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商业地产开发 上海的机会在哪里？ |
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| 2005-11-23 文汇报 |
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按照有关方面统计，目前上海人均商业面积超过1平方米，接近欧洲发达国家1.2的平均水平，但消费能力却远低于欧洲发达国家，按照国际通行标准衡量，上海商业地产存量已经趋于饱和。但是从已经公布的规划看，在建以及规划中的大型集中商业面积依然有超过200万平方米，这些面积能否得到有效消化？上海是否会在近期产生大量商业烂尾房从而走了上世纪90年代地产开发的覆辙？上海商业地产发展的机会在哪里？
人均商业面积不能衡量地产开发的饱和度
2004年对于商业地产开发来说，是相当具有争议的一年，暴露出不少商业地产开发的不足。重庆以全国商铺空置面积第一被曝光；北京也因为巨库、第五大道、秀水街大厦等项目的失败，以及商业地产空置面积不断增加，让不少业内人士对北京的地产开发频敲警钟。
但是如果以人均商业面积看，重庆的人均商业面积不足0.7平方米，北京的人均商业面积不足0.8平方米，远低于上海的水平，发展空间应该远大于上海，但是却出现了目前这种商业面积大量空置的尴尬局面。
重庆出现商业面积闲置，很大程度上是由于无效供给过剩引起，地产商开发的商业项目与实际经营者的经营要求不符，不能满足重庆商业经营者的需求，因此导致地产项目空置；北京部分商业地产项目失败则很大程度上是由于经营管理不善、无法带来预期回报从而导致无效经营面积的增加。
商业地产开发如何保证供给与需求有效结合才是地产开发的关键。中国社科院研究员刘维新明确表示：商业开发的最终目的不应该是为了销售，而是为了经营。
在国外，经营性商业地产项目是地产开发商们占绝对主导地位的投资方式，地产项目开发然后出售只能产生一次价值的增值，但是开发经营性商业项目却能长期带来持续的价值增值。涉足商业地产项目开发的企业应深入了解社会需求，建设真正符合社会需求的项目才能真正获利，商业地产的开发者也才能找到属于自己的出路
商业地产开发要把握好机会
上海市工商业联合会副会长唐豪教授对上海的商业地产表示谨慎的乐观。他认为上海商业地产虽然存在不规范之处，但是依然有机会。由于上海每年增加200多亿元的零售消费总额，商业地产开发还是拥有一个相当强大的支撑。但项目开发决不可盲目，只有把握好发展机会才有发展空间。
在当前的整体商业环境之下，对客流进行客观分析，正确定位客群需求，成为商业地产开发的关键一环。五角场大型商业圈的开发，不少业内人士对其充满希望。五角场拥有较为充足的人流量，周边写字楼以及高品质住宅的建造提高了周边居民的购买力。五角场到南京路或徐家汇商圈有一定距离，一定程度上削弱了此类商圈对五角场的冲击，未来的发展形势看好。
虹口公园换乘站20万方综合商业项目的未来则引来不少业内人士的担忧，按照有关规划，四川路还有几十万方的商业项目，五角场又在强势启动中，虹口公园作为一个换乘型中心，建造综合商业项目压力相当大。相对而言，针对虹口公园换乘客流量大的特点，采取错位经营，以换乘经济开发为主，打造一个与四川路、五角场商圈性质完全不同的换乘商业中心更具发展空间。
上海商业地产发展须注意的几个问题
上海市工商业联合会副会长唐豪教授作为上海市人民政府决策咨询专家，参与了上海诸多大型商业区域的规划与决策，对于未来上海商业地产如何保持健康稳定的发展，他认为以下几个问题必须引起开发企业的重视。
1.同一地区不可能有多个mall同时存在。同一地区同时规划多个商业中心所产生的的结果最终必然是优胜劣汰，适者生存。
2.上海商业地产开发过程已经证明，商业街的理念是存在一定偏差的，目前一些不良效应已经开始显现，从市场发展看，比较富有竞争力的还是集中型商圈或mall的概念。
3.目前上海商用项目供给增加，租金上涨阻力加强，即使租金出现下滑，市场进入门槛低了，同类竞争主体的数量就会放大，经营性收益也有可能会摊薄，对于商业经营者而言也未必就是好事。
4.商业项目规划开发一定要以需求为基础。如上海轨道交通发展迅速，未来几年将会有几个大型换乘枢纽出现，在其周边建设以换乘客流为服务主体的换乘商圈将会有更多的空间，建设综合性商业项目风险较大。
5.集中性的商业开发，五角场副中心还有一定空间，中环与外环部分地段还有发展的潜力。
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