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物权法实施掀起业主维权高潮 配套法规亟待出台
yahoo! 发布于：2007-10-26 下午 02:35:12
毕文强认为,《物权法》没有对地下车库的权属做出明确规定,规定通过出租、出售、附赠的方式来进行约定,“业主和开发商、物业公司只有地位平等才可能约定,在现实中,大多数小区业主是分批入住的,双方存在着严重的知情权不对等。当一方很强势的时候,就没有可能进行约定,这一规定的操作性会大打折扣。” 北京市忆通律师事务所律师秦兵提出了地下车位的另一个问题,“实践中,许多商品房小区都是把地下人防工程作为车库使用的,但它的权属问题处于真空地带,近年来由此引发的纠纷层出不穷,各个案件判决结果不一,亟待有一个明确规定。” 毕文强表示,法律不需要无限细化,解决纠纷要靠物业公司和业主的协商,协商不了,只能诉诸法律。《物权法》首次提出了“建筑物区分所有权”的概念,这其实已经给了业主维权很大的空间,具体案件具体分析,法院、法官也应该有所作为。对于业主来说,争取权利的最佳途径就是成立业主委员会。 法律真空呼唤配套法规 北京罗马嘉园19名业主状告珠江物业一案的庭审印证了律师和学者的观点。在《物权法》实施之前,无论是《人民防空法》,还是《北京市人民防空条例》,或是《北京市人民防空工程建设与使用管理规定》中,都没有明确人防工程尤其是商品房中的人防工程究竟该归谁所有,业主们寄予厚望的《物权法》对此也没有明确规定。 庭审中,北京市朝阳区民防局的代理律师表示,《人民防空法》规定,国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者。《人民防空法》同时还规定,城市新建民用建筑,必须修建建筑物地下室。但是,现行法律中并没有明确规定结合地面民用建筑修建的建筑物地下室所有权的归属。 北京市朝阳区民防局在答辩中表示,根据北京市的相关规定,凡建设费用列入商品房综合开发成本,按规划统一开发建设的防空地下室,均列入北京市公共人防工程,作为国家的人防设备设施。开发建设单位不得随地而建设出售,一律由所在区、县政府实行统一管理和开发利用。根据朝阳区政府的规定,辖区内公共人防工程一律由区人防办公室实行统一管理和开发。因此,业主们在起诉书中提出的小区内的地下人防工程属于原告共有,没有依据。 “罗马嘉园的地下人防工程是由小区开发商投资建设的,由珠江物业进行管理,19名业主没有使用管理权,也没有收益权,因此,原告和人防工程没有任何利益关系。”珠江物业的代理人在庭审中表示,朝阳区民防局颁发《人防工程使用证》时不需要通知业主。 2005年4月,曾经被称为“北京地下人防工程确权第一案”的华清嘉园甲15号楼9名业主认为,北京市海淀区人防办将地下人防工程“出租”给闲散人员,扰乱了小区生活,于是联名起诉,要求法院确定人防工程所有权归业主所有,北京市海淀法院一审判决认为业主不是人防工程投资人,从而驳回了业主的全部诉讼请求,终审判决维持。 秦兵认为,住宅小区作为民用建筑,其人防工程是公建配套设施,应当遵循“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则。即人防工程的权属属于投资者所有,所有者可以将人防工程依法进行转让、租赁。如果开发商在开发楼盘时,没有把人民防空工程的建设成本计算入销售成本,人防工程应归开发商所有;如果开发商没有将人防工程的投资作为成本包含在商品房销售价格中,应当在合同中向购房人明示,否则可以推定开发商出售商品房时已将人防工程的建设费用作为商品房价格的组成部分,人防工程属于全体业主所有。 记者在采访中了解到,对于这种情况,北京市人防办也希望能早日解决,他们在给北京市人大代表的回复中明确表示,将“积极地建议国家人防办公室适时组织修改《人民防空法》,将这一重大问题通过立法予以明确”。 此案没有当庭判决,樊建利表示,希望这个案件能够促使地下人防工程确权问题的解决,有关部门应尽快出台相关规定或司法解释。 今年8月15日,最高人民法院公布了首次统一制定的司法解释立项计划,《物权法》司法解释位列榜首,但截至目前,尚未有有关《物权法》的司法解释出台。(记者 王亦君)
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作者：不详 山芋 您是第位访问者