我们的房子盖得多不多？不像我们公共舆论给老百姓看到的信息，好像我们13亿人，6亿城镇居民都住马路上了，老百姓饱受住房之苦，非也，这不是实事求是的说法。中国在过去几十年盖的房子是历史上任何国家，任何时代都没见过的。1990年，中国城镇私有住房总面积，住房，不包括学校、医院、商厦、政府办公楼、酒店等政府公共建筑，只包括住宅1990年20亿平方米，国家统计局中华人民共和国统计公报统计年鉴上的数据。2008年中国城镇私有住房总面积124亿平方米，也就是说2008年我们城镇的住宅资源总量是1990年的6倍。要知道这是一个六亿多城市人口的一个国家，盖得多吗？快吗？快。但是，“但是”这个词很坏，往往多少成绩一但是就没了。我刚才说我们有124亿平方米的住房资源，但同时我们有6.07亿城镇人口。124亿除以6.07亿，人均20平方米而已。我们2008年户均人数2.8人，乘以2.8，户均不到60平米。我们这么大力度的盖房子，中国居民总体住房水平才不过刚刚走到初步脱困的阶段。

　　2007年末，国务院24号文件规定廉租房50平米，经济适用房60平米，这都是满足基本住房需求的标准，有房子住，遮风避雨，有相应的厨房、卫生间，60平米。我们中国总体的住房水平不过达到这样，户均达到90平米怎么样？我们还得在再加盖50%。这还得一个前提，一个农民都不再往城里搬才办得到。90平方米也不是一个多么高的指标，也不过是小康水平，也不过是居住条件中在满足基本需求功能之外，另有部分的改善性功能。比如上高中的孩子有一个相对独立的适当宽松的房间，能摆着书桌上网的独立房间。有一个适度宽敞的客厅，卫生间能真正叫卫生间，别搁一个马桶只能叫厕所。这是我们面对的第二个问题，引申出来就是中国从处于最穷的人到最富的人都憋着换房子，这是中国和美国的区别。

　　房子最终取决于供求关系，供求关系有两说，今天楼盘开盘有多少卖的，多少买的，一个是基本的需求和总供给量之间的关系，美国和发达国家的基本特点是不缺房子，你听说美国还缺房子吗？美国房子的销售量主要影响因素是短期内经济状况，民用住宅设计寿命50年，人口变动系数、生活水平提高变化系数，最后景气系数，经济景气的时候，相当多的人会提前更新，今年就是房地产建设销售的大年，经济不景气，人们就会推迟更新，今年就是房地产建设销售的小年。人们把美国房地产市场大小年简单归咎于美联储的货币政策，那是只知其一，未知其二。大年的时候，美国卖1700万辆汽车，小年的时候美国今年就卖850万辆汽车，里外里差一倍。汽车跟房地产取决于短期的经济景气，而中国是从最穷的人到最富的人都憋着改善住房呢。

　　这是我们的国情，这个国情决定了我们需要讨论的一个问题，也借此回答我们年轻的媒体朋友们不要一遍一遍的写文章，我们在过去十年，1999年到2008年中国盖了80亿平方米的商品房，我们卖掉七千万套住宅，按现在的城市人口规模我们一共有两亿的城镇家庭，理论上说我们35%的家庭在过去十年里买了新房。听起来了不起，这是第一层意思，但另一层会做简单四则运算的都应该懂十年35%，就算我们过去十年这样大规模的建设中，每年一百户家庭里也只有3.5户家庭能改善。不是什么宏观调控政策把房价调到70%的人买得起，我们一年就能给一百户家庭盖出70套住房来，盖不出来的，一年只能有3%—4%的家庭改善。

　　这就需要研究一个问题。谁应该先改善？政策不是让70%的人在2009年或者2010年就都买得起房，而是假定有一百个家庭先买上，每年只有四套房供应，哪四户家庭优先改善。如果我们简单的交给市场，显而易见，最有钱的四户优先买上，出价最高的四户优先买上，政策的作用就是要保证低端的真正住房严重困难的群体，等着结婚娶媳妇的小年轻群体优先得到改善，政策决定不是一年给一百个人盖出70套房子，政策能决定的是哪四个人优先改善。我们所说的土地出让金70%要用于四种房，廉租房、经济适用房、小户型、两进两限房是保证这些住房迫切需要的群体优先改善。我们2009年关于契税减免1%，首付降低到20%，利率优惠也是保证这些困难群体优先改善。我们在今年保增长中，四万亿中拿出九千亿用于廉租房建设，也是保证低端老百姓优先改善。

　　不论政策的具体形式如何，中央政治局会说明年是“十一五”规划的最后一年，然后我们要开始“十二五”规划了，在这样一个中期发展过程中，保证低端群体、住房严重困难的群体，以及等着结婚娶媳妇的年轻群体住房优先得到满足的政策取向将不会改变，我们保证不了富人都住好房子，我们同样保证不了大多数人都有自己的产权，这件事需要20—30年才能办到，但是我们应当保证在未来3—5年内，自己完全无力解决住房的群体政府应该给他们做好应保尽保，我们有能力应当做到，在未来3—5年内让年轻人满足住房给予他们更多的支持和援助，我想不论是保增长的政策具体到什么时候，有什么变化，这个趋向是不会变化的。这就叫住有所居。

　　简单说，在未来3—5年，或者到2015年这样一个周期内，“十二五”规划的周期内，中国住房目标第一保证人人有房住，不是大多数人有房住，而是人人有房住，这就是应保尽保，扩大廉租房覆盖范围。第二，让住房困难的群体，急需住房的群体优先改善，这就是我们在2009年保增长的政策基础上，进一步深化改善调整对这些住房困难群体改善住房政策。第三，我们要解决数亿农民工进城的住房问题，让他们真正变成城市居民，而不是农民工。最后，我们要实现住有所居，还要改善大家居住的外部环境，并不仅仅是住得更大。

　　　世界经济学家曾经有一个著名的论断，21世纪能够推进世界经济发生巨大变化的就是两件大事，一件就是以美国为首的新技术革命，第二就是中国的城镇化。中国的城镇化刚才陈淮讲了包含几个方面的内容。一个是每年如果让1%的人进城，现在一亿三千万也好，一亿四千万也好，如果让每人人均30平米，户均90平米来算，新增的需要住房的量很大。我们现在面临着旧城改造、棚户区改造、城中村改造，这个量也很大，改善型需求加起来，我们的建设规模我可以很坦然的说，咱们“十二五”期间房地产的发展肯定还是以新增的增量为主，当然，政策的导向上要考虑怎么把增量的和存量的挂钩。

　　对于保障性住房这个问题，可以坦然的说，1998年进一步推进住房制度改革以来，各地对保障性的这块力度上稍微弱了一点，但不管怎么说，今年这项工作是有所进展的。但是就前一段时期工作的情况来看，保障性住房的投资还不是非常理想，正因为这样，所以，在政治局会议的通稿里讲到了要加大住房的保障力度。这是我补充讲的第二个问题，一个是城镇化问题，一个是保障性问题，这是政治局会议上讲的。(责任编辑：长沙贷款)

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