问：我们如今看到的信号是，中国的房地产市场从今年年底到明年上半年，以至在十八大召开之前，都会维持一个紧缩的态势。您的判别是怎样的?
潘石屹：你接纳的这个信号是对的，跟我的判别是分歧的。其实你要看最近一两个星期开发商的表态，都觉得2012年是最艰难的一年，他们都在采用降价的战略。这就是说大家的见地都是比拟分歧的。
问：比拟今年的行将降临的“严冬”和三年前的那次“严冬”，您觉得两次“严冬”有什么不一样吗?
潘石屹：最关键的是在市场上面，开发商、中央政府，就是指的有出让土地权的中央政府，他们的心态不一样。
问：怎样不一样呢?
潘石屹：如今是2011年，我们回到2007年看。2007年的时分一切的开发商都很激进，都觉得公司将来的开展，利润的增长、销售额的增长、业绩的增长都将是翻番的增长，每一个开发商的野心都十分大。忽然一下碰到了2008年的危机，这个时分开发商从资金到心态各个方面都没有准备好。
实践上，应该是经过2008年底、2009年这次危机，给开发商一个警醒，让中国的开发商和中央政府能有一个很冷静的考虑，由于这个时分想的有点太大，太不着边沿。但是忽然碰到2008年这样一个寒冬影响，到了2009年大范围救市，银根也放开了。这就是说，原本应该是发作在三年前的调整，没有发作。
放开之后成了一个什么场面了?我们先看2009年，一年的销售额打破3万亿，当时不得了。中国超越1万亿的行业不多，一手商品房的成交量超越3万亿，十分大的数字。紧接着到了2010年。2010年全中国商品房销售额超越了5万亿，确切的数字是5.25万亿。所以说，原本开发商在2009年春应该遭到打击的，结果不但没有遭到打击，反而呈现一个巨额的增长。
到了2011年。今年上半年，这个市场上面，你从各个指标来看都不正常。一些城市里房地产带来的税收和土地出让金超越财政的50%。哪有一个行业会占到财政收入的50%呢?只要在一个不太正常的状况下，房地产这个行业才干占这样大的比重。
房价高、地价高、老百姓的收入程度没上去。所以这个市场就存在这样三个力气，它们不是一个聚合的力气。市场聚合之后才是安康的市场。但在过去的两年时间，这三股力气严重把这个市场扯开了，而且扯开的裂口越来越大。
问：所以说，您觉得调控是一个正确的政策选择?
潘石屹：我觉得你不经过政策去调控，市场也会调控的，就是要看你这个政策能不能顺应市场让它去调控。调控是什么?不是说要让几开发商要死，而是一定要让这三个分开的力气渐渐聚合起来。
问：您觉得这次调控当中，开发商在做思想准备上面是不是比上一次成熟一些?精确更充沛一些?
潘石屹：对。这个市场上面最关键的是心态，就是他心里面怎样想的。2011年，如今开发商的这种理性、警惕性、对危机微风险的认识跟三年前完整不一样了。
要从今年的状况来看，有好多开发商的日子很好过，前年销售了3万亿，去年销售了5万亿，加起来8万多亿，款陆陆续续收回来了。今年2011年的销售情况，有好多上市的开发公司今年的业绩曾经完成了。就在这种状况下，你看这些大的房地产公司纷繁在表态，要做好过冬的准备，要做好价钱的调整。这实践上就是一个很理性的力气，就是让这个裂开的口子，三股力气撕裂的口子，让它渐渐的愈合。
问：心态是一种准备，资金上面呢?很多开发商表态的背后，是他们资金的确呈现了问题，您觉得整个行业来看如何?
潘石屹：应该从整个行业来看，不要从一两家公司来看。一两家公司可能现金流的问题、资金的问题，可是从整个行业的状况来看，2011年底比2008年底的状况好多了。政府再银根紧缩、银行再银根紧缩，2011年开发商具有资金的量要比2008年好多了。
问：我晓得SOHO中国是做商业地产的，可能和我们方才所谈的住宅地产不太一样。从SOHO中国角度来说，你们资金上有压力吗?
潘石屹：我们资金上没有压力，由于我们觉得这种调整一定会发作的。你怎样可以面对市场的调整，最重要的就是你的财务指标，就是现金量要大、负债率要低，才干渡过这个危机，而不要一味的追求范围。
SOHO中国是什么样的姿态呢?是这样的姿态(做握紧拳头收缩胳膊的姿态)，这样拳头打进来才有力。假如你的范围做的十分大，曾经把这个拳头伸直了，它就没有力气了，再也打不进来了。
问：您方才提到三股力气，其中一股就是买方。真正的要买房的人，您觉得他们在“愈合口子”这件事情上，心态有所成熟吗?
