【邱敏】各位好。很荣幸能够参与搜狐焦点网的活动，今天和大家分享一下世联的最新一个成果，即当前中国房地产形势以及后市的走势预判。这是世联研究的第八个。
为了契合今天的主题“中国地产新视角”我们提供三个视角，一是宏观环境，二是市场走势，三是行业调控。
一、宏观经济形势。
这是从国内和国际形势来看，从国际形势来看，外需的下行将加剧中国目前的去库存压力，出口和经济增长速度均受到负面影响。而且国际资本的避险程序必将会导致全球资产价格的下降。所以，中国的资产价格也将会进入到下行的通道。
从国内形势来看，我们持续的调控已经使得内需萎缩，中国经济明显地出现了回落。明年的货币政策虽然出现了转向，但是官方的口径还在保持着房地产调控不动摇。所以，我们的房地产明年依然面临着非常严峻的环境。
因为欧债危机，恐慌性抛售已经成为了一个世界性的趋势。这已经波及到法国、穆迪和标普已经法国的主权债务评级。欧盟银行流动性也是严重匮乏。欧洲银行业和2008年的美国一样，开始面临着一个倒闭的危险。美国的CPI已经在持续走高，所以历史在重演。所谓的历史重演就是我们今天面临的形势跟2008年的形势非常相近。我们看这些全球的资本市场，原油、白银、棉花都是一个下降的通道。在这个条件下，资本出现了一些避险的情绪，他们开始疯狂地购买美国的国债。
世联研究认为，对中国产生了这样的一些影响：第一，外需的下行将会加剧中国目前的去库存压力，出口和经济增长速度均受到负面影响。第二，全球避险情绪升温导致中国出现明显的资本流出现象，我们的经济增长受到影响，所以资产价格也会出现一个较为明显的下跌现象。第三，美元指数已经见底上升，大宗商品价格开始下行。这就减少了我们输入性通胀的压力，这将促使中国的CPI在短期内快速下降。
二、国内的形势。
GDP的增速和CPI的双降，为货币政策调整出现了一定的转向和条件。再就是PMI指数自2008年以后这个趋势一直是下降的。这说明我们的制造业目前都在实施收缩的战略。从另外一个指标来看，中国产成品的库存在大幅提高。
在这种情况下，我们的货币政策已经出现了转向，12月份下调了存款准备金利率，表明我们的货币政策开始转向。
世联研究发现，中国的政策还是出现了一些不确定性。第一，当下的经济还处于回落的阶段，2012年将会是新经济周期的起点，同时经济转型的需求已经非常迫切。第二，后来政策已经转向，但是幅度不会太大，要符合“稳增长”的经济发展目标。第三，短期内的CPI正在快速下跌，但是中长期内生性的通胀因素仍然存在，未来“高通胀、低增长”的滞胀风险仍然没有消失。
行业调控态势。第一，中国的房地产目前还处于明显的去库存阶段，这个去库存的阶段和中国经济的发展周期也是相吻合的。中国经济的制造业指数也处在去库存的效应中，这里就出现了叠加的效应，叠加的效应加剧了经济下行的危险。同时也使房地产调控充满了不确定性。第二，中长期的通胀压力仍然是存在的。第三，资产价格还处于一个高位，保障房未来会有大量的供应。这三个条件决定了房地产调控还将继续进行。种种迹象表明，这一轮行业调控可能由今年的单纯针对房价的调控转向制度性的变革，这才是真正的行业调控的开始。
中央已经频繁地定调，即房地产调控政策不动摇，要促进这个行业的健康良性发展。但是我们也注意到有些地方政府在这种背景下出台了一些“双限令”。对房地产调控大家有一个信心或者有一种乐观的估计，可能就基于地方政府对于土地财政的依赖。大家认为地方政府有着非常多的冲动去突破限购或者限贷的政策。但是我们发现北京市和上海市已经表态，北京上海对于土地的依赖已经大幅度地减弱。为什么这样？出于制度性的变革，第一点地方政府开始自行发债开闸。已经允许北京、上海、广东、深圳自行发债。
营业税的改革试点已经正式开展，这一点有利于经济结构的调整。经济结构的调整表明什么？我们的地方政府财政收入、经济状况对于房地产的依赖性开始逐步地下降，它可以不把房地产作为一个支柱产业，地方政府的收入依然有保证。我们这样判断，2012年仍然是一个非常重要的一年，调控由短期走向长期。所谓的短期，我们今年看到的只是在遏制部分城市的房价过快地上涨，还是一种堵的措施。从今年的地方政府发债各方面的表现来看，调控开始走向长期化、制度化、正常化。由堵变成疏，真正地开始房地产市场健康、快速地发展，由过去房地产市场的暴利开始走向正常化。
