三大理由支撑涨幅放缓

　　中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞研究员说，房价上升的背后是复杂的经济利益关系

　　、社会分配关系，是政治体制、文化传统变数，受到国情、市情和发展阶段严重制约。预测房价涨幅将回落的理由有三个：一是房价连续大幅上涨已持续相当长一段时间，涨到一定程度肯定有回落的阶段；二是国家采取了一系列宏观调控政策，在逐步朝控制房价的方向努力。全国房价过快上涨的势头初步得到遏制，房价上涨连续两年超过城镇人均可支配收入上升幅度的状况得到了改变。三是从购买方来讲，相当一部分购房者已经买了房，购买力已逐步释放。

　　房价增幅要慎重判断

　　2007房地产蓝皮书指出，全国70个城市的统计数据显示，2006年12月商品销售价格同比上涨5.5%，新建商品住宅销售价格同比上涨6.6%，其中，秦皇岛、北京、深圳等城市新建商品住房价格指数同比超过或接近10%，福州、厦门、成都、广州也分别达到了9.8%、9.1%、8.5%、8.3%，深圳、大连、北京等6个城市二手住房价格同比增幅超过10%。

　　从蓝皮书公布的情况看，大城市的房价涨幅依然较大。牛凤瑞指出，“房价增幅过快”是一种判断，是以上年房价基本合理为假设前提的。上年房价较低，则同等房价增量升幅较大，反之亦然。例如，平均房价比去年都是增加400元/平方米，在北京房价增幅为5%左右，而距永定门50公里的固安县城房价增幅则达20%以上。当年良好区位的高品质大盘较多投放市场，则平均房价会有较大幅度上升；若远郊的大盘集中上市，又会拉低平均房价。市场形成房价是我国住房体制改革取得成功的重要标志。现实的房价是市场供求关系多年积累的结果，当期现房可能是两年之前开工建设的，购房资金可能是多年的积蓄。所以，判断房价上升是否过快（慢），不仅要看当年同比增幅，不要看上年房价基数，乃至以往多年的房价基数。我国住房制度基本完成是在2000年，由于住房市场化时间较短，现在的房价还不是完全意义上的市场价格，依上年房价为参照系作出判断要慎重。

　　控制房价要靠政策合力

　　近年我国采取了多项控制房价的政策。2005年国家先后出台了新老“国八条”，投机炒房活动有所收敛，购房者一段时间内持币待购，然而一段沉寂后，一些大中城市的房价迅速回升。进入2006年，针对房价继续上涨的势头，国务院提出了包括调整住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等内容的六条措施，5月29日国务院办公厅转发了建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，全国房价过快上涨的势头初步得到遏制，房价上涨连续两年超过城镇人均可支配收入上升幅度的状况得到了改变。

　　“任何政策都是针对某一现实问题而设计出台的，但某一现实问题的存在又往往是诸多因素共同作用的结果。”牛凤瑞说，任何政策都是一把“双刃剑”，既会对所针对的现实问题发挥校正作用，又可能对相关问题产生负面影响。例如，加往二手房交易税有利于抑制炒房，减少市场需求，但也增加了房屋交易成本，消弱了房屋的流动性，间接拉升房价；控制房地产投资政策有利于抑制过热的社会固定资产投资，但也会减少房屋供给，推动房价上升，这是近年调控房价过快上涨政策预期不理想的原因之一。所以要重视对房地产政策效力的局限性和政策的负面效应研究。权衡利弊得失，注意政策相互配套，防止政策效力相互抵消，发挥政策体系合力作用，才能达到预期效果。