点设置博客以来，很多人认为地产博客是否意味着地产圈和地产人士的博客，我们的答案是有产者或者是地产圈关注者的博客，我们发现王石和冯仑都会将自己的观点发表在博客上，主要就是谈论大家对地产的看法。
<p> 属性中如果是广州区域的，可以选择广东省广州市，年龄要对应。地产博客的属性有地产、家居、业主和室内设计师博客，焦点在全国有22个站点，如果选择当地的站，例如选择广东广州或者是广东深圳，就会更容易引起各个站点地产管理员重视你的博客。
<p> 最近配置的授课叫做严娇，具体的通讯方式不知道，只是通过QQ的方式跟他联系。他写了一些题目诸葛亮倡议房改政策，林黛玉畅谈房市，他用了很多诙谐的语言谈论房地产情况。
<p> 今天有很多MBA的同学，你们可以在博客圈发表自己的观点以及对房地产的理解。
<p> 中国城市观察，圈主是暨南大学城市规划的教授，我们通过一次偶然的机会大家彼此认识，这位教授是胡老师，他说在焦点开了一个博客，他说希望自己将规划方面的观点或者是自己的学生一块加入一个圈讨论，让更多的人知道他的观点，我认为如果做出来还是很有参考价值的。
<p> 广州地产精英博客，黎主任、赵总和韩教授都是这个圈的，广州三级市场主要是以代理商以及从业人员为主的博客。
<p> 博客以一种名义在网页上聚集一批人，大家集中的发表言论或者是探讨问题的场所。
<p> 在焦点论坛发帖子，同时在下面有一个按纽可以互联到自己的博客，便于自己操作论坛和自己的帖子，大家有问题可以私下找我。
<p> 下面进行焦点房地产网先锋博客颁奖，获奖的博友只有一部分，我们通过此次的颁奖让大家知道地产博客的观点，下面有请博客先锋赵卓文、韩世同、洪门老七、杨晏钧、黎文江、龙斌、袁奇峰、周峰、肖文晓、钟炬、瞿中奇、陈仁科、潘婉霞、黎明v浩然上台领奖。<center><img src=http://newsimg.focus.cn/zwnewsimg/newsimg45/175673.jpg></img><br>焦点房地产网先锋博客获奖者<br></center>
<p> 谢谢大家，下面将舞台交给同事马羽飞。
<p> <B>主持人：</B>接下来进入本次论坛的第三个环节互动对话，就当前的热点问题进行思想的碰撞，下面由焦点房地产网广州站主编马羽飞主持。
<p> <B>主持人：</B>各位嘉宾大家好，很感谢大家能坚持在现在，上两个环节大家一直听和看，这个环节希望台上和台下互动起来，我们会邀请一些嘉宾上台，台下我们交给赵总和和周总，希望你们调动大家的思想。下面有请论坛嘉宾：<center><img src=http://newsimg.focus.cn/zwnewsimg/newsimg45/175674.jpg></img><br>嘉宾互动环节 从左到右：张嘉极 王则楚 汪一洋 刘彦 黎文江<br></center>
<p> 广东省政策发展研究中心副主任汪一洋
<p> 广东省政府参事王则楚
<p> 广州市政府参事室参事全国政协委员张嘉极
<p> 合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江
<p> DTZ戴德梁行综合住宅服务部华南区主管刘彦
<p> <B>主持人：</B>请大家将今年楼市的走势图以及对楼市上涨和下降的百分比和数字写在纸上，台下的同学们如果有兴趣以及在座的嘉宾都可以画一下。今年老百姓已经到了对楼价承受不起的情况，现场进行一个调查，有多少人认为房价已经上涨到老百姓不能承受的地步，请大家举手，你们可以承受的价格是多少？
<p> <B>同学：</B>如果在广州的话，我承受的价格是8000元/平方米—10000元/平方米。
<p> <B>同学：</B>我是中山市的，2007年上涨到了7000元/平方米，过年前是3000元/平方米，过年后想看房的时候，一下子就4000元/平方米，一下子又5000元/平方米，最后到了7000元/平方米，如果在中山的话，我认为4000元/平方米是比较合理的。