潘石屹：我觉得他们的心态也在渐渐成熟。其实这三股力气就是：中央政府，也就是销售土地的一方;开发商，销售房子的一方;以及购置者。其实最没有发言权的是购房人。购房人怎样“愈合”?要“愈合”就要看工资能不能进步。工资进步了，他的购置力跟房价之间的差距就会越来越小。所以购房者的力气是十分被动的，只要靠前面两股力气，朝着第三股力气去靠近。
问：还有一种“愈合”的方式，就是工资固然一夜之间不可能提的太高，但是大家的心态放平一些，不需求在二十几岁刚结婚的时分就买房。这是不是也是一种“愈合”的力气?
潘石屹：对，我也觉得是。这样的话，需求不是一下释放出来，可能在将来的五年、十年渐渐释放出来，这也是一种愈合的力气。
问：有些悲观人士曾经觉得二、三十年后中国房地产市场一定呈现大崩盘，那是由于如今中国人都在囤积房子，二、三十年后会呈现过剩。您同意这样的观念吗?
潘石屹：总体来看中国还在不时的城市化，每年差不多有1%的人转入到城市去，这是能够统计的。有好多民工进了城，还不在这个1%的范围之内。每年有一两千万人在竞争，这个对住房的需求还是一个基本的需求。由于中国的城市化率如今40%多，假如是一些兴旺国度可能是80%、90%，所以离这个比例还是有很大差距的。
问：在成熟的经济体当中，房地产市场更多靠“市场之手”调控，在中国，似乎是行政的、政府导控下的行政调控力度更大一些。您在这样一个可能随时被调控的行业当中生存，这是一件很无法的事情吗?还是说很正常，由于大家都调控，只不过我们这是另外一种调控方式?
潘石屹：我们生在中国，处在中国这样一个变动的环境中，经济在高速增长，市场经济还不够完整，政府的管理才能、管理的经历也在渐渐进步，可能在这个过程中开发商会犯错误，政府也会犯错误，我们处在这个环境中就想方法一步一步互相之间提示，互相之间商量，不要抱怨，我觉得抱怨都是特别负面的。
像前些年的调控，强调开发商不能囤积土地，强调银根要紧，这些调控都是能够了解的。只是今年的限购政策有点忽然。当这个政策没出台的时分，我置信可能不会出台，由于——
问：市场经济都这么多年了。
潘石屹：对!我们毕竟是朝着进步的方向去开展，怎样会呈现限购呢?他们跟我说的时分，我说是不是谣传啊?我都不敢置信。最后出台了这个政策，我想想也可以承受。由于2011年房价曾经十分高，地价、房价和购置力之间的差距曾经十分大了，政府这时想做一件事情，就是要建大量保证性住房——既然我压不住房价压，我就在市场上大幅进步中低档房子的供给量。大幅度进步的话，自然价钱就下来了。可是调整的过程就跟人一样，得病了，要动一个大的手术。政府决议有3600万套保证性住房，在将来三年内要建完，这一定会把好多资金、土地转移到保证性住房里面去，而普通商品房的用地、开工量就会大幅度降下来，商品房的供给量就会降下来。在需求量还没有得到保证性住房满足的状况下，价钱可能会发作暴跌。就跟人在入手术的时分需求打麻药是一样的，政府入手术的时分就是休克疗法，就是我直接限购了。
我可以了解政府的限购政策，我了解这是一个休克疗法，是给入手术的病人打的一剂麻药。但是这个麻药不能天天打。饭能够天天吃，麻药你天天打，这个人就不行了。
问：在今天的中国要做一个企业家，是不是要像您一样心态比拟平，要随时随地去理解政府的想法，并且给予了解，试着想方法把本人的心理障碍克制过来然后去了解政府，这样的企业家才会生存地舒适一点?
