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代表谏言细化相关条款物业听证追求各方思辨 |
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（时间:2005-7-26 10:58:11） |
虽说《办法》和《收费标准》在总体上得到了大家的认可，符合当前北京市物业收费的实际情况，但是该政策有些具体条款尚需完善。在听证会上，代表们的意见主要集中在房屋档次细分、电梯维护费用分摊等几个方面。
争议焦点
房改房物业费应由购房人所在单位承担
《办法》规定：“房改和安居(康居)住宅的购房人物业服务费的交纳仍按北京市现行房改政策执行，即房改房原售房单位负担综合管理，共用部位、共用设施设备运行维护，绿化养护，电梯、水泵运行维护等费用；使用人或房改购房人负担清洁卫生、秩序维护等费用。”
“按房改政策出售公有住宅的单位和购买安居(康居)住宅的职工所在单位，就物业管理服务费用承担问题与购房人另有约定的，从其约定。”
施鹤安代表表示，房改房已经归住房人所有，这些购房人甚至已经不在原单位工作了，这样物业费如果仍由原售房单位承担就不合理了。应该由购房人所在单位负担而非原产权单位承担。
电梯维护费应按所有权或是成本进行分摊
《办法》规定：“电梯运行维护费的分摊办法：业主大会成立前，按照房屋买卖合同、物业服务合同或物业管理公约中的约定执行；业主大会成立后，按照业主大会的决议执行；不符合以上条件的，执行政府指导价及分摊公式。”
也就是说，电梯首层住户和其他楼层住户都需要承担一定的费用。
北京均豪物业管理有限公司代表于庆新说，物业费是按照公共和共用部分的业权来收取的，并不是按照是否使用来收取。如果这样的话，失明的人根本看不到景观，那他就不交纳景观维护的费用了吗？所以，电梯收费还是应该按照所有权来进行收取。
但邱宝昌代表认为，电梯收费不应该按照面积来收取，而是要按照成本来进行分摊。
业主声音
应进一步细化房屋档次
《办法》中，将房屋分为普通住宅、高档住宅和经济适用住宅三类。按照不同的标准，收取不同的物业费。
肖江平代表认为，住宅的档次应该进一步细化，实行多档次收费标准，以便根据不同小区的实际情况，征收不同的费用。
政府应加大监管力度
《办法》中对物业公司的监管力度不够明确。
邱宝昌代表认为，《办法》中应该加大对物业公司监督力度的条款，特别是前期物业管理的监管力度，政府应该介入管理。
如何确定改变后的住宅使用性质
《办法》第八条规定：“经政府有关部门批准，改变住宅使用性质从事经营活动的，物业管理企业可以按照改变后的住宅使用性质，确定物业服务收费标准收费。”
来自人民大学的舒可心认为，虽说赋予物业管理企业选择收费标准的权利，但实现非常复杂，有些住宅经政府有关部门批准改变了用途和性质，但并没有在产权凭证上注明，给物业管理企业变更物业收费标准造成困难。因此，要么就按房屋权属证明上标注的使用性质套用政府收费标准，要么就依照业主大会的决议来决定对这部分改变使用性质业主的收费标准。
物业建议
应明确规定审计和追缴费用的承担
《办法》第十四条规定，业主也可聘请专业机构对实行酬金制的物业公司财务状况等情况进行审计。审计费用的承担由业主大会或全体业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
《办法》第二十二条规定：业主逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
北京银达物业管理有限公司代表狄尚志认为，《办法》中应明确审计费用由谁来承担，对于追缴物业费由此产生的诉讼费用由谁来承担也应明确。
“最终用户”应明确界定
《办法》第二十三条规定：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
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