<p> <B>张嘉极：</B>今年会降5%—10%。<table align=left class=p10><tr><td align=center><img src=http://newsimg.focus.cn/zwnewsimg/newsimg45/175727.jpg border=1 width=250 style=border-color:#000000;color:#000000></td></tr><tr><td align=center><b>张嘉极</a></b></td></tr>
<p> <B>王则楚：</B>1—12月份房价的均价从9000元/平方米下降到6500元/平方米。
<p> <B>刘彦：</B>低于9000元的价格。刚才蔡会长也说了，做预测是危险的事情，按照我的本意是不愿意做预测的，因为我认为预测是不具备操作意义的，我们应该提供具有操作意义的指标，更值得大家判断，从目前的情况来讲，地产和楼市是有下降的空间，但是下调后，是往上还是往下就要关注成交量的变化，成交量的变化到目前是看不到的，在多方博弈的市场，市场是在试探的过程中寻找结果的，在没有结果出来之前，过多的谈预测意义是不大的。
<p> <B>黎文江：</B>年底就会上升到8500元/平方米。
<p> <B>主持人：</B>现在给各位嘉宾一分钟的时间，大家可以畅谈自己的看法。
<p> <B>黎文江：</B>刚才刘先生说不能预测，他是站在学者的角度，我以市场的角度来看，以代理商的角度要进行预测，就意味着我要朝着这个方向努力，我努力的方向是，五月份的时候成交量会回升，经过几个月的回升，房价就会上升，而且成交量上升，房价也有上升的空间。
<p> <B>刘彦：</B>实际上市场的专家的职责就是预测，预测是否具备指导和操作性是很重要的，王石当时在预测拐点的时候，说要出现拐点，他的词用的很好，拐点因为这不是平滑上升或者是下跌，可能是平的也可能是锐角，词用的很好，但是大家误读了他的观点，大家看到了拐点，但是没有预测到背后的理论。我认为万科和王石之所以做了预测，因为他们从去年到现在看到了万科的现金流出现了瓶颈，他作为企业的代言人，告诉大家要降价了，当价格下降到20%—30%的时候，市场有支撑的时候，就不再讲市场是快速下降的市场，近期万科的策略发生了改变，他们的理论逻辑是，试探出可以操作意义的信号，纯粹的预测是没有操作性的。
<p> <B>汪一洋：</B>房地产的泡沫偏大，我认为会在国家宏观调控和居民的消费受到抑制后出现调整。<table align=right class=p10><tr><td align=center><img src=http://newsimg.focus.cn/zwnewsimg/newsimg45/175728.jpg border=1 width=250 style=border-color:#000000;color:#000000></td></tr><tr><td align=center><b>王则楚</a></b></td></tr>
<p> <B>王则楚：</B>房地产市场在政府调整后出现了调整，尤其是限价房、经济适用房的推出后更加的明显，商品房因为购买环节的限制，量是有限的，投放量和储备空置都是比较高的，此时要坚持原来高位的价格，想解决问题的话，就比较困难，我认为这段时间商品房的价格会逐步的回落到跟限价房差不多的价格，维持比较高的商品房确实是高档的楼盘或者是比较好的楼盘。
<p> <B>张嘉极：</B>国际国内的情况，次贷危机会愈演愈烈，一定会影响到中国的产品出口，也会对中国经济进行重新的评估，大家认为奥运会会带动和刺激经济，目前出现政策上的情况，或多或少的会降低奥运的预期。今年广交会就可以看得出经济受到了大环境的影响，两会期间政府的报告中提到了廉租房和经济适用房，政策在短期内要得到消化，也起到了调节楼市的作用。
<p> 我不认为楼市会出现急剧的下降，理由是地产和股票是不同的，股票是数字，不行大家就抛售，不然手上拿的就是数字，地产是不同的，如果是投资性的，大家就不会紧迫的抛售，房屋无论是上涨还是下跌都是存在的，大家要慎重的作出反映，抛售的速度不会很快。2008年楼市不会急剧的下滑，广州的楼市一直是比较理性的，上涨是最迟的，速度也是缓慢的，下降的空间跟其他城市相比也是比较小的，我认为价格在七、八千元波动。房屋上涨是在2005年开始这几年拆迁、原材料都上涨了，因此我认为房价会在七、八千元左右，也不会出现大幅度的下滑，因此我作出的判断是房价下调5%—10%。