这次房地产调控史上最强，它对房地产市场影响的广度和深度我们对明年的市场还不能有任何的判断。为什么？因为调控的目标非常明确，政府的决心非常坚决，市场反应的周期可能更长，而且这个政策存在着很大的不确定性。这个不确定性因为什么？国际形势和国内形势的双重压力，使得我们的政策调整可能存在很大的不确定性。货币政策开始出现转向，房地产政策到底怎么办？我们还看不到希望，看不到任何政策的定性。
三、市场量价走势。
从下半年开始中国房地产市场开始进入由供求力量为主导的阶段。影响量价走向的核心因素一是市场供应量、二是购房者预期、三是库存及去化时间，这三个因素成为了影响明年量价走势的核心要素。
调控18个月，政策的效力显现出来。多数城市成交量持续低迷，部分项目开始大幅度地降价促销，但是市场仍然没有启动，观望的情绪还非常浓厚。
开发企业的资金来源目前几乎全部受阻，销售回款成为了我们唯一的希望。在政策效力、市场供应量、购房者预期、库存压力和开发商资金压力的共同作用下，降价促销成为四季度及2012年上半年市场营销的主旋律。
具体来讲，我们可以看到从9月份开始，住宅销售的增速和价格的基数开始下调。一线城市的成交量持续低迷。二线城市比如杭州、大连、成都、长沙的成交情况也是低迷的。特别是进入到11月份以后，成交量下降的三线城市也开始大幅度地增加。
所以我们有这样一个判断，从下半年开始，中国的房地产市场进入了供求力量和政策力量两者均衡发力的新的阶段。我们可以看到，政策的力量已经成为常态，所谓政策的力量常态是货币政策、行业调控和未来的保障房。从供求力量来看就是市场供应量、购房者预期和库存以及去化的时间。
市场供应量的表现。世联的市场研究部监控了40个重点城市，对40个重点城市未来市场的统计，大家可以看到一片“高”，未来的潜在供应量将会持续放大。
世联和一些网站合作有一个购房者信心指数的发布，我们可以看到，购房者的市场预期已经由预期上涨转变为预期的下降。我们可以看到2011年3季度的统计数据，大幅度下降和小幅下跌的比例已经超过了40%。这是前两个季度没有过的现象。
我们再看一下库存以及去化的时间。多个城市的库存量已经逼近或超过历史的最高点，去化时间在大幅度地延长。这是一二线城市的表现，都表现出恐惧的特点。
世联有一个研究的指标叫供销差的走势。所谓的“供销差”是实际需求减去潜在的供应或者销售的面积减去滞后1.5年的新开工面积。我们看到，供销差的走势和房价的走势是基本吻合的，这说明供销差是一个非常重要的指标，同时也说明未来的房价下降的压力非常大。
我们统计的上市房企136家的存货变化情况。从2007年统计到今年，这136家的总货量和实际的货量变化情况都是创造了历史新高。当然，这一点大家都是感同身受，所谓的感同身受就是紧缩的房贷政策给我们带来了资金的压力，在座的各位都有非常深刻的体会。世联重点了24个城市的降价楼盘的变化情况。大家可以看到，降价幅度小于10%的，这个部分是降价幅度在10%-15%之间的，这是15%-20%之间的，这是降价幅度25%以上的。从6月份到今天的表现，大家可以看到一个非常明显的趋势就是我们的开发商降价促销力度在空前加大。
我们统计的每一个城市楼盘的表现、降价促销的表现，包括济南、青岛等这样一些城市。通过前面的分析，如果把市场分成这样四个阶段的话，所谓的四个阶段就是第一阶段叫进入观望，第二阶段叫局部促销，新开的项目低于市场的降价预期，第三个阶段叫局部降价的阶段，第四个阶段是全面促销的阶段。我们正处于局部降价和全面促销的阶段。下一步就是全面降价的阶段。
市场量价走势的模拟。但是可以自己看一下，我们的量和价。当然这也可能是一家之言，我们的预测基本上是在明年的年中也就是2012年的五六月份是量价触底，之后才会出现一个上升、回升。