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享受“赠送露台”有讲究 |
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| 2006-2-13 田苗苗 汤峥玲 |
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拥有一个属于自己的“屋顶花园”，种花养草晒太阳，无疑是当下很多都市人的梦想。时下有不少开发商把握住了人们的这一心理，在公寓顶层、裙房上部和T OWNHOUSE 等中都会设计一些附带露台，并打出“赠送”的旗号营销。但目前就露台的建筑部位归属仍有争议，消费者购买前须明确露台的权属，清楚自己的责、权、利。
露台又叫晒台，是指供人室外活动的顶层屋面或底层地面伸出室外的有围护无顶盖的台面。可覆盖、遮风挡雨、排除雨水积雪和保温隔热，同时由于屋顶平台具备空旷、阳光充足等特点，又是种植花草植物的极佳地点，对增加都市里的绿化景观大有助益。
首先，露台不计入任何面积，亦无房产和土地权属登记。屋顶平台的面积不在建筑面积之内，同时也没有法律意义上的所有权。根据建筑部《商品房购销面积计算及公共建筑面积分摊规则》第八条：公用建筑面积组成部分也不包括屋顶平台。也就是说，屋顶是不计入整栋房屋的建筑面积的，更不可能计入分摊面积。其次，屋顶平台不能以公示形式进行权利登记。根据我国《房地产管理法》的规定，《房屋所有权证》是确定不动产所有权的唯一合法凭证。也就是说，消费者只有露台的使用权而不拥有产权。
其次，消费者购买前要明确区分露台的建筑部位性质的归属。目前对屋顶露台的归属有不同观点。有人认为应归全体业主所有，也有人认为应归屋顶业主。一般认为，屋顶应由该楼内全体业主共有，但可以约定专有使用权。需要就露台的具体情况作使用上的区分。
如屋顶露台，属全体业主共同使用部分，那么开发商无权赠送使用权，顶层住户不得私自隔离屋顶露台，作为私用；若屋顶露台作为依法规设置的避难平台或消防通道，开发商赠送使用权，更会危害公共安全。如因建筑物退缩而产生的露台，因无业主公共走道通达，在销售时可约定专用，供当层住户使用。
最后，住户应明确权责妥善使用露台。业主拥有露台的使用权，可以无偿使用露台，实际上增加了不少额外使用面积。同时，享有独立的使用权，房屋转手时露台可随之转让，任何时候不用交物业费。但露台的使用并不是随心所欲的，社会公平和法律法规对露台的使用还有个权利限制，业主不能私自乱搭建影响全体业主，应遵守合同和《住宅使用公约》以及物业管理公司的规定统一使用。未经同意，不得擅自改变露台外观、形状、结构和用途；不得在露台内搭建任何形式的建筑物或构筑物；不得任意在露台增加重量；不得对露台及房屋山墙进行损坏性装修；不得擅自使用露台平台作广告发布等经营性使用。
所以，业主作为露台的使用者，不仅要顾小家，还要顾“大家”，合理合法地对露台进行使用。
相关链接 《上海市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则》
四、不计算建筑面积的范围4、房屋的天面、挑台，房屋天面上的花园、泳池。
6、房屋的平台、花台、晒台及与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊等。
《物权法（草案）》第七十三条业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十四条业主对其建筑物专业部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
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