在房价飞涨时，开发商淡定购房者心慌。而当房价下跌时，购房者面对各种降价和打折越来越淡定，开发商却越来越心慌。楼市的发展也遵循这否定之否定的社会发展规律，不断起起落落、浮浮沉沉。

　　近日结束的中央经济工作会议，定调“坚持房地产调控政策不动摇”，开发商指望调控政策松动的希望成为泡影。连续出台的限购令、信贷紧缩、利率上调、房产税等房价调控政策，使得楼市的“冬季“越来越长，开发商们愈发地心慌了。

　　武汉房价中心降郊区难 价格肉搏战加剧

　　“国家打压房价的政策初见成效，售楼小姐也更加和谐了，房价多多少少都可以谈了。以观望为主，隐约感觉到08年的买方市场再次来临，起码房价上涨的趋势是基本上停滞了，不过降价也只是个别开发商的行为，开发商大规模降价的行为也没看到，房价的走势还是比较稳的。现在购房的人越来越淡定了”。亿房网友“sunfireworks”这样表示，这一观点得到许多网友和购房者的认同。

　　自武汉开发商陆续开始降价以来。降价楼盘被一日“抢光”的有之，降价却不讨好门可罗雀的也有之。同是降价楼盘，中心城区和郊区在成交量上却表现出截然不同的局面。

　　上周末，后湖楼盘星悦城开盘，起价6500元/平方米，300套房子价格全部低于7000元/平方米，半天几乎被刚需客户一抢而空。而更早加推的万科金色城市，也享受到类似的“日光”待遇。另外，光谷等片区一些降价幅度较大的楼盘也都取得不错的销售业绩。实际上，不少楼盘近期的降价或者促销，价格目标都锁定到了7000元区间。这个区间是多数刚需群体能够接受的价格范围。

　　而对于均价万元以上的中心区楼盘、即使降价幅度达到两三千依旧门可罗雀。香港路某楼盘使用许多促销手段，效果一直不佳。“我们已经降了两千，很多购房者也想买，但由于限购许多人放弃了”。该楼盘负责人这样表示。在目前以刚需为主体的市场情况下，武汉楼市的价格战越演越烈。

　　据了解，房地产企业的存货量仍在持续增加，尤其是可售未售房源库存很大。截至11月底，全国四个一线城市和四个典型二线城市新建商品住宅库存总量高达4595万平方米，与去年同期相比，新增1276万平方米库存量，增长约38.44%，环比上月新增3.06%，而对于武汉来说，据德盛行观点认为，11月份，武汉商品房新增预售面积282.2万方，相比10月份上市的130.1万方，环比大幅上升116.9% ，而销量则环比同比均出现下跌，开发商销售压力尤其是中心区开发商销售压力更大。在这种情况下，同片区楼盘PK肉搏也呈现出常态化的趋势。

　　有业内人士认为，目前楼市库存量处于高位运行状态。未来几个月内，除了首套房贷款外，房地产信贷环境不会显著改善。房企降价促销的压力越来越大，部分项目或将冒着售楼处被砸的危险进行三成左右的较大调价。

住宅遇冷商业火 投资需求“被调控”

　　由于限购等政策“阻击”在住宅市场，投资型需求基本退出。这一方面造成住宅市场的逐步走冷，另一方面也继续催热武汉商业地产市场。

　　据调查，无论是业内还是普通投资者，大多都认为，即使在调控背景下，房地产仍然是很好的投资渠道。但由于“限购”把许多投资者阻拦在住宅市场之外，大多投资者把目光转向商业地产。据统计数据显示，在11月的新增供应中，商业部分占比逐渐增加，其中黄陂新增供应大部分是商业项目。这还是由于住宅市场受政策调控影响大，市场形势不容乐观，商业地产更受投资者青睐。

　　“在负利率和通胀下，房产还是最稳妥的投资方式，但住宅没什么搞头。除了限购外，银行的几次加息也让投资住宅几乎无利可图，只有看看商铺。而且现在武汉经济及城建等方面还是发展比较快。”准备购买商铺的投资者张进这样表示。