<p> <B>赵卓文：</B>刚才听了几位的发言很有启发，我有几个疑问。宏观经济面好楼价是否一定上涨，广州1998年到2003年是稳重下降的，平均一年的下降是5%，1998年—2003年广州的经济形势是非常好的，是否意味着经济面好不一定可以支撑房价上升。
<p> 预测是很重要的，不仅仅是对行业、开发商的需要，普通的市民也是很需要的，现在的房屋也不是有资格购买限价房人的事情，对于所有有产阶级都会产生影响，希望各位专家给多一些意见。
<p> <B>主持人：</B>赵总谈到的是宏观经济，下面请汪主任谈一下看法。<table align=left class=p10><tr><td align=center><img src=http://newsimg.focus.cn/zwnewsimg/newsimg45/175729.jpg border=1 width=250 style=border-color:#000000;color:#000000></td></tr><tr><td align=center><b>汪一洋</a></b></td></tr>
<p> <B>汪一洋：</B>楼市和股市不是一一对应的，宏观经济好，对向上发展有支撑，股市楼市在投资的吸引上就会比较稳定，宏观经济形势发生变化，投资行为也会发生变化，并不是宏观经济面好了，股市一定好的，宏观经济这十几年一直很好，但是股市却出现了下跌。亚洲经济危机后楼市和股市下跌，经济好转后楼市和股市的上涨也不是对应的，并不意味着股市好了后，赚钱后购买房屋，或者是房屋好了以后，卖了房屋炒股，实际上买楼是投资，买股票是投机。这是两个不同的行为，如果经济形势恶化或者是宏观调控下去年的经济增长是10.4%，后来国家将GDP的增长调整为11.9%，想在今年是否可以下降到9%，实际上还是会有所出入的，相对于去年11.9%而言是显著的下降。政府就是希望可以显著的下降，带来的问题就是通货膨胀，在此情况下，政府通过抑制投资降低经济的速度，达到抑制通货膨胀的目标，如果通货膨胀的目标控制不住，此时房价不是降而是上升。如果通货膨胀达到了10%或者是12%，房价会上升不是下降，因为钱越来越不值钱，而房屋是实物资产会越来越值钱，今年的重点就是控制通货膨胀，一旦老百姓认为政府控制不住通货膨胀，发生了心里恐慌就会将存款拿出来购买房屋，因此今年中央的宏观调控的目标就是抑制通货膨胀，我认为这是着力点，抓住这一点，哪怕经济发展的慢一点，不要紧，明年可以快一点，一旦心里崩溃的话，局面就不可收拾。
<p> <B>主持人：</B>汪主任讲了通货膨胀的问题，您在演讲中也提到了，如果生活成本提高了，是否还会考虑购买房屋。今天邀请了广东省政府和广州市政府的两位参事，因为你们代表了民意，在这里，两位长者将民意的事情反应一下。
<p> <B>王则楚：</B>经济好了，不等于说老百姓手中的收益就惠及到老百姓，收入主要还是在政府和企业中，正因为这样，导致需求房屋的人得到明显的收益，就出现了刚才讲的1998年—2003年虽然经济发展很好，但是房价一直下跌。现在已经重视将收益让老百姓得到实惠，同样是宏观调控，为什么将抑制通货膨胀和增加老百姓的收入作为本次宏观经济的主要目标，惠及的是原来买不起房屋的人，财富倍增计划不是惠及有钱的人，调控是解决低收入人群。刚才说的房价跌，跌到跟限价房差不多，主要是指为一般老百姓而建造的面积比较小的房屋。真正大面积的房屋价格不会下跌的。例如像别墅和大面积的住房，尤其是楼盘水平比较高的住宅，配置各方面都搞的比较好，房价水平会维持的比较好，不见得会下降的。总体而言，要是达不到这个水平，假如通货膨胀抑制补助的话，房价会上升的，流动的资金会重新转到楼市，老百姓存款积极性降低，投资加快，我们就不希望投资加快。
