在密集的房产金融调控政策下，有些慢半拍的长沙，开发商的表情从侥幸变得凝重。

　　就在18日，长沙三个新推楼盘上演购房热潮后一天，武广新城一个楼盘售楼部，售楼小姐正在与客户商量“谁做按揭人”——这天下午，这个由工商银行承担按揭贷款的楼盘，收到银行“全面执行二套房贷首付五成”的通知。

　　晨曦地产营销总监谢栋的QQ签名写着，“情绪低落中，生人勿近”，开发商“又要过苦日子”的忧虑情绪开始蔓延。

　　现状：外地购房者比例明显下降

　　“这个政策对市场影响恐怕比想象的还大。”4月18日，中原地产代理有限公司湖南分公司总经理胡治钢语气凝重。

　　4月17日，国务院下发通知，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放房贷，“这堵住了利用贷款的异地购房者通道。”胡治钢说。

　　“湖南各市州都有不少人来长沙买房，这个政策最受开发商关注。”湖南建安房屋联动营销有限公司总经理郭冠军说。

　　事实上，从售楼部反馈的消息来看，从4月15日至4月18日这段时间内，外地购房者的投资热情已经出现明显降温。

　　在新政出台后的格兰小镇，卖出的两套别墅均为本地自住需求。“外地购房者比例下降很明显。”胡治钢说。而在4月17日认购火爆的双水湾，售楼部里大多以操长沙口音的本地人为主，门口停放的40多辆汽车中，仅有两辆是外地牌照。

　　一个信号是，一种对于跨地区购房停贷的忧虑心理，正在长沙开发商中开始蔓延。“现在不知道到底如何界定跨地区购房者，是按照一个省的范围还是一个市的范围？”中隆国际御玺营销总监李羽丰说。

　　小部分开发商则较乐观认为，长沙并不属于高房价和房价上涨过快地区，“很可能不属于这个严厉措施的目标群体。”

　　影响：中小投资者被打压最甚

　　“应该说，这一次的政策对于消费者预期的打压，将是影响最大的。”李羽丰称。

　　中原地产在长沙的7个项目调查样本显示，投资性购房比重在逐步上升，45%的客户都是省外业主，长沙市区业主占32%，剩下23%的业主属于省内其他周边地市。胡治钢说，“目前一些有部分闲钱，希望通过购买中小户型投资获利的中小投资者，他们对于银行资金依赖较大，影响也会较大。”

　　而对于人民币升值和通货膨胀的预期，正在成为政策对冲的主要博弈力量。

　　“这一次政策实施，再一次的房地产衰落，恐怕将维持12至18个月时间。”愿景集团营销总监付昊说。可以想象，一旦金融重手依然无法起到抑制高房价的作用，那么，更加严厉的保有税政策，或许不再遥远。

　　银行迅速落实房贷新政

　　本报长沙讯　　“16日上午，总行正式实行差别化住房信贷政策的文件已下发到了部分分行，对个人住房贷款实行新规。”昨日省工行营业部个贷负责人表示。上周国务院遏制房价过快上涨的房贷政策通知出台后，银行监管部门和各商业银行即迅速“跟进”。昨日，记者调查长沙各大银行获悉，目前包括工行、中行等银行均开始下发文件，执行更为严格的差别化住房信贷政策。据了解，各银行普遍对此次房贷严政采取了谨慎态度，没有出现突击放贷现象。

　　“这次新房贷政策执行的速度很快，原封不动地执行，基本没有打擦边球的余地。”据省中行有关人士透露。“预计下周一，中行总行将对二套房的认定和三套房首付款提高比例出台细则。”据了解，目前长沙多数银行都在等待细则，具体措施要等到本周陆续公布。记者邱玉峰

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　　存量房贷利率暂不受影响

　　二套房存量房贷（已经按揭买房，但尚未还清的贷款）利率将怎么办？是否会在明年上浮到基准利率的1.1倍？

　　“根据总行通知，存量房贷继续按以前利率政策办。”中行房贷人士表示，如果没有新的文件，明年存量房客户的房贷折扣不会改变。工行方面也表示，已办理的存量二套房贷暂时不受新政影响。记者邱玉峰

　　有房贷记录再贷就算二套房

　　“有一套住房，再买套改善型大房子不能享受首套房的优惠，但将首套房卖掉再买房子能算首套房吗？”目前，各银行执行的认定规定是，只要有购房经历，并从银行贷过款，银行征信系统中就有相关记录，以后即使将这套房子卖掉，再贷款买房也算是二套房。

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