　　从市场上来看，在住宅逐步“遇冷”的同时，武汉商业地产尤其是商铺逐步火爆。无论在新房市场的商铺楼盘还是中介门店，咨询及购买商铺等商业地产的投资者都络绎不绝。不少商铺一开盘就被一抢而空。继南国北都等商业项目外，近日开盘的汉飞又一城商铺又被一日抢光，与住宅市场形成鲜明对比。在投资者看来，除了不限购限贷外，武汉快速发展的经济和城市建设也为商铺投资回报提供了坚实的基础。

　　而从政策方面看，武汉、北京、广州、海口、深圳、青岛、福州、上海、长春和厦门等城市，都已经明确表态明年限购令将延续。国家发改委主任张平近日也表示，明年将继续严格执行抑制投机、投资性需求的政策措施，鼓励支持中小户型、中低价位的普通商品房建设，促进房地产市场健康发展。此外要继续完善房地产价格监管办法，研究商品住房领域反暴利规定。另外，房产税试点扩大在明年也将成为定局。

　　可见，从政策上看，投资型需求在明年将继续被拦截在住宅市场之外。在投资住宅市场无门的情况下，更多的投资会继续涌向商业地产，从而推高武汉商业地产的价格和泡沫。

　　购房者淡定 开发商心慌

　　调控政策难以松动，供求比恶化，资金压力继续增大，楼市“冬季”延长，明年上半年是开发商最艰难的时期。——这一观点正逐渐成为业内共识。唐家墩某楼盘因债务问题再次被法院查封，面临又一次烂尾风险，这从一个侧面显示开发商资金的紧迫

资金回笼不畅，企业的信贷也持续紧绷。“中国楼市的上一个冬天是2008年10月至2009年7月，当时国房景气指数在冬天呆了10个月。由于这次不会有之前那样的救市力度，所以这一次房地产的冬天持续时间将超过上一次” 。易居研究部长杨红旭这样表示。

　　中原地产市场部总监张大伟也认为，目前全国房价下跌已逐步形成共识，房价拐点明确。开发商降价力度提升，超过20%的实质性降价不断涌现。但成交面积依然低位徘徊。购房者的观望情绪愈发明显。预计从12月份开始的6至12个月内，房价还有可能有10-20个点的下调，部分之前已经明显下调的区域甚至可能继续下跌。2012年的楼市有可能成为近十年商品房住宅市场最冷清的一年。

　　清华大学金融系主任李稻葵也表示，房地产软着陆将指向两个方向，一是价格回归，一是交易量逐步恢复，并指向更为合理的长远的新体制。但目前看来未能实现，房地产软着陆仍不见曙光。李稻葵表示，“最有可能的是房地产价格略有下降，地方政府限购政策会放宽一点，微调微调，交易量上升一些，再降下来再微调，一定是这样一个博弈的过程” 。

　　在武汉房价逐步下跌的同时，市场上却出现最让开发商担心的“追涨不追跌”的局面。面对越来越多的降价楼盘，除少数楼盘外，购房者大多细挑慢拣，十分淡定。开发商面对“冬季”的延长也愈发心慌。开发商的心慌主要体现在两个方面，一个是越来越大的降价打折幅度;二是拿地的意愿降至冰点。

　　据亿房网研究中心统计，今年截至12月13日，武汉土地成交面积879.11万平方米，仅相当于去年全年的61%;建筑面积2431.11万平方米，仅相当于去年全年的58%;共收获土地出让金459.26亿元，仅相当于去年全年的59%。在今年，尤其是下半年以来，武汉土地市场底价成交和流拍延期已成常态，武汉全年供地较去年大幅下降大局已定。

　　业内专家指出，开发商竞价热情持续低迷，反映了房地产信贷控制等调控政策对房企已起深度作用。开发商对未来市场预期已变得谨慎。房企不得不收紧土地支出，着力于降价消化库存，以缓解资金链紧张问题。武汉楼市“冬季”延长几成定局，在这种情况下，武汉房价还有进一步下降的可能。