写完上期专栏文章后，我专程去了趟美国。白领公寓在中国尚未启动，但在美国普及度已经非常高，这带来了极大的想像空间。在美国华盛顿等各大商业城市，公寓的 60 %都用来出租，而且这些出租公寓的 70 %，都掌握在排名前十的公寓 REITs 手中。高普及度，不仅使交易成本极低，运营成本也不高，十个人就能管理一个二百多个房间的公寓。而且每栋公寓，可以根据周边环境(如临近五角大楼)定位目标人群，配套相应档次的商店、洗衣房等，商铺生意火爆。

　　上期写到国内由于限购而催生白领公寓的前景后，趁热打铁去了美国，借与地产基金交流的机会，实地考察了部分白领公寓的现状，颇有感触。

　　一家地产基金的朋友介绍说：“华盛顿特区的公寓有 60 %是出租的，销售的公寓不足 40 %，全美各大商业城市的比例也类似。”美国年轻人平均买房的年龄在 30 岁以上，流动性很大，大家习惯了租房为家的生活，很多人在租的公寓里成家生子并不觉得丢人。当然，很多家庭稳定的人就会搬出公寓，在经济允许时购买 Townhouse 或 House ，也就是联排别墅和独立别墅。

　　租一间公寓也非常便利。听说我要了解出租公寓市场，这位基金的朋友把我带到路边的公交车站，从铁柜子里取出三本杂志：《公寓》 Apartments.com 、《租赁》 Rentals 和《公寓指南》 apartmentguide.com ;然后又去就近超市门口的报箱取出一本叫《公寓秀》 ApartmentShowcase.com 的册子。

　　前两本面向全美，几乎涵盖了 51 个州各大主要城市的出租公寓。而后两本则面向首都大华盛顿地区。每本杂志都有网站。通过它们的杂志和网站，就能把看房、租房的所有手续都搞掂(详情见上期文章)。四家杂志都是向公寓经营者收广告费，而不是从租赁交易环节收费。

　　有的公寓为了吸引租户，还推出优惠。比如搬家费可以报销或抵部分房费。这种极其便利的服务，使租房变得相当容易，不像在国内，光看房就会跑断腿。

　　同质化居住，让商业更旺

　　相同类型的公寓，由于价格因素，使租户的经济水平和人群特点大致相似，我们称之为“同质化居住”。这使得将商业配套做得更加精准有了可能，我称之为“同质化商业”。

　　不要小看这“同质化”，大家都知道，成熟的市场一定会细分化，每个细分品牌都有它的生存空间。仅汉堡包，就有麦当劳、肯德基、汉堡王、五大汉 FiveGuys 等不同档次的品牌。如果一个社区，有了同质化的人群，便可实现将同类层次的商业，进行精准配套。这对商业的有效运营，有着重要的意义。

　　笔者在实地考察华盛顿周边的一家家出租公寓时，就发现了这样一个有趣的现象。不同的公寓竟然有着不同的商业配套，虽然每个公寓都有餐厅、洗衣房、超市、健身房等，但所引入的品牌则完全不同。

　　更有趣的是，在五角大楼周边，有一个庞大的出租公寓群，租户多为政府工作人员。在社区底层商业最贵的把角处，竟然开着一家叫 DSW 的连锁鞋店，而星巴克、超市和餐厅都被挤到商业街区的里面。这家鞋店生意火爆，就算是周末也都会开业到凌晨。笔者很好奇地问鞋店经理，他的回答很有意思：由于这里地铁和公共交通完善，人们上班很少开车，多是乘坐公交或步行，鞋的磨损大。我们生意很好，租金贵也没关系! 1 (责任编辑：admin)