2007-06-15

　　购物中心，一个新鲜而又陌生的行业。伴随着2002年开始的商业地产开发热潮，“购物中心”走红中国的大江南北，大批的房地产开发商，无论实力强弱，无论所处地域，纷纷涌入这一新兴的领域，为数众多的零售集团、金融投资机构也快马加鞭进军购物中心，期待能够品尝到新兴行业带来的一杯丰厚之“羹”。在日前由上海购物中心协会在上海组织召开的购物中心研讨会上，与会专家认为，目前的购物中心已经全然抛弃了中国购物中心在上世纪90年代起步时期的规范化操作优势，诞生之初即成为开发商谋取地产销售利益的“概念”和“诱饵”，并且在经历了多年的发展之后，购物中心依然被蒙着浓重的“投机”外衣，使购物中心通过商业运营增值物业价值的基本原则被漠视，也与国际通行的购物中心理念和原则发生明显的碰撞和冲突。购物中心行业亟待明确购物中心的定义和分类，为行业的发展确立通用和规范化的标准。

　　中国购物中心产业资讯中心主任郭增利认为，从表面上看，购物中心的定义和分类是一个小得不能再小的问题，以致进入到这个行业的很多开发商甚至根本就没有去理会其中的基本含义，因为一个“名词”实在无法左右开发商的项目运作思路，也无法阻挡追求商铺销售丰厚利润的诱惑。然而从一个行业发展的角度来说，把握其实质和真谛，确实是发展进程中不可回避的严峻课题。明确了购物中心的定义和分类，犹如为一个行业的发展确立通用和规范化的标准，成为市场准入的一个门槛。从现实来说，购物中心是否过热的专业定性和定量分析，购物中心的发展模式和形态细分，购物中心的发展机会和发展瓶颈也只有基于一个特定的标准才能得出正确的结论。规范购物中心定义和分类对行业的健康发展具有重要的价值和意义。

　　研讨会上，上海购物中心协会研究发展中心主任俞稚玉做了规范中国购物中心定义与分类的专题发言。她认为，购物中心是一个边界模糊的零售概念，购物中心的正确定义与分类是一个世界性的难题，中国购物中心行业企盼一个与国际接轨的，又有中国特色的购物中心科学定义与分类的出现。

　　俞稚玉详细分析，由于零售业是一种与人类社会、与生活紧密联系的行业，零售业的发展总是突破传统的概念，使原来的概念变得模糊起来。“购物中心”的定义与分类也是一个边界模糊的零售概念。中国的购物中心是在20世纪末才被真正发展起来的。但是早在20世纪80年代，“购物中心”的名词已在大小城市中出现。也就是说，在真正的购物中心出生前，“购物中心”的名字已在中国被滥用和泛化。“购物中心”的定义在中国更加显得模糊。分类问题就更加无从谈起。

　　购物中心的正确定义与分类是一个世界性的难题。世界各国各有各的定义：美国的定义是，“购物中心是由单一产权所有者所拥有并实施计划、开发和管理的零售和其他商业设施的组合。”我国国家质量技术监督局曾于2000年5月19日发布的国家标准《零售业态分类》中，对购物中心的定义为：“企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。”美国将购物中心分为摩尔、户外中心两大类和地区中心、超级地区中心、邻里中心、社区中心、生活方式中心、能量中心、主题/欢乐中心、直销中心8个亚类，2006年又加上混合型中心，使分类成为3类8亚类。中国国家质量技术监督局于2000年5月19日发布的国家标准《零售业态分类》中，将购物中心分为：近邻型、社区型、区域型、超区域型4种。2004年国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会联合颁布新国家标准《零售业态分类》，把购物中心分为社区购物中心、市区购物中心、城郊购物中心、工厂直销中心。

　　俞稚玉认为，购物中心产业已成为最重要的零售经营方式之一，而且已远远突破商品零售的界限，它对一个城市的商业环境的改善、消费与休闲方式的改变、投资结构的优化、对经济繁荣的贡献等越来越显示出它的重要性和生命力。定义与分类的不规范首先不利于正确引导投资决策。对购物中心的定义与分类的不规范造成对该产业一系列基本概念的混乱。投资者在进行投资决策时因无法正确参照对照物对投资项目市场环境的调研，效益的测算和同业竞争等情况的了解均会发生困难。如果一个新的购物中心分类不实用或不能转化为市场知识，其结果可能是使市场复杂化，导致资本市场对整个零售业的不适当的配置。

　　其次，不利于行业管理。由于基本概念缺乏社会的共识，对任何现有的定义与分类方法就有可能缺乏普遍的认同，其结果是零售业态边界的模糊以至于互相冲突，更谈不上团结和调动业内力量实现有效的行业自律。概念的混乱也使商业立法发生困难，不利于通过行业管理和法制的力量促使该产业健康有序的发展。

　　再有，不利于沟通交流。概念混乱使学术研究与交流发生困难。由于歧义丛生，使原本应专业化的工作变得难以深入开展和水平的提升。

　　俞稚玉呼吁，科学规范购物中心的定义与分类是购物中心产业发展的现实需要。

来源: 国际商报