12岁小孩应属于未成年人,如果未成年人做为房屋的共有人,购房时无特殊要求,只需要监护人及孩

子到公证处做一个监护公证即可.
但是,在孩子未满18周岁之前此房产不能出售或抵押.
如果房子不将孩子列为共有权人,则以后可以通过赠与或遗产继承的手续将房子过户给孩子.
赠与的费用:
公证费(根据房屋的价格的一定比例收取,应该不太高)
税费:房屋当时价格的3%.
遗产继承费用:
不是特别清楚了,您可以咨询一下当地的房屋土地管理局.

个人建议,目前不将孩子列为共有人,日后通过赠与手续或过户手续将房产过到孩子名下.