<p> 今年所谓困难就困难在这里，是不是可以调控到既能够抑制房价又可以增加一般老百姓的收入，使得大家能够真正的享受到改革开放的好处。这是非常重要，而且跟政局的稳定有关的。
<p> <B>张嘉极：</B>最后从长远来看，他还是取决于大众的消费理念，能够进行炒房投资的还是少数，最后还是要落实到有人去买，持续的时间很长。我觉得整个市场要在生产者和顾客之间爱建立一个互相的双赢。如果不是这样的情况，也是对发展商产生不良影响，看到工作报告里头就提到了象限价房等，我当时产生第一个反应是什么，地产商把楼价价格抬高。如果赚钱了，那么算是功德圆满，假如不是的话，我就感觉一般这种政策一出台是很难再取消，他一存在就是10年-20年，这10年-20年抑制了房地产的价格，很多这个阶层的人，他就把希望都盯在了这个上面了，把政府的政策压住了，总之世界总是在变化之中，一方面有利，一方面就失去利益了。
<p> <B>主持人：</B>通货膨胀得不到遏制的情况下，大家生活的成本增加了，楼市投资的前景请各位分析一下。
<p> <B>黎文江：</B>两位的观点给我很大的启发，我不知道通货膨胀抑制后楼市价格是上升还是下降，通过两位的观点后得到了明确的意见，我是很高兴的，同意他们的观点。 <table align=left class=p10><tr><td align=center><img src=http://newsimg.focus.cn/zwnewsimg/newsimg45/175730.jpg border=1 width=250 style=border-color:#000000;color:#000000></td></tr><tr><td align=center><b>刘彦</a></b></td></tr>
<p> <B>刘彦：</B>关于通货膨胀，我认为对楼市和市场的走向是很大的，我国目前的居民消费取决于财产性的收入，渠道并不是很多的，过去的半年居民的财产一直不断的缩水，在这样的情况下加上CPI比较高，用于自住需求的住房还是比较有限的。我国有这样的现象，大家可能不太愿意做更多的消费，但是大家愿意去投资，看到很多的老年人平时省吃俭用，一旦进入股票市场和地产市场都是一次性的购买，而且表现出来很高的姿态。
<p> <B>主持人：</B>当大家的生活水平降低的时候，大家是否会考虑购买房屋，请举手，请孟浩委员发表看法。
<p> <B>孟浩：</B>短时间不会购买房屋。
<p> <B>同学：</B>所谓的生活成本就是衣食住行，住是我们生活的成本，算一笔经济帐，毕业我们的年薪是10万元的，如果我购买1万平方米的房屋，如果购买80平方米的小两房，也不算小两房的，这是可以满足三口之家的，我的首期要付24万元左右，目前的消费水平现在都是独生子女，实际上购买房屋的都是两个家庭购买的，或者是两个家庭加两个个体，首付是负没有问题的，问题就是月付，我拿自己的一半月供另外一半用于开支，而且还有先生的收入，生活水平也是富裕的，没有影响的，这种情况下为什么不购买房屋？
<p> <B>主持人：</B>我们探讨一下房地产金融的问题，最近媒体报道房地产的资金很紧张，港股和国内股市的情况负债的企业高达80%，银行界的人士预测房地产周期和经济的周期是一致的，如果放缓的话，不良贷款都回大幅度攀升，请台上在座分析一下房地产金融的问题。
<p> <B>汪一洋：</B>从1997年亚洲金融风波的情况来看，很多贷款购买房屋的香港居民最后都成为负资产，很多人不供楼还要偿还银行的钱，如果我们的楼价继续的下跌，很多在去年下半年购买房屋的人，也会成为负资产，这样的情况，对经济和银行、老百姓都是不利的。房价过高，房地产绑架了银行业，银行绑架了中国经济也是非常危险的，我们还是发展中国家，还处于初级阶段，土地、人口和商务成本都没有像发达国家百年後的发展情况，如果我们还没有富起来成本就如此之高，我们的发展就面临很大的问题。个别的大城市，例如北京、上海、广州已经国际化了，成本就会高一点，现在面临的房价高，不仅仅是北京、上海，而是中小城市包括县城涨幅都是非常之高的，对中国未来的经济发展也是非常大的负担。如果将未来二十年的收入都用于购买房屋，这样的生活水平就不是很好的。一方面除了购买房屋后还有其他的能力进行消费，既刺激了经济的发展，也使自己的生活质量得到了提高。
