去年 ,韶山市作为湖南省农村金融产品和服务方式创新试点县市之一,加大农村金融创新力度,促进农村经济发展。韶山市是一个以农村人口为主的县级市,为拓宽农村融资渠道,支持农民创业创新,在人行韶山市支行的指导下,辖内农村信用联社借助国家支农惠农政策扶持的东风,加快金融创新步伐,出台了农村住房抵押贷款创新业务,取得良好的社会效益。

　　　农户住房抵押贷款推出的背景

　　长期以来,农民主要资产集中为住房、家具等非生产性长期资产,目前韶山全市农村住户2.4万户,农户住房总价值约10亿元。为了促进农村经济发展,为农户融资致富探索出一条新的渠道,在市委、政府的支持下,成立了韶山市农村金融产品和服务方式创新试点工作领导小组,通过对韶山市各乡镇农户、农业龙头企业以及农村金融机构的实地走访调查,发现猪、牛、羊养殖业在本市农村大有前景。有很多农户希望利用其山地优势发展养殖业,特别是牛、羊养殖,但苦于没有足够的自有资金,银行贷款融资又缺乏金融机构可以接受的贷款融资抵押担保物。如果农户住房能作为贷款抵押物办理抵押贷款,则可以解决很大部分农户的资金需求。

　　农户住房抵押贷款运作模式

　       去年来,韶山市农村信用联社不断探索支农信贷产品创新,有效提高了农村金融服务水平,农户住房抵押贷款创新项目运作模式如下:

　　运作流程:申请农户首先为其住房办理房产证,然后提出借款申请,经贷款银行(信用社)同意后,以借款人所有的房屋作为抵押,到房产部门办理评估、登记、受押,核发《房屋他项权证》,连同借款人拥有使用权的集体土地使用证、房产证一起作为贷款抵押物,签具借款人夫妻共同还款承诺书,签订公司、农户、银行销售资金优先偿还银行贷款的三方协议,办理放款手续。贷款额度控制在房屋估值的70%以内。

　　贷款对象:全市范围内农户住房抵押借款户,还贷能力强、经营项目好、还款来源有保证、信用程度良好、无不良贷款行为,在完善相关手续,办理好农户住房合法抵押登记的均可办理农户住房抵押贷款。

　　产品定价:以农户住房抵押贷款试点金融机构韶山市农村信用联社为例,该社根据贷款客户的资信情况、抵押物情况、是否持有信用社股金等情况综合测定,贷款利率在基准利率基础上上浮50%-80%。

　　主要功能和特点:一是将风险防范放在首位,选择经营项目前景好、第一还款来源有保证的农户发放住房抵押贷款。对于贷款无明确用途、无经营项目、信用程度不佳的农户坚决杜之门外。二是强化农业龙头企业与贷款农户之间的联系,由企业统一购进牛犊、羊犊及饲料,农户销售资金由公司直接转入其银行账户,优先偿还银行贷款,防止农户贷款被挪作他用。三是政府及政府相关部门积极配合,规划、国土等部门对农户办理房产证需要的手续大开绿灯,房产部门为农户提供优质高效的服务,收费降到最低水平。

　　农户住房抵押贷款创新产生的效果

　　为解决新农村建设中的资金瓶颈问题,人行韶山市支行不仅指导辖内农村信用联社将信贷风险防范放在首位,而且使该项创新业务让农户又获得实实在在的收入。据悉,在永义乡东湖村有一户村民,看中了养牛项目,但苦于资金不足,自有资金只能建起养牛基地,没有了流动资金,到信用社申请贷款三万元以上需要抵押担保,他除了自有住房一套外,没有可以担保的其他财产,信用社的信贷人员看到这个情况,马上向联社汇报,通过贷前调查,发现他投资的项目前景较好,以前也没有不良信用记录,对其住房进行评估价值14.5万元,最后发放贷款10万元。根据该农户初步预算,按每头牛卖四千元计算,可以纯赚10万元以上。上述创新业务有效解决借贷双方“融资难和难融资”的突出矛盾,而且为涉农金融机构自身业务创新和盈利能力做出了有益的尝试。

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