土地出让制度的缺陷也从源头上抬高了房价。2004年3月,国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》,从2004年8月31日起,所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。该政策曾有效减少了土地出让中存在的寻租行为,但客观上也造成多年以来土地出让“价高者得”的问题。面粉贵了,面包自然不会便宜。
针对饱受争议的公开竞价模式,有人曾经指出,如果说从1998年到2003年的前6年是房价带动地价的过程,那么从2004年开始的后6年则体现在地价推动房价。相关的统计数据显示,实行土地“招拍挂”以前的15年,我国大城市房价平均年增长率约为5%,低于收入增长和GDP增长。但从2004年开始实行土地“招拍挂”制度以后,截至2010年的6年时间里,大城市房价平均每年上涨10%。
尽管政府作为唯一的土地供应者,但土地供应似乎总是无法兑现。在一线城市,土地实际供应量总是低于计划供应量。中国指数研究院统计显示,2019年上半年广州实际供应量仅为全年计划的6%,深圳为14%,北京为22%。
“根本矛盾并未得到解决。”复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说,他认为,政府首先应当采取强有力措施降低大众的通胀预期,从根本上遏制这种投资性的购房需求。另外一方面,应当加大商品房供给,在土地出让环节,政府这些年实际上在严控土地出让。很多地方政府当年承诺的土地供应量,并没有实际完成。“政府喜欢在房价最高点出手卖地,希望卖出最好的价格,但最后流拍的情况经常发生。”
对于土地供应的基本面问题,今后急需解决土地出让制度的完善问题。秦虹表示,2004年开始的土地招拍挂制度已经到了修改和完善的时候。在“新国十条”中,就有完善土地“招拍挂”的内容。土地出让应当改变单纯的“价高者得”的局面,抑制居住用地出让价格非理性上涨。