<p> <B>王则楚：</B>金融和房地产是仅仅捆绑在一起的。金融的问题我同意汪主任的观点，例如货币和实物要对应，金融就不会虚的，同样房地产也是这样的。刚才同学讲可以购买房屋，而且衣食住行是基本的生活必需品，这种情况下这是消费不是投资，有的人将房地产作为投资，有的将房地产作为消费，有人认为租赁房屋是消费，购买房屋是投资。谈房地产的时候，一定要注意市场的情况，如果真正的出现了通货膨胀，原来想购买廉价房或者经济适用房或者是低价格房屋的时候，希望维持在8000元/平方米的人，恐怕连购买房屋的能力都受到制约。如果面对通货膨胀的时候，加上股市的降低，本来有余钱的人，就会转向实物投资，因此房地产还是要针对不同的市场。我之所以预测房地产市场不断的下降，虽然土地每年以5平方公里供应的，但是有明确的规定，例如70%用于住宅用地，而且70%中必须要有70%是90平方米以下的户型，注意了这个问题后，房屋的价格就会跟着市场调整，供应量多了，大了就要价格下调，才可以保证大部分老百姓的衣食住行问题可以解决，价格就会跟限价房的价格大体相同。
<p> <B>主持人：</B>刘总和黎主任，目前广州的开发商中，他们在银行的负债率是怎样的？<table align=right class=p10><tr><td align=center><img src=http://newsimg.focus.cn/zwnewsimg/newsimg45/175741.jpg border=1 width=250 style=border-color:#000000;color:#000000></td></tr><tr><td align=center><b>黎文江</a></b></td></tr>
<p> <B>黎文江：</B>大家可以从股市的公告中了解到，目前开发商紧张的就是现金流，手上有很多的土地和房屋，就象手上的股票一样，如果不拿出来兑现的话，价值很难说是多少，如果开发商紧张的话，将房屋卖了出去就不紧张了。去年说的地王今年要交钱了，政府要求开发商在一定期限内将土地出让金交了，现在面临的问题是土地的地价要交，很多的开发商要降价卖房屋主要是希望成交量回升，现金流就会多，就会有钱向政府支付地价。万科很聪明的，第一季度卖了100亿元房屋，就有钱继续投资。其他的开发商都是跟着万科的步伐走，只要如此努力下去，融资还是可以解决的问题。刚才陈会长说了，大风大浪都过来了，一月份的严冬也挺过去了，春天就要来了，我们希望五月份是收获的季节，这个问题不会很大。
<p> 刚才那位同学说的很好，他还是要买房，给我很大的支持。这位同学说的很有道理，广州市的恩格尔系数中的吃和住占了32%，68%可以用于娱乐、旅行和购买房屋，广州是小康的状态，汪主任说五年内收入翻一番，五年内还是有能力按揭的，听了汪主任的话我们还是很受鼓舞的。
<p> <B>刘彦：</B>陈会长说房地产是金融的一部分，这是很有道理的。目前，房地产的资金来源负债率是比较高的，银行的贷款中有多少是贷给地产企业的，全国的平均水平是30%左右。个人按揭贷款占了20%左右，房地产贷款占了银行系统的50%，各个银行的情况是有所不同的，四大银行的比例可能会小一点，但是中小银行的比例会高一些，这说明地产市场对金融的依赖性是很大的，目前IPO走不出去，贷款拿不到，最难受的就是发展商，我认为发展商要采取主动的姿态调价，这对开发商是有百利无一害的，是否可以向万科一样扩大交量。去年开发商看透了消费者对价格的敏感性，所以不断的拉高价格，现在消费者看透了开发商对资金的需求。万科一季度卖了多少房屋，还有多少企业从一季度到现在手上没有卖出房屋，这个差别是有多大的，越晚越被动，越早越主动，现在的金融形势就是这样的。
<p> 投资性的需求，前两年表现的很充分，我们知道投资性的需求和购买能力往往是经过金融杠杆放大的，一旦市场开始调整的时候，承受能力是非常低的。亏损的时候是成倍增长的，从这个角度反过来想一想，告诉我们一个怎样的道理，楼市的需求一定是自主需求，投机需求只是某一个阶段，最终的需求和最终决定楼市的走向还是自住需求，所以开发商要解决资金和金融的问题，要采取主动的方式调整，这是有好处的。
