近日，网上流传的一个名为《观林园内部开始认购》的帖子，曝光了北京首开集团旗下北京宝晟住房股份有限公司（以下简称北京宝晟）开发的楼盘“观林园”二期项目“内部认购”事件。该帖作者列出了一份参与该楼盘内部认购的329人名单。
据内部人士说，目前该楼盘以低于市场价近7000元/平方米的价格，已被内部认购88套，认购者多为政府部门官员，他们之所以愿意投资该楼盘，主要看重该楼盘旁边的大型超市与地铁开通后上万的升值空间。
据《每日经济新闻》记者粗略计算，如果88套已被内部认购属实，开发商已通过内部认购方式回笼资金近1.4亿元。
现场：
明年拿证 今年已认购
北京北五环外海淀区清河桥附近的观林园二期，工地上机器正日夜不停地作业。近日，《每日经济新闻》记者以购房者身份来到现场，在工地的门口，却被保安告知：“房子已被内部团购完了。”
在观林园二期周边采访时，记者也被一再告知：观林园二期虽然可能明年才能拿到预售许可证，但从去年开始，便陆续被“有背景的内部人”内部认购了。
内部人士向《每日经济新闻》记者介绍，2009年上半年的认购价约1.1万元/平方米，认购时需交30%首付款。随着北京房价的上涨与认购需求的上升，眼下，认购价已上涨至1.8万~2.1万元/平方米，首付款比例也提升至总价的85%。
猜测：
内部认购的三种动机
据悉，观林园二期目前还未取得预售许可证，然而，北京宝晟去年便开始内部认购。
2006年出台的 《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》明文规定，“未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购、收取预定款等各种形式变相预售商品房。”
上述网络热帖爆料说，在内部认购中，开发商要求参与该楼盘内部认购的实际认购者本人与他们签订承诺书。承诺书上规定：购买人对此次意向购买行为负有保密责任，不会向第三方提及、告知。
如果此事属实，观林园二期开发商为何要冒着风险低价内部认购？是开发商对房价预期走势不看好，还是开发商需要在拿到预售证前尽早回笼资金？抑或这是开发商对内部人士给予的一种“福利”？
如果以88套房源、100平方米/套、1.9万元/平方米的认购均价和85%的首付款为基准，该楼盘已通过内部认购为开发商融资回笼近1.4亿元。