潘石屹：中国的房地产市场，从1997年取消福利分房开端，到如今有十四、五年的时间，大局部的时间是在调控中渡过的。一会是121文件，一会儿是国八条、国六条、国四条、国十条，反正就是这样反复着来。
你说我们要把心态调整好，要顺应这种政策变化，我觉得这是一方面。更重要的是作为开发商，你最实质的工作是什么。
这几年时间，特别这四、五年时间里，开发商把一切的留意力集中在两件事情上。第一件事情就是学习政策——又会出台什么政策?昨天晚上我见到几个央企的开发商，他们不光学习政策，还学习指导讲话——在什么中央又讲什么话，把一切的留意力和精神都放在政策方面。另外一个留意力放在土地上，就是我能不能获得土地。一个是经过市场的方式获得土地，另一个是看看能不能打着招牌挂着幌子，在背后做点事情把土地获得了。
我觉得这两件事情都不是开发商的实质工作。开发商的实质工作、你对社会的奉献，是你能不能做出这个时期最好的产品。而如今投在规划、设计、建立产品上的精神，远远不如对政策、指导人讲话、怎样获得一块土地更关注。这个时分是舍近求远，丢掉了最实质的东西。
假如我们的政策比拟平稳一点，我们的土地市场更公平一些，让开发商把80%、90%的精神放在如何建好房子上去，我觉得这个行业才干进步。
问：您觉得在开发商跟政府的博弈中间，开发商的话语权有所进步吗?
潘石屹：开发商没有什么话语权，特别在过去三年多时间。据我理解，当然大的央企的不说，在这三年多的时间，没有任何一个部长级以上的指导把开发商请过去，听听他们的意见，或者是跟官员有一个对话，哪怕吵一个架也行——吵架的过程中，大指导就明白了。在我理解，反正没找过我。
问：您希望被找吗?
潘石屹：就是希望有一个沟通对话的方式。哪怕我们说的错，也有一个表达的方式;他人对，我们也有一个交流的方式。而这三年时间里，没有任何一个部长以上的指导在正轨场所上——在一个会议上面或者在一个论坛上面——听听我们的意见，没有。
问：可能他们在您或者任志强先生的微博上曾经听到你们很多的观念了。用微博这样一种社交媒体来表达本人的观念，是开发商们争取话语权的一个表现吗?还是说这更多的是个人的?
潘石屹：我觉得这个社会还是要交流，各种各样的交流。不是说我写微博的时分想着是给指导看的，由于跟指导交流的言语作风是不一样的。我写微博的时分更多的是思索到本人的粉丝，全国各地的几百万粉丝，他们的反响是什么。方式跟沟通讯息的内容上，还不是特别一样的。
问：您从开发商的角色，转换成如今微博上的一个公众人物——您对很多话题，不只仅是房地产的问题，都会发表本人的见地。这样一个角色转变是您不经意当中完成的?还是您主动有认识的推进这个转型?
潘石屹：整个这个过程是我出人意料的，就是一步一步，微博怎样会有这么大影响力。最初我还是有一个信心，就是我们这个社会要进步，一定要公开要透明。没有公开透明，没有跟大家的交流，没有一切公众的参与，这个社会是很难进步的。我们在文革前后的时分，听说在中国发作大的自然灾祸都是一死死几万人，他人都不晓得。但我觉得这样的话，这个社会怎样进步?而微博的呈现正好能让一切不可以发言的人有一个发言的时机，有一个表达的时机。哪怕这个表达的时机可能说的话不好听一点，以至是骂你的话、批判你的话，都不要紧，最最少他把这个方式表达出来了。
问：在微博上您被很多人骂的时分，您真的不在意吗?
潘石屹：其实我不怎样看评论，由于评论也是十分多。假如我偶然要看到的话，微博的表达方式就是这样一种表达方式，谁在微博上天天夸你啊?夸不成了五毛了嘛。这个东西不可能去夸的。夸的有《人民日报》，也有《新闻联播》，这就是一方面夸的。这个社会需求一个互补。另外，在微博上能够锻炼人的心理接受才能.一些心理接受才能弱的人，搞搞烦了，就关了，其实这是最大的失败。
问：最后一个问题。中国经济是十分需求房地产的，这就是为什么一调控，很多人会说，再调下去经济就不行了。但是房地产商人好象历来不太被待见。您怎样看这两者之间的鸿沟，这是为什么?
潘石屹：别说开发商，你说这个社会中的哪个商人他人喜欢?
问：但好象特别憎恶开发商，您是开发商中比拟受人待见的，由于您本人的个性，但是作为一个群体——
潘石屹：我觉得还是不要太在意他人说什么，最关键的就是你做了什么，你能不能为这个社会、为这个社会中的其别人做出你的效劳，做出你的奉献，当大家需求房子的时分，你能不能给大家不时的建造房子。其他的，他人的评论，不要太在意。你们媒体觉得评论的力气是十分大的，我们作为实真实在盖房子的人，不太在意这些事情。想怎样说就怎样说吧。