<p> <B>主持人：</B>台下的嘉宾谁同意刘总的意见？
<p> <B>韩世同：</B>我很赞同刘先生的见解，刚才陈会长讲了万科，他在市场上是先知先觉的，抢占了市场的先机，我们知道碧桂园锁定的主流客户群体，如果背离了市场的主流客户群体，就不会健康的，广州也经历了这样的情况，香港人将广州楼价炒得很高的时候，楼价就跟广州人没有关系的，因为无法购买得起，目前的市场也是这样的状况，我观察到所有的嘉宾给出的答案都是降，只有黎先生最乐观的，先降后升，如果在半年前我相信大家打死都不会这样写的，因此不要预测楼市，因为预测楼市是不准确的，现在很难说半年后会出现怎样的情况，总的来看，我认为今年的市场部乐观。即使出现楼价下降，出现1997年的下降通道，对房地产有怎样的影响，那个时期有很多大型的房地产企业都发展起来了，例如碧桂园和富力，这种转变对于一些企业就是处于生死阶段，对于高位买房的人，就要忍受巨额资产损失的痛苦和代价，这是没有办法的事情。
<p> 我跟汪主任有一点不同的意见，通货膨胀是否会导致大家都会购买房屋，常理是对的，通货膨胀应该在房价上涨之前全面的上涨才会导致这样的现象。目前，整体的经济结构变成了房价先涨，而且很快很高，如果用CPI的方式衡量房价的话，已经上涨了30%—50%，楼市的泡沫实际上是很大的。很多穷人在高位的时候将钱放在楼市和股市，我认为这是一般舆论的误导造成的现象，只是个人的看法，谢谢大家。
<p> <B>MBA学员：</B>我本人是很赞同汪老师的观点，房地产是结构性的问题。韩先生认为所有的房地产商都价格下调，我就不同意。例如我们的衣服有上万元的，也有二、三十元的价格，不能因为纺织品价格的上涨或者是关税的调整让所有的纺织品生产厂家降价，应该是因时因势而宜的，房地产商因为自身结构的不同选择自己的策略。
<p> <B>蔡穗声：</B>大家讨论房价的问题，我也来说两句话，有几个问题要说一下。通胀和房价在理论上有关系的，通胀上涨到一定的高度，要用利率调整，通胀就说明货币供应过量或者是货币贬值了，通胀每个国家都是用提高利率收紧流动性解决问题，压抑经济过热，因为收紧流动性提高利率实际上就是货币升值，此时房价开始走低了，也就说利率上涨房价上涨的，租金是走高的，租金跟房价不成比例关系，而是跟利率成关系的。当利率上涨的时候，我作为房屋的所有者就要提高租金，如果紧缩的时候，通胀很低的时候，国家也会降低利率，刺激消费和投资，此时就有更多的人购买房屋，租金是和利率对等的，跟房价是没有对等关系的。赵总提出的问题给我们很多的思考，从1999—2002年广州连续几年下跌，因为广州的经济不断的向上，但是房价是不断的下跌。
<p> 我们知道1998年中国为了应付金融危机降低利率，鼓励更多的资金流动性，鼓励更多的投资和消费。另一方面，经济跟房价的关系，经济好百业兴旺，每个行业有自身的运行规律，除了取决于经济问题之外，还要看本身的供求关系，我们知道1999—2002年的时候，广州市的供求供求关系是供大与求，在九十年代中期的时候，大量的生产房屋，挤压了很多的房屋，1999年开始空置率开始上升，到了2004年开始下跌，市场的供求关系从2000—2003年都是供大与求，2004年发生了逆转，因为需求上升快，而且土地供应减少。通胀和房价、利率是相对的，也有特殊的例外并不排除，但是有一定的规律性。
<p> <B>黎文江：</B>我同意蔡会长的观点，1999年房改结束后，64万套4000万平方米的房屋卖给职工，在此阶段，很多人的住房问题解决了。新的需求还是比较少的，因此造成了供大与求。1999年房改就要结束，很多的公务员和单位都购买商品房作为房改房，1998年上的商品房和住宅比较多，到了1999年后，这些商品房就变成了空置房，因为房改结束了，所以价格下跌。
