“倒按揭”也称反向抵押贷款，它发端于上世纪80年代中期的美国，主要针对老龄客户。它是将房产产权转化为免税收入的一种融资方式。户主无需出售房产或放弃产权，即可获得稳定的收入，从而改善老年人的消费能力。在老年人口比例不断增长的年代，这种贷款方式已受到越来越多的国家和地区的关注。

　　在传统的抵押贷款方式下，我们的老年人，辛辛苦苦还了一辈子贷款却往往空有名义上的财产而主要依靠退休金生活。而有了倒按揭这一金融服务后，则不仅银行增加了盈利来源，而且对全社会也具有积极意义。例如，在上海、北京等日趋老龄化的社会里，大多数老人的生活并不富裕。倒按揭可增加老年人的养老收入和可变现资产，提高老年人的生活质量。同时，也可以大大减轻年轻人的养老负担，减轻政府在社会保障方面的压力。然而，要让在发达国家已经十分成熟的倒按揭在中国落地生根，必须处理好如下事宜。

　　首先，对银行来说，传统的按揭贷款时间越长，风险越小，而倒按揭则不然。考虑到我国房地产市场的价格走势、人均预期寿命等还缺乏长期稳定的表现，银行控制风险的难度很大。

　　其次，当前绝大部分国内商业银行实行年度考核方式，而倒按揭要产生盈利则往往需要十多年甚至二三十年的时间。显然，不改变考核方式，倒按揭业务的扩大是有难度的。

　　再次，老年人在享受倒按揭服务的同时也意味着房屋价值的减少。这也是子女们不完全支持倒按揭的真实原因。

　　最后，我国的房地产政策体系还欠完善。例如，能否对提供倒按揭服务的银行豁免房产增值部分的所得税，以及未来可能施行的物业税究竟包不包括土地出让金以及房产使用权到期后如何续延等，这对于商业银行能否提供此项金融服务来说都是至关重要的。因为，未来个人缴交房产增值税后剩余部分就是可支配现金，而银行则还需要按年度缴纳所得税。而且，我国目前住宅的土地使用权最长只有70年，而今后的老年人很有可能是还了20-30年贷款后才拥有完整的房屋产权，如果再向银行申请例如20年的倒按揭，等到银行拥有房屋的产权后，土地使用权的剩余时间往往也不多了，如果没有明确的续延政策，岂不是风险太大。（作者系复旦大学房地产研究中心副主任 华伟）