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银行转变经营观念 购房人用房贷新举措“减负” |
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| 2006-1-16 房地产时报 宗学哲 |
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过去，购房者去银行贷款，几乎没有任何选择的余地：让你购买受益方为银行的“个人抵押商品住房保险”，你不买不行；同时30年贷款期内的保费要一次全部缴清，并且就连去哪家保险公司也要由银行指定。现在不同了，随着房贷市场竞争的日趋激烈，各家银行都在转变经营观念，不断推出了一些为客户着想的房贷新举措，借款人如果利用好这些新举措就可以掌握理财的主动权，从而达到为个人贷款“减负”的目的。
“房贷险”年缴更灵活
“房贷险”的全称是“个人抵押商品住房保险”。按照规定，购房者向银行贷款的同时必须在指定的保险公司一次性购买整个贷款期限内的房贷险。不过近来很多金融机构与保险公司联手，改变了这一传统做法，借款人购买房贷险时，可以选择一次性缴清贷款期内的保费，也可以选择逐年缴纳。对借款人来说，逐年缴纳保费可以享受更多的实惠。
首先，年缴保费可以缓解经济压力。很多借款者都是工薪族，在缴完首付之后，各种开支需求较大，所以这时节省一些费用会缓解家庭的经济压力。比如，向银行申请一笔金额为50万元、期限为30年的住房贷款，房贷险保费金额高达数千元，而选用年缴，第一年缴的保费仅为数百元。
另外，年缴的方式更利于提前还贷。目前，考虑高额的贷款利息，很多人在贷款时就打算有了钱要提前还贷，按照保险公司现行的规定，提前还贷时真正退回的保费会大打折扣，甚至有的保险公司规定不能退保。所以，一次性缴纳保费的借款人如果提前还贷会遭受保费的损失，而采用年缴方式则能进退自如，提前还贷时由于保费只缴到当年，所以不会造成损失，也不用办理繁琐的退保手续。
“直客式”房贷可省钱
直客式房贷也是各家银行争相推出的一项新业务，它之所以叫“直客”，式是针对间客式房贷来说的，这种又称为“超前按揭”的住房贷款是指购房者“绕”过房产商，按照“先贷款、后购房”的原则，直接从银行办理住房贷款并支付房款的一种贷款方式。
直客式房贷的最大特点是可以一次性结清房款，从而能享受房产商一次性付款的优惠。一般情况下，一次性付款的优惠幅度为总房价的3％－5％，比如用直客式房贷购买了一套价值40万元的房子，一次性支付全部购房款如果能享受5％的购房优惠，采用直客式房贷比普通按揭就可以节省购房款2万元。
同时，办理直客式房贷所节省的开支并非只是这2万元，节省购房款2万元就可以少向银行申请2万元贷款，2万元贷款如果按30年计算，其贷款利息将远远高于2万元，并且房价越高，节省的开支也就越多。所以，直客式房贷对贷款人来说是非常实惠的。
“宽限期还款”能减负
宽限期还款法是部分国有商业银行和股份制银行推出的吸引客户的房贷新举措。选择这种还款法，借款人在贷款后的一定时间内（一般为一年），可以暂时不还本金，只需支付贷款利息。这种还款法的优势是可以减轻贷款初期的还贷压力。
采用宽限期还款方式，可以将贷款后归还本息的压力降到最低，从而减少按揭贷款对生活带来的影响。比如，某借款人准备在贷款购房后不久即购买家庭轿车。在传统个人住房贷款方式下，由于贷款初期的还款压力，借款人往往不得不改变计划。而采用宽限期还款法后，借款人可以暂时不还数额较大的贷款本金，每月只需偿还当月利息，这样就可以最大限度地保证原有生活计划不受影响。宽限期还款方式实际上是给家庭负债带来一个“缓冲”时段，可以使家庭经济生活更加从容。
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