<p> 当时出现了大量的小高层，成本比较低，也没有地下室，成本比较低，而且毛坯房盛行，因此价格上不去，例如<a href=http://gz.focus.cn/votehouse/4113.html target=_blank><font color=blue>骏景花园</font></a> (<a href=http://gz.focus.cn/msglist/23595/ target=_blank>论坛</a> <a href=http://gz.focus.cn/group/photo.php?group_id=23595 target=_blank>像册</a> <a href=http://gz.focus.cn/group/photo.php?group_id=23595&album_id=-11 target=_blank>户型</a> <a href=http://gz.focus.cn/group/photo.php?group_id=23595&album_id=-12 target=_blank>样板间</a> <a href=http://seek.focus.cn/results.php?t=n&q_s=骏景花园 target=_blank>新闻</a>)就是典型的例子。
<p> <B>主持人：</B>前几天任志强又放出了狠话，如果论企业的生死问题，一定是银行先死的，焦点访谈最近推出了“狠楼市”，请各位嘉宾评论一下是房地产企业先死还是银行先死。
<p> <B>黎文江：</B>我说谁也不会死的，因为和谐社会是彼此共生的。
<p> <B>刘彦：</B>无论是银行还是开发商都是利的，房地产企业在银行的贷款下是赚钱的，虽然有一定的影响，但是伤害不大的。房地产企业手上有很多的房产，还是有调整的空间，关键看如何调整，大家都有余地不会死的。
<p> 汪一洋：银行是属于国有企业的，而且是政府支撑的，几万亿的坏帐都由政府承担的，银行汇死的，但是快死的时候，政府会帮助的。我们的房地产企业都是国有企业的话也是这样的，但是房地产企业大部分是民营企业，要跟大的国有企业拼的话会吃亏的，前些年几万亿的坏帐都是由政府买单的。而且要上市的时候，资本金不足，政府拿了4700亿美元包装上市。
<p> <B>主持人：</B>银行不死，在座的各位都有贡献。
<p> <B>王则楚：</B>我们毕竟还是发展中国家，我们的发展速度虽然尽可能的希望低下来，目前来说还是比较高的，目前的发展速度是让其他的国家很羡慕的，这样的情况下如果说谁死还是比较难的，都是可以活的，如果只是讲房地产和银行的话，房地产是民营和外资的，他们不是圈养的，不是野生的，银行是圈养的斗不过野生动物的，但是野生动物也无法吃到银行的。
<p> <B>张嘉极：</B>以前的情况来说银行业不会死的，就算银行是民营的，政府也会救市的，例如美国也拿出了1000多亿元救市。金融是国家的命脉，真的出现问题的时候，政府会出手帮助的，也不能说房地产会死的，我认为广州还是比较理性的，上升和下滑的幅度不会太大，我相信很多的房地产商还是可以挺得住的。
<p> <B>赵卓文：</B>2008年对于开发商来说是一个卖房年，也是资金短缺的一年，广州房地产行业面临宏观政策也是十年来最严峻的，包括限价房、廉租房和经济适用房连续的推出也是过去十年没有见过的，目前开发商的压力也是十年来也是难度最大的，因此卖房的压力也是比较大的。
<p> 如果房价价格波动，很多的银行会收回负资产的房屋，也面临拍卖房屋的压力，我记得1998年广州部分银行业出现了断供的房屋，是否会出现，这也是压力的问题。
<p> 目前关注的是增量的房屋，就是开发商开发的房屋，广州市绝大多数都是存量的房屋，有的是拿到二手市场买卖，这样的房屋也可能在2008年拿出来卖，很多的聪明投资者是有多套物业的，目前的高位作为理性的投资者而言应该卖出去，2008年不应该是入货的时候，而应该是将多余的房屋卖出去，广州的房价还是处于高位的，聪明的投资者应该存在卖房的动力和压力，因此2008年是卖房年。
<p> <B>主持人：</B>今天的论坛接入尾声，论坛的主题是判断2008年楼市的方向，我们的主题是探索碰撞思辨述论解惑，希望参加会议的各位来宾听了嘉宾的演讲、探讨后有所收获。今天特论坛到此结束，感谢各位嘉宾的参与。（编辑